Frankrijk kent in alle gebieden waar natuursteen voor handen is , huizen die met die stenen zijn gebouwd. Vroeger bleven die stenen bijna altijd zichtbaar, murs en pierres apparentes. Vaak is een deel van de stenen onder een laag voegspecie verdwenen, dan speek je van enduit beurre, geboterde specie, onbekend in het Nederlands. Halverwege de vorige eeuw werden die muren en pierres als blijk van armoede beschouwd en werden de karakteristieke muren vaak verborgen onder een laag spuitwerk, onder crepi of nog erger , met een laag cement afgesmeerd.
Hierdoor verloren niet alleen het huis en vaak hele dorpen en steden hun historisch uiterlijk, maar bouwkundig gezien verloren de muren ook een deel van hun positieve kenmerken.
De natuurstenen muren van boerderijen en woonhuizen gebouwd voor ca 1875, waren meestal gebouwd met een specie zonder enige toevoeging van kalk of cement. De specie bestond simpel uit de ter plaatse gewonnen aarde met klei of leembestanddelen en zand. Rijkere huizen kenden al wel vaak een kalk of cement toevoeging in de specie, overheidsgebouwen bijna altijd.
Nadat tussen 1840 en 1850 in de Bourgogne op grote schaal kalkbemesting tot veel grotere oogsten in de akkerbouw leidde en er op veel plaatsen kalkovens werden gebouwd, penetreerde kalk ook in de huizenbouw als bindmiddel in de metselspecie.
Vaak zien we in fermettes in de Morvan dat de oorspronkelijke muren rond 1900 zijn verhoogd met ruim een meter op het moment dat de het dak van roggestro werd vervangen door een leiendak. Het dak van een chaumiere was steil , het had een hellingshoek van 55 tot 60 %, terwijl een leiendak kon volstaan met een hellingshoek van 35 tot 45 %. Hierdoor kon met aanpassing van de charpente de voorrraad- of hooizolder een veel grotere opslagcapaciteit krijgen. Bijna altijd zien we dat deze verhoogde muur is opgebouwd met een veel sterkere en nu kalkhoudende specie dan de oorspronkelijke muur, die met zijn in water oplosbare kleispecie, heel gemakkelijk kan uitspoelen.
Zowel de oorspronkelijke kleispecie als de latere kalkhoudende specie geven de muur een hoog vochtregulerend karakter. Dit in tegenstelling tot een cement houdende specie, die niet kan “ademen” . Indien men een uitgespoelde voeg “repareert” met cement is dat een aanslag op de kwaliteit van de muur. Helaas zien we deze aanslag maar al te vaak voorkomen, niet alleen gepleegd door doehetzelvers, maar ook door artisans. Vaak door onwetendheid maar ook door misplaatste besparingsoverwegingen. Een zak cement is nu eenmaal een heel stuk goedkoper dan een zak kalk.
Naast de vochtregulerende eigenschap van een kalkspecie is ook de flexibiliteit ervan voor de murs en pierres van belang. Een kalkvoeg beweegt mee met de beweging of trilling van de muur, dit in tegenstelling van een cementvoeg, deze is star en zal scheuren bij trillingen. Een cementvoeg zal onder ongunstige omstandigheden vaak stuk vriezen, een kalkvoeg nooit.
Indien men de oorspronkelijke kleur van de bij de bouw van het pand gebruikte specie wil benaderen is het gebruiken van in de directe omgeving gewonnen kleiaarde onder de mogelijk aanwezige terre vegetale aan te bevelen. Schrijver dezes heeft in de afgelopen 30 jaar vele meters murs en pierres gerenoveerd en krijgt meestal de beste kleur resultaten met een specie van witte kalk en per plaatse gewonnen klei en metselzand. Indien het kleibestanddeel in de gewonnen terre argile heel hoog is, dan wordt het aandeel metselzand groter. Te veel klei kan dan leiden tot krimpscheuren in het voegwerk. Het toevoegen van pigmenten is in het geheel niet nodig. Om de juiste speciereceptuur en de gewenste kleur te verkrijgen zijn een aantal proefjes wenselijk. Het blijft een beetje alchemie , maar proefondervindelijk komt men meestal wel tot het gewenste resultaat. Schrijver dezes geeft een aantal keren per jaar voegcursussen in de Bourgogne. Zie hiervoor https://traditioneelvoegenmursenpierres.blogspot.com
8.Toeristenbelasting-Taxe de Sejour in de Nievre (2013)
Sympathieke belastingen bestaan niet. Belastingen ondergaat men en betaalt men gewoonlijk als noodzakelijk en onvermijdbaar. Er zijn echter ook belastingen waarbij de nekharen van menige belastingplichtige overeind gaan staan. Dat zijn het soort belastingen waarbij het kan voorkomen dat de controle- en inningskosten even groot of groter zijn dan de opbrengsten , belastingen die leiden tot concurrentievervalsing of waarbij de particulier ongevraagd als onbezoldigd belastinggaarder wordt aangesteld.
In veel Europese landen worden plaatselijke belastingen geheven onder de titel “toeristenbelasting”, in Frankrijk sinds 1910 bekend als “Taxe de sejour”. Deze taxe is door de toerist te betalen en door diegene die hem onderdak aanbiedt te innen en kan tegenwoordig variëren van een paard dubbeltjes tot 1,44 euro per overnachting .
Er zijn ook bepaalde categorieën van personen vrijgesteld van deze taxe: kinderen tot 13 jaar, steuntrekkers, begeleiders van zieken en invaliden, ambtenaren op dienstreis en seizoenwerkers. Wel moeten daar bewijzen van overlegd worden. Ook worden er kortingen verleend op basis van kinderrijke gezinnen, bv 50 % voor gezinnen met 5 kinderen onder de 18 jaar ( wederom met overlegging van bewijsstukken)
De hotelier, campinghouder of vakantiehuisverhuurder moet in de meeste een nauwgezette administratie bijhouden voor deze taxe de sejour .
De prefectuur van de Nievre is er een groot voorstander van on in het hele departement de taxe de sejour in te voeren. Besluitvorming daarover vindt echter plaats in de zg Communautees de communes. Zo heeft de CdC des Portes Sud du Morvan ( canton Luzy en St Honore les Bains) op 30 november 2011 besloten de taxe de sejour in te voeren per 1 januari 2012.
De meeste bij de Mairie en het Office de Tourisme bekende accommodaties zijn hiervan in het eerste kwartaal 2012 van op de hoogte gesteld. Er zijn echter heel veel te huur aangeboden vakantiehuizen echter nooit aangemeld bij de mairie van de commune waarin deze zijn gelegen.
Verhuurders die hun huis niet hebben aangemeld , maar dat wel op internet aanbieden zijn gewaarschuwd: de lokale overheden en de Franse fiscus worden zelf ook steeds actiever op het net en hebben de ( nog steeds bescheiden) belastinginkomsten uit verhuur hard nodig.
In principe dient de gehele opbrengst van de taxe de sejour te worden besteed aan de bevordering van het lokale toerisme. Aan de medewerksters van hety Office de Tourisme zal dat niet liggen, Zij zijn hard bezig met een brochure en een website waarop alle bekende accommodaties worden gepromoot.
De volgende kanttekeningen maak ik bij deze voor de meeste communes nieuwe belasting:
De communicatie en de planning met de belanghebbenden is op zijn zachtst gezegd onzorgvuldig geweest.
Huurders die al in 2011 hun vakantie hebben geboekt kan je moeilijk confronteren met een belasting die op het tijdstip van reserveren onbekend was.
De administratieve rompslomp is voor bv een campinghouder met 200 gasten in het hoogseizoen veel te zwaar en zelfs onmogelijk. In andere gebieden is het mogelijk om met een forfait de hele taxe af te kopen, hier helaas niet.
Het overleggen van bewijsstukken voor vrijstellingen of reductie van de taxe is voor veel buitenlandse toeristen onmogelijk. Het lijkt wel of de uitvinder van de regelgeving op een Frans eiland woont met alleen Franse toeristen.
Het principe van gelijkheid “egalite” wordt geweld aangedaan: de taxehoogte wordt gerelateerd aan het aantal sterren bij classificatie. Een niet geclassificeerde gîte kent een tarief van 0,44 euro, een 4 sterren gite 1,10 euro, terwijl de huizen hetzelfde comfort bieden en dezelfde huurprijzen kennen.
Uit protest kan men overwegen alleen uit fiscale overwegingen te declassificeren van 5 sterren naar 1 ster . Dat kan door een extra 70 cm bedje in een hoek van een slaapkamer te zetten.
Bovendien wordt in het aangrenzende canton Moulins Engilbert deze taxe nog niet ingevoerd. Op een vakantiebudget van een gezelschap van 6 personen voor een verblijf van 3 weken maakt dat 138 euro uit.
Schrijver deze heeft de lokale overheid hierop gewezen en hoopt op wijzigingen ten goede.
Naschrift: Per 2015 is ook in het canton Moulins Engilbert de taxe de sejour ingevoerd, zodat er nu wel sprake is van "egalite", maar deze belasting blijft inproduktief en komt alleen het kuuroord St Honore des Bains ten goede.
9.In een fermette hoort een vloer van tomettes…………………………………(2013)
Als ik een een boerderij, een fermette , in de Bourgogne binnen ga , is de vloer het eerste waar ik naar kijk. Te veel komt het voor dat het karakter van het interieur wordt dood geslagen door een tegelvloer die eerder in een nieuwbouw woning thuis hoort dan in een fermette uit het midden van de 19 e eeuw of nog ouder.
De meeste fermettes in onze regio hebben in de oorspronkelijke woonkamer bijna altijd rode vierkante tegeltjes liggen, in rijkere gebouwen zijn deze vaak zeshoekig en een stuk geler. De laatste zijn de echte tomettes, maar in het spraakgebruik zijn ook alle oude vierkante tegeltjes tot tomettes geworden. Die rode tegeltjes in de sejour zijn ook vaak nog bedekt met een ook rode verflaag, die heel moeilijk te verwijderen is.
Deze tegeltjes in de woonkamer zijn bijna altijd al fabrieksmatig geproduceerd en eentonig van kleur. Ze dateren meestal van rond 1900. Op de hooizolders van de meeste fermettes liggen echter heel vaak handmatig ( veelal in de eigen broodoven) geproduceerde tegeltjes, die eenmaal schoongemaakt, de meest fantastische kleurschakeringen kunnen hebben. Dat komt door het hitteverschil op de verschillende plaatsen in de oven. Deze tomettes zijn de laatste decennia zeer in trek en kosten in Dyon en Parijs al snel een paar honderd euro per vierkante meter. En met name deze zachte en poreuze tegels zorgen voor de meest karaktervolle tegelvloeren.
Omdat ze poreus zijn, trekken ze vuil aan en is het wel raadzaam ze te behandelen, nadat eerst de kalk of cementsluier is verwijderd. Vaak worden ze behandeld met oxaan olie. Nadeel daarvan is dat de kleuren dan wel extreem tot uiting gaat komen. Ook lijnolie wordt wel toegepast, maar dat trekt juist vuil aan. Zelf geven we de voorkeur aan een behandeling met een wasoplossing van HG, die we elke 4-5 jaar herhalen. Dan blijven de kleuren zacht en zijn de tegels wel vuilafstotend.
De tegelindustrie is de populariteit van de oude tomettes natuurlijk niet ontgaan en sinds enkele jaren zijn er nieuw gebakken tomettes op de markt , fabriek in Corbigny' , die de oude aardig benaderen.
Maar natuurlijk is het veel leuker om zelf op jacht te gaan naar de oude tegeltjes. In onze eigen gerestaureerde fermettes komen deze uit minimaal vier verschillende bronnen, soms geheel gratis, soms voor een bescheiden bedrag per tegel. Dat heeft wel het nadeel dat de formaten uiteenlopen van ca 14x14 cm tot 16 x 16 cm. Bij onze oudere projecten hebben we het formaatverschil opgelost door een brede voeg, die de verschillen opvangt. Dat ziet er prima uit , maar ligt ver weg van de originele vloeren waar de tegels in voegloos halfsteensverband liggen. In ons laatste projecten hebben we dat verband wel gedaan ,, maar daar moesten per rij tegels alle tegels het zelfde formaat hebben en moest er af en toe een tegel half worden door geslepen om de voegen niet in elkaars verlengde te krijgen.
In de handgebakken tegels komen ook letterlijk leuke “misbaksels” voor, met de sporen van het leven op het oude boeren erf, zoals de poten van eenden, kippen, poezen , honden. Dieren die het aardig vonden om over de kleivormen te lopen die in de zon lagen te drogen voordat ze de oven in gingen. Er zijn zelfs verzamelaars die zich hier in specialiseren.
Tomettes worden tegenwoordig regelmatig aangeboden op Internet, in de regionale vraag en aanbodkrantjes en op rommelmarkten. Zelf hebben wij altijd prima resultaten geboekt met een bordje op een rommelmarkt: “Je cherche des tomettes”. Dan worden Franse voorbijgangers er aan herinnerd dat ze al decennia een paar honderd tometjes hebben liggen in hun schuur, waar ze graag en soms geheel gratis van af willen.
Dat de prijs voor oude tomettes in de handel zo hoog is, is niet verbazingwekkend. Los van de hedendaagse schaarste er aan , is het schoonmaken er van een heidens karwei. Aan de onderkant zit vaak een dikke laag harde kalkspecie. Om die er te verwijderen is een elektrische beitel handig, nadat de tegels uren lang hebben voor geweekt in water. Omdat de tegels vaak millimeters in dikte van elkaar verschillen is verlijmen ervan onmogelijk, ze moeten in een minimaal 4 cm dikke specielaag worden gelegd en dat is vakwerk. Van alle restauratiewerkzaamheden in een fermette is het verzamelen, schoonmaken en passend leggen in halfsteensverband van tomettes verreweg de meest arbeidsintensieve. Er gaan honderden uren in zitten, maar dan heb je ook een geweldige vloer.
10. Doorbraken voor ramen en deuren in muren en pierres (2023)
NB de muren en pierre van 50 cm dikte zijn bijna altijd opgebouwd uit 3 schillen : binnen en buitenschil zoveel mogelijk vlak aan de zichtzijde en gestapeld, de middenschil vaak gevuld met stenen die geen enkele vlakke zijde hebben en die dienen als vulmiddel.
2 manieren,
10.1 De langzame en veilige:
Maak eerst met stootijzer behoedzaam een gat een stukje boven de toekomstige latei, steek er een stevige balk doorheen en ondersteun die aan beide kanten van de muur met een stempel/ domme kracht.
Kap de noodzakelijke ruimte voor de latei ( eiken balk , natuursteen of gewapende betonnen latei) aan een kant van de muur uit. Meestal is 1/3 diepte (binnen of buitenschil) in de muur al genoeg. Metsel die latei in. Laat 48 uur drogen.
In de Morvan is de buitenlatei vaak van graniet of kalkzandsteen en zowel de ondersteuning van de middenschil als de binnenschil heel vaak een eiken balk.
Kap daarna alle stenen uit voor de percement, 15 tot 30 cm breder aan beide kanten dan de toekomstige opening. Maak bekisting verticaal met 2 brede planken exact of gerend op de afmetingen van het te plaatsen nastel-kozijn. Bevestiging met de antieke lange Franse lijmklemmen, op minimaal 2 hoogtes. Sla de klemmen goed vat. Spijker een eerste plank op vloer dan wel vensterbank niveau aan beide zijden. Begin nu met opmetselen, zoveel mogelijk met dezelfde keien als die er zijn uit verwijderd. Ik doe dit wel(uitzondering) met cementspecie. Zorg dat de vlakke zijde van de keien zoveel mogelijk tegen de bekisting leunen indien je de muren geheel of gedeeltelijk en pierres apparentes wil maken/houden.
Verwijder de bekisting de volgende dag en krab de cementvoegen minimaal 1 cm diep uit om daarna met een kalkvoeg af te maken.
|
meer ramen, meer licht in de keuken |
|
een percement- zoooo simpel !!!!
|
10.2de snellere en enigszins risico houdend : zonder ondersteuning van een domme kracht en met plaatsing van de latei pas nadat de zijwanden van de percement weer zijn opgebouwd.
Maak met het stootijzer een eerste opening in de muur. Verwijder met steenbeitel, breekijzer het gat in eivorm tot boven de toekomstige lateihoogte. Ook hier 15-30 cm breder aan beide zijden dan de toekomstige kozijn hoogte. Maak de bekisting exact tot aan de onderkant van de kozijn hoogte. Opmetselen identiek als onder a. Plaats de lateien ( meestal 3 stuks) boven de bekisting en metsel de ruimte erboven weer op.
Zelf heb ik een dertigtal grote en kleine raam en deuropeningen gerealiseerd met methode b. Draag bij het slopen en de opbouw wel veiligheids schoenen, want grote keien kunnen onverwacht los komen.
11.Uitvlakken van
een doorgezakte zoldervloer met lichtgewicht beton (2023)
Nederlanders en
Belgen zweren vaak bij houten vloeren voor de verdieping van hun huis en pierre
en het merendeel gaat dan ook aan de slag met het waterpas uitlijnen van een
nieuwe zwevende vloer boven op de bestaande.
Dat deed ik ook op
mijn eerste project. Het waterpas monteren van een nieuwe balklaag is een
arbeidsintensief en nauwkeurige klus. Voor de akoestische en thermische
isolatie zijn er naast minerale wol inmiddels veel alternatieven op de markt
waarmee de vloer kan worden geïsoleerd.
Een groot nadeel
van de zwevende vloer is dat de meestal oorspronkelijke bewoners van die zolder
: marters, loirs, slangen, muizen en ander (on-)gedierte hun kans afwachten om
terug te keren naar hun habitat van weleer.
Zo geschiedde ook
bij mij. Na een paar jaar overlast van een loir-gezin in mijn zwevende vloer in
de slaapkamer, heb ik die weer gesloopt
en vervangen door beton allege, licht gewicht beton.
Meestal heeft
lichtgewicht beton een groot bestanddeel in de vorm van ( meestal gerecyclede) polystyreenkorrels, maar er zijn ook
recepturen met geëxpandeerde kleikorrels zoals die ook in de hydrocultuur
voorkomen. Het zandaandeel is meestal maar zeer klein en het cementaandeel net
groot genoeg voor de binding.
Bij drie van mijn projecten
waren de vloeroppervlaktes minimaal 60 m2 en daar heb is het lichtgewicht beton
via een spuitwagen naar de zolder getransporteerd en in een situatie met een
mengmachine op de kraan van een Manitoe.
Indien een
betonmolen naar de zolderverdieping te transporteren is bij kleinere oppervlakten
zijn de zakken kant en klare lichtgewicht beton van Fim Force ideaal, Die wegen
14 kg bij een volume van 60 liter, dus gemakkelijk te tillen. Alleen water
toevoegen, mengen en uitrijden en uitrijen.
Het uitharden van
de lichtgewichtbeton vloer kan best lang duren, afhankelijk van de dikte. In
mijn projecten vaak maar 5 tot 7 cm op de hoogste gedeelten van de
oorspronkelijke vloer tot bijna 20 cm op het diepste punt. De vloer is wel binnen
24 uur beloopbaar.
Voordat het beton
gestort wordt heb ik wel altijd de elektra infrastructuur op de vloer
aangebracht, vooral waar er sprake was van zakleidingen naar de begane grond.
Waar sanitair gepland was, eerst de afvoeren gemonteerd. Daar overheen een
dikke aaneengesloten folie ( vijverfolie van de Hornbach, ijzersterk en
betaalbaar) , aan de muren minimaal 10 cm omhoog geslagen. Tegen de zijmuren
een laagje schuimplastic als dilatatie aanbrengen. Hierdoor moet in principe
een waterdichte laag zijn gerealiseerd. Anders bestaat het risico van vocht
plekken in het plafond op de begane grond.
In mijn ervaring
heeft lichtgewicht beton een viertal geweldige productvoordelen boven een
zwevende houten vloer
1.
Geen
toegang tot ongedierte
2.
Optimale
thermische isolatie
3.
Optimale
akoestische isolatie
4.
Gemakkelijk
waterpas te maken
De kachel in de
woonkamer voorzien van een bovenliggende vloer met beton allege hoeft veel
minder hoog gestookt te worden dan bij een ander type zoldervloer.
Waar bij houten
vloeren het contactgeluid er voor zorgt dat je vrijwel elke voetstap die er
boven wordt gezet, beneden kan horen, is dat bij licht gewicht beton nihil.
Is de bestaande
zoldervloer wel vlak en waterpas, dan zijn er veel isolatie alternatieven van
vrijwel alle gipsplaatfabrikanten, zoals Placoplatre, Lafarge, Knauf en
Fermacel , meestal met een zware persing steenwol als isolatielaag.
12.Vochtproblemen in
een huis en pierre , definitief op te lossen door te investeren in een Drymat (2023)
Huizen en pierre
staan , met name in de Morvan, heel vaak op een zuidelijke berghelling gebouwd
met hun (noordelijke) kont deels in de
grond, soms zelfs tot aan de dakgoot. De oorzaak hiervan is dat de bouw
halverwege de 19e eeuw bijna altijd op de plek plaats vond , waar
daarvoor een plaggenhut stond die grotendeels in de grond was gebouwd met
alleen een raamopening in de deur op de zuidgevel.
Kopers van een
oorspronkelijke fermette laten deze heel vaak uitgraven aan de hellingzijde ,
niet alleen om daar extra ramen te kunnen plaatsen, maar ook vaak om de muur
vrij te maken van grondwater druk en daarmee de woning droger te krijgen. Vaak
wordt dan meteen drainage aangebracht. Nota Bene : dit veroorzaakt meestal
extra scheurvorming in de muur, omdat deze zich bij verandering in
grondwaterdruk opnieuw moet zetten.
Heel vaak is
hiermede het vochtprobleem in het huis niet definitief opgelost. Met name
woningen , die niet permanent bewoond, geventileerd en verwarmd worden, houden
vaak een hardnekkig vochtprobleem. En dat wordt niet opgelost door het plaatsen
van een of meer vochtopnemende machines. Deze zorgen namelijk voor een vicieuze
cirkel, ze nemen vocht op uit de omgeving, maar trekken juist daardoor nieuw
vocht aan uit de vloer en de muren.
Toen ik in 2015
mijn huizen in de Morvan had verkocht, vertrok in naar de Algarve. Daar kocht
ik een appartement op de begane grond dat ook aan een zijde in de berg was
ingebouwd. Optrekkend vocht in alle muren zorgde niet alleen voor continue
schade in het stucwerk boven de plinten, maar ook voor een muffe lucht,
vochtige inhoud van de klerenkasten en klam beddengoed, zodra het pand een paar
weken niet bewoond was.
In Portugal kwam
ik op een beurs voor het eerst de Drymat tegen , aldaar vertegenwoordigd door
een bedrijf met de naam Resultado Guarantido Lda, van de Nederlander Martin
Verloop. Het is een Duits product, door een reeks van patenten beschermd en
relatief duur. Maar omdat mijn appartement geheel moest worden gerenoveerd kon
ik de toentertijd ruim 3500 euro in mijn budget mee nemen.
Uit de meertalige
documentatie van Drymat Systeme worden de kenmerken en resultaten van het
product bevestigd door gerenommeerde Duitse keuringsinstituten. Een van de
meest overtuigende verkoopfeiten is dat het wereldberoemde museum de Hermitage
in St Petersburg een reeks Drymats had aangeschaft met verbluffend resultaat
voor de vochthuishouding in de kelders van het museum.
De werking van
het kleine kastje, dat een bereik rondom heeft van 8 meter komt er simpel
gezegd op neer dat via magnetische impulsen de H2O watermoleculen splitsen in H
en O, waarbij de watermoleculen in de grond verdwijnen en de O in de lucht.
De geld terug
garantie geldt voor een periode van 3 jaar. Voor installatie werden in mijn
pand op 5 plekken gaatjes in de muren geboord waar het vochtgehalte werd
gemeten. En dat werd jaarlijks over een periode van 5 jaar herhaald. Waar bij
de eerste meting het vochtgehalte van ruim 70 % over een kwam met 700 liter
water in een m3 muur, was dat een jaar later al meer dan gehalveerd en na 5
jaar onder de 15 %.
Al na 3 maanden
was er na afwezigheid geen muffe geur
meer, de kleren en het beddengoed kurkdroog. Bijkomend voordeel was dat de
verwarming ook veel sneller resultaat gaf omdat niet eerst het vocht moest
worden weg gestookt. Bovendien kon ik het ook fysiek goed voelen. In de
vochtige omgeving kwam ik stram en stijf uit bed, dat was als sneeuw voor de
zon verdwenen.
De marketing van
dit product is in Duitsland succesvol, maar er buiten is de prijs ( en
geloofwaardigheid) duidelijk een groot probleem. Maar als je
proefondervindelijk de voordelen op een rij weet te zetten is de hoge prijs
redelijk snel gecompenseerd : geen herhaalde reparatie meer door vochtschade,
minder verwarmingskosten, geen schimmelvorming door optrekkend vocht en het allerbelangrijkste: een prettiger en
gezonder woonklimaat .
Als ik een 20 tal
jaren jonger zou zijn, had ik alles in het werk gesteld om de
vertegenwoordiging voor Frankrijk in handen te krijgen. Er bestaat een Franse
Drymat vestiging, maar de gegevens daarvan heb ik nog niet boven water
gekregen.
13. De cave ,
een lust of een last ? (2023)
De afgelopen decennia heb ik veel huizen mogen keuren en
de meerderheid daarvan hadden 1 of meerdere gewelfde kelders, caves. Vaak wordt
in de wervende teksten van makelaars die cave als extra verkoopargument
vermeld. De argeloze kandidaat koper denkt bij een cave al snel : prachtige
opslag voor de wijnen die ik in Frankrijk natuurlijk in het groot ga inslaan .
In de praktijk blijkt dat fors tegen te vallen, meestal
zijn de etiketten van de wijnflessen al na een paar weken beschimmeld en na een
jaar al niet meer leesbaar. Eigenaren van een pand met een cave gebruiken die
cave in meerderheid voor het opslaan van niet meer gebruikt lelijk plastic
meubilair, dat beter direct naar de dechetterie zou zijn afgevoerd. In een enkel
geval wordt de cave nuttig gebruikt omdat er een boiler of een fosse septic in
is geplaatst.
Bij die laatste zie ik echter vaak dat door het doorvoeren van afvoeren of waterleidingen door het cave gewelf deze verzwakt is.
Dus in de praktijk wordt in de overgrote meerderheid het
bezit van een cave nauwelijks als grote plus ervaren. Een geventileerde cave
zou wel als voordeel een droge vloer voor de woonkamer er boven kunnen hebben;
tegelijkertijd moet die woonkamervloer wel goed zijn geïsoleerd en dat is vaak
niet het geval.
Waarom stel ik de vraag of die cave ook een last zou
kunnen zijn ? Die ligt in het bouwkundige risico van een cave. Bouwkundig is de
gewelfde kelder een kunststukje dat van taps afgekapte rotsblokken in elkaar
hangt. Komt er scheurvorming voor bij een cave dan is het risico van instorten
aanwezig. Bij het in elkaar vallen van een cavehemel implodeert vaak het hele
er bovenliggende pand. Ik ben dat in mijn adviespraktijk ook tegen gekomen en
het gebeurt in Frankrijk jaarlijks een fors aantal keren, helaas niet bijgehouden in statistieken.
Bij mijn 2e
project ben ik met de schrik vrij gekomen. Vrij kort nadat ik een nieuwe
tomettesvloer had gelegd en een paar weken weg was geweest werd ik bij
terugkeer geconfronteerd met een grote kuil in de vloer pal boven de ingang van
de cave. Naar beneden gespurt en inderdaad, een halve kuub rotsblokken en
kleispecie was uit de cave hemel gebroken . Meteen mijn bevriende aannemer
gebeld , die mij vroeg om op drie plekken in de lengte as van de cave een
betonnen fundering te storten in de vloer. Hij kwam de volgende dag met een
stalen H balk , laste die op 3 stukken verticale H balk en daarmee was het
verder instorten van de cave verhinderd. Nieuw stuk gewapende hemel vanaf de
woonkamerzijde gestort en daarna opnieuw betegeld.
Bij mijn bouwkeuringen staat een minutieus onderzoek van
de cavekwaliteit altijd als een van de prioriteiten en een pand met forse
scheuren in de cave krijgt van mij altijd een uitgesproken negatief advies.
14. Asbest ( Amiante) op je dak. (2013, herzien in 2023)
In de hele E.U. is de productie en verkoop van asbestcement producten al decennia geleden
verboden. Maar daarmee zijn de miljoenen
vierkante meters asbestcement golfplaten op hangars, loodsen en kippenhokken
nog niet verdwenen. Alleen al in Nederland liggen ondergronds duizenden
kilometers drinkwaterleidingen die van asbestcement gemaakt zijn. Nu is daarmee
helemaal niets aan de hand zolang de asbestvezels maar niet vrij komen. En dat
gebeurt alleen als het asbest cement
product breekt, of er ingezaagd
of geslepen wordt. Of als iemand op het onzalige idee komt om asbestcement
platen met een hoge druk spuit schoon te spuiten. Ook het verharden van een pad
met restanten van asbestcement producten kan rampzalige gevolgen hebben.
Ook in heeft de asbestcement lei als goedkope
concurrent van de echte lei uit leisteen in de loop van de 20e eeuw een flink
marktaandeel weten te veroveren. In de Morvan
heeft vrijwel elk dorp en hameau wel
huizen en stallen met asbestleien op het
dak. Deze zijn te herkennen aan de lichtgrijze tot bijna witte verkleuring in
de loop der jaren. Het zijn meestal leien van het formaat 40 x 40 en gelegd in
“dropjesformatie” . Op zich niets mee aan de hand, totdat men die met een slijpschijf
gaat bewerken omdat er in het dak een dakraam moet worden geplaatst.
Elke koper van een pand met asbest weet dat
van te voren, want in het verplichte DDT is amiante een van de uitvoerig
beschreven items. Zolang het materiaal classe 0 of 1 krijgt kan men de
dakbedekking nog jaren laten zitten. Bij classe 3 echter is het noodzaak het zo
snel mogelijk te ( laten) verwijderen. Bij classe 3 is het materiaal sterk
verouderd en aangetast en hangen de asbestvezels bij wijze van spreken al bijna
los in de lucht. Verstandiger echter is het pand helemaal niet te kopen.
Maar ook een DDT met de verklaring dat er geen
asbest is aangetroffen is geen garantie dat dat ook zo is. Recent kwam ik een
met leien beklede westgevel tegen, waar ruim 20 % van de leien asbesthoudend
waren ; niet opgemerkt door het keuringsinstituut.
Op hangars zijn de asbesthoudende Eternite golfplaten de boosdoeners.
Europese regels met betrekking tot het
verwijderen , vervoeren en storten van asbestcement producten zijn uitermate
streng, maar de handhaving daarvan verschilt per land extreem. Het vervoeren
van een hoeveelheid niet in plastic verpakte
asbestplaten of leitjes in een open aanhanger wordt in Nederland afgestraft met een hoge
boete en de asbestmaffia staat klaar om tegen een absurd tarief je
asbestplaatje in een plastic zak te doen.
In de Bourgogne lagen tot een paar jaar
geleden op veel dechetteriën asbest
leien open en bloot op de stort ( al was
dat streng verboden). Het toezicht houdend personeel wist dat onbeschermde stort van asbest niet is
toegestaan, maar indien een hele vracht “tout venant” wordt gestort met onderin
een partij asbest leien werd dat vaak niet opgemerkt, met het resultaat dat de
stort zeker (nog) niet asbest vrij is.
En op
de vraag waar men dan met dat ongezonde
afval naar toe moet heeft men in grote delen van de Morvan geen antwoord met het resultaat: illegale
stort ,maar dan bij voorkeur diep onder de grond. En als het daar met rust
gelaten wordt is dat een stuk veiliger dan op de stort, waar de asbestvezels
vrij kunnen komen onder meer door het stuk rijden door grondverzetmachines.
Voor de Franse voorschriften en mogelijkheden
mbt stort en vervoer van asbestcement producten
heb ik lang geleden (in 2012) een gesprek gevoerd
met de asbestspecialist van de SICTOM in St Honore les Bains, M. Charton. Op
geen enkele SICTOM dechetterie is het storten van asbestcementprodukten
toegestaan. Slechts een paar keer per jaar vraagt een particulier waar hij een
golfplaatje Eternit kwijt kan en wordt dan verwezen naar een van de
gecertificeerde (dure) afvalverwerkers.
Transport van asbestprodukten
door particulieren is echter niet verboden mits het product goed in
plastic is verpakt. In Nevers (St Eloi)
is een stortplaats die asbestcement aanneemt tegen fikse kosten per ton.
Gezien de grote hoeveelheden
asbestdakbedekking die in de komende decennia moet worden vervangen zou het
aantal plaatsen waar men legaal die troep tegen redelijke vergoeding kwijt kan
sterk moeten worden uitgebreid. Maar helaas bestaat er in Frankrijk nog geen
nationale policy met betrekking tot het storten van asbesthoudende
bouwmaterialen met het gevolg dat men in het ene departement gratis op korte
afstand zijn asbesthoudende materiaal kan afvoeren en
er in een ander departement ver voor moet worden gereden en flink voor moet
worden betaald.
15.Scheuren en
andere zwakke plekken in muren en pierres en te treffen maatregelen (2023)
Met name in 2023 zie ik op diverse internetplatforms een duidelijke toename in vragen over
scheurvorming in muren. Het is overduidelijk dat deze toename voor een
belangrijk deel wordt veroorzaakt door verandering van de grondwaterdruk op de
muren door een of meer lange periodes van droogte.
Statistisch niet te bewijzen, maar mijn indruk is dat de scheurvorming eerder voorkomt bij jongere huizen met cementspecie gemetselde muren van blokken of bakstenen dan bij oude huizen met muren en pierres, gebouwd met zand-leem specie, al of niet gebonden met kalk.
Die
grondwaterdruk verandert echter ook vaak nadat er drainage is aangelegd en kan
zelfs ontstaan na het aanbrengen van een dakgoot. In deze laatste gevallen
moeten de muren zich opnieuw zetten en zal er na reparatie meestal geen
herhaling van scheurvorming voordoen.
Wanneer zijn
scheuren zorgwekkend ? Als stelregel
hanteer ik dat een scheur die niet aan beide kanten van de muur zichtbaar is
buiten de zorgwekkende categorie valt zolang je er je hand niet diep in kan
steken. Is een scheur door en door en kan je er door van binnen naar buiten of andersom
kijken, dan heb je mogelijk een probleem en helemaal als de muur uit het lood
staat. Vaak kom je scheuren tegen in de hoek van een lange gevel en een
topgevel. Een en ander kan vaak nog ingrijpend worden opgelost door middel van
het aanbrengen van muurankers met trekstangen of trekbalken of het bouwen van
steunberen.
Heel veel van
woningen en boerderijen die tijdens de grote bouwgolf van 1840-1860 werden
gebouwd, hebben in de gebruikte specie geen hydraulisch bindmiddel ( kalk of
cement) . Deze specie bestaat uit een mengsel van zand en leem en is niet
waterbestendig. Met name de muren die op het ( zuid-) westen zijn gericht
vertonen vaak diep uitgespoeld voegwerk, dat na 150 jaar om renovatie
schreeuwt. Door artisans opnieuw laten voegen is zeer kostbaar, dus zit er vaak
niets anders op dan de klus zelf ter hand te nemen. Zie hiervoor https://traditioneelvoegenmursenpierres.blogspot.com
Muren met diep
uitgespoeld voegwerk vormen ook de dankbare habitat voor vogels, hagedissen,
slangen, vleermuizen en loires. Vaak
worden holtes tot zeer diep in de muren gemaakt; een paar diepe nesten kunnen
nog geen kwaad, maar een complete mussen zwerm die in je muur verblijft, kan de
muur ernstig verzwakken. Als je een muur met veel vogelnesten toch wil
renoveren, doe dan dat pas na het broedseizoen.
Zelf wilde ik
ooit in de topgevel van een van mijn projecten een doorbraak maken voor een raam.
Maar bij de eerste muuraanraking van het stootijzer begon de hele topgevel al
te bewegen. Dus werd besloten de beide zijden van de muur eerst van nieuw
voegwerk te voorzien, alvorens de percement(doorbraak) te maken. Wat gebeurde
er daarna bij de eerste stoot ? Het stootijzer vloog meteen dwars door de 50 cm
dikke muur heen en met een aantal stenen vloog een hele familie loire mee naar
beneden. Het bleek dus dat loires zich zelfs midden in een ogenschijnlijk
soliede muur een nest kunnen uitbouwen.
Vleermuizen
kunnen ook diep in de muur verblijven. Op een ladderzitje had ik de uiterste
punt van een topgevel opnieuw gevoegd en zat het resultaat er van te bewonderen
toen opeens de aangebrachte specie in mijn gezicht explodeerde; ik had een
vleermuis per abuis ingemetseld en die had met al zijn oerkracht de weg naar
buiten weer gevonden. Sindsdien ben ik langdurig met de tuinslang alle gaten in
een nieuw te voegen muur aan het bewateren om te voorkomen dat ik nog een keer
iets levends zou inmetselen.
16. Eiken balken aangetast door houtworm en/of
boktor? Meestal helemaal geen probleem !
In ons
allereerste project werden we geconfronteerd met een eiken balklaag ( afmeting
ca 15x15 cm) , waarvan de buitenzijde flink was aangetast door houtworm en deels
ook boktor. In alle onwetendheid hebben we de kettingzaag er in gezet om de
balklaag te vervangen. Het bleek echter dat de harde kern van de eiken balken nog
geheel gaaf was en alleen de buitenste 2 tot 3 cm aangevreten was.
De aannemer, die
we toen nog deels inschakelde bij dit project, vertelde ons dat dit bij eiken balken
vrijwel altijd het geval was. Aangetaste gordingen in de charpente op zolder
worden zelden vervangen, maar 1 tot 2x behandeld met Xylophene en dat is bijna
altijd voldoende om houtworm en boktor kwijt te zijn. Mocht je in de jaren
daarna nog houtwormzaagsel vinden of boktorren aan het werk horen, dan is een
herhaling met Xylophene aan te raden. Uiteindelijk raak je ze dan definitief
kwijt.
Het behandelen met xylophene doen wij met een (blok-)kwast. En dat is meestal afdoende en heb je er zelf geen last van. Effectiever is echter het bespuiten met een plantenspuit, want dan komt het gif ook aan de onderkant van de balken dieper in het hout als er nog gaatjes aanwezig zijn. Nadeel daarvan is echter dat je die nevel niet moet inademen en een masker gedragen moet worden.
Als een zolder
wordt uitgebouwd tot bewoonbaar oppervlak en je wil de fraaie eiken balken in
het zicht houden, dan is het raadzaam zoveel mogelijk van het aangetaste
oppervlak weg te krabben, te schaven en glad te schuren voordat de Xylophene
behandelingen plaats vinden.
Vaak besluit men
tot het behandelen van de balken met beits om de eiken kleur dieper te krijgen
of met lijnolie. Zelf geven we de voorkeur aan een mix van 1 deel terpentijn ( terebentine)
NB dus niet terpentine ( white spirit) en
2 delen lijnolie ( l huile de lin). Dat geeft de balken een lichtgele fraaie
eikenkleur en is bovendien beschermend tegen houtworm en boktor.
Eiken balken zijn
bijna alleen reddeloos verloren als ze door langdurige blootstelling aan vocht
verrot zijn of als er merules (houtzwam) op hebben gevestigd en dan moet de
oorzaak voor de houtrot eerst weg genomen zijn , voordat er vervangende balken
worden aan gebracht. En de merules moeten met de nodige zorg worden verwijderd. Voorzover ik weet zijn de merules nog niet in de Morvan
waar genomen.
Aanvulling met dank aan Emiel Visser : Twijfel je aan de kwaliteit van de aangetaste balken , dan kan je ook boren met een slangenboor naar de kern zonder te zagen om duidelijkheid te verschaffen over eventuele diepere aantasting. Kom je er niet of heel lastig in dan is de kern nog hard genoeg.
Voor extra zekerheid kunnen in de boorgaten ook injectiepluggen worden ingebracht waarin onder druk (wagner spuit) xylophene kan worden geïnjecteerd.
17. Recyclage : Staldelen die
een tweede leven krijgen
Bij het ombouwen
van een stal tot woonkamer is veelal de vraag : wat doen we met de ruif en de
voederbakken ? Die voederbakken nemen
vloerruimte in beslag en worden meestal gesloopt. De eiken balken met
uitgesleten kettinggaten, waar langer dan een eeuw koeien of paarden vast
gebonden zaten in de stal, zijn karakteristiek en bleken heel geschikt voor het
maken van een unieke trap . Vaak is de ruif al over zijn maximale
houdbaarheidsdatum heen maar zijn de zijbalken nog intact en kunnen als
trapleuning dienen.
Bij ons 1e
project, de grange in Champrobert, hadden we al een offerte binnen van de
lokale smid voor het maken van een stalen trapboom waar de treden op konden
worden gemonteerd. Maar het toeval wilde dat een van onze hulpkrachten een oude
timmerman was met slechts 1 stuk gereedschap : een combinatie van bijl en
hamer, waar hij werkelijk helemaal alles van hout wist vorm te geven. Toen zijn
zoon hoorde wat we met de trap van plan waren, zei hij meteen : dat kan Pa veel
beter, mooier en goedkoper met een houten trapboom.
Toevallig wisten
we dat er beneden in het dal een heel oude stapel met bemoste sloopbalken-
poutres- lagen op het terrein van onze grondverzetter. Hem gebeld of het was
toegestaan daar wat weg te halen: geen probleem. Dus met aanhanger, kettingzaag
en timmerman het karrespoor op naar de deels vergane balken. De timmerman
snapte in eerste instantie niet wat we met een bemoste en aan de buitenzijde al
verrotte poutre wilde, een nieuwe eiken balk was toch veel mooier?
De poutre zaagden
we af op de gewenste lengte , sjorden we op de aanhanger en namen we mee naar
de bouwplaats. Daar hebben we alle losse delen weg gekrabd tot op de keiharde
eiken kern en het uiterlijk met uitstekende knoesten werd steeds fraaier. De
timmerman begon er nu ook lol in te krijgen en zorgde er voor dat er op elke 20
cm een grote hoek uit de stam werd gezaagd , waardoor eenmaal gesteld tussen de
begane grond en de verdiepingsvloer de horizontale vlakken van de hoeken de
bevestigingspunten werden voor de traptreden.
En zo bleef al het hout dat zich in de stal bevond behouden en kreeg het een nuttige en decoratieve functie
Wij waren zelf zo tevreden met het resultaat , dat we eenzelfde trap ook in ons volgende project hebben gemaakt.
18. Klimop en wilde wingerd, sluipmoordenaars voor oude muren `en pierres`
Heel veel panden met muren en pierres zijn
voorzien van klimmers tegen de buitengevels.
Een dikke laag klimop van soms tientallen
jaren oud zorgt voor extra isolatie en vormt een habitat voor insecten ,
vogels en allerlei kleine dieren.
De bladverliezende wilde wingerd is vooral
in herfstkleuren een sieraad tegen de gevel en vormt een minder dikke laag dan de
klimop en wortelt ook iets minder snel in oud voegwerk.
Beide klimmers hebben gemeen dat ze heel
snel groeien en dat ze in toom gehouden moeten worden onder de dakgoot. Krijgen
ze de gelegenheid om verder naar boven te kruipen , dan gaan de uitlopers zich
wringen tussen dakpannen of leien. In de opvolgende jaren drukken ze die
gewoon verder omhoog en zelfs uit hun verband, waardoor lekkage kan ontstaan en
ook stuifsneeuw een weg naar binnen weet te vinden.
Kortom, er moet minimaal jaarlijks fors
gesnoeid worden om dit te voorkomen. Snoeien vanaf een ladder is gevaarlijk, dus doe het vanaf een soliede steiger om beide handen vrij te hebben.
Zijn de muren en pierres ooit gebouwd met
een specie die alleen bestond uit leem en zand, dus nog zonder kalk als
bindmiddel, dan is er een risico dat de klimmer gaat wortelen in de voegen,
vooral in muren die in een vochtige omgeving staan en weinig aan de zon
zijn blootgesteld.
Zonder dat het gemerkt wordt, kan de in de
voegen wortelende klimmer diep in de muur penetreren, waardoor de stenen uit
hun verband worden gedrukt en de muur uiteindelijk kan instorten ( zie foto)
Er zijn regio's , zoals de Morvan, waar pas
laat in de 19e eeuw kalk in de bouw werd toegepast. Heeft u een pand dat stamt
uit de jaren 1840-1875 dan is de kans heel groot dat de toegepaste specie een
dankbare voedingsbodem is voor gemakkelijk wortelende klimplanten. Dan wordt u
sterk aangeraden om geen klimop of wingerd tegen de muren te laten groeien.
Indien al aanwezig, dan voorzichtig verwijderen, Bij hardhandig verwijderen is het risico aanwezig dan de buitenschil van de muur er geheel of gedeeltelijk mee wordt uitgetrokken of erger.
Daarna is het raadzaam om de muur opnieuw, en nu met een kalkspecie, te voegen. Zie https://tradtioneelvoegenmursenpierres.blogspot.com
Nota Bene: Naar aanleiding van de (bijna opstandige) commentaren op de titel van deze column op een paar internetfora, er staat duidelijk vermeld : oude muren en pierres. Indien muren later in hun leven hun oorspronkelijke uiterlijk hebben verloren door een crepilaag of nog erger een zg renovatie met een cementspecie, dan heeft dat als een van de weinige voordelen dat klimop en wingerd er geen schade aan toebrengen. Crepi en cement doen afbreuk aan de positieve eigenschappen van muren en pierres gebouwd met een leem-zand specie of een klak gebonden specie.
19. De plus-value kan rampzalig uitvallen voor een doehetzelver die een ruïne opknapt.
Onder de naam taxe sur la plus value kent Frankrijk een vermogenswinstbelasting die wordt geheven over de winst bij verkoop van een 2e woning. Zowel de tarieven als de termijnen en de aftrekposten met betrekking tot deze belasting , zijn in het verleden en ook nog recent vaak gewijzigd.
De plus value is alleen van toepassing bij verkoop van een maison secundaire , vermogenswinst bij verkoop van een maison principale, de hoofdwoning, is onbelast. De plus value wordt geheven tot 22 jaar na aanschaf , voor de sociale lasten echter tot 30 jaar Het betalen van sociale lasten, terwijl er voor de buitenlandse eigenaar geen sociale rechten uit voorkomen, is tot de hoogste Europese rechter onwetmatig verklaard, maar door de titel van deze lasten te veranderen , weet de Franse fiscus dit weer te omzeilen.
Anno 2023 is het starttarief ( over de eerste 5 jaren van de eigendom )19% voor de plus value en 17,2 % voor de sociale lasten. Per 2023 is daar een extra opslag bij gekomen van 2 tot 6 % bij een winst van meer dan 50.000 euro ( 2 %) en meer dan 250.000 euro (6%) In uitzonderlijke gevallen kan de totale belasting dus oplopen tot 42,2 %.
Ook het winstbegrip voor de berekening van de plus value betreft louter een theoretische winst. Het verschil tussen de oorspronkelijke aankoopprijs en de verkoopprijs is in principe de belasting grondslag. Alleen de kosten van aankoop en verkoop, de kosten van het verplichte DDT en facturen van in Frankrijk erkende artisans en aannemers zijn aftrekbaar. Alleen verbeteringskosten zijn aftrekbaar, onderhoudskosten niet. Investeer nooit zelf direct in bouwmaterialen, maar zorg dat er zoveel mogelijk via de factuur van de artisan of aannemer gaat.
Een doe hetzelver met een klushuis (als 2e woning) wordt bij verkoop binnen die termijnen fiscaal vaak extreem gestraft. Tot 2004 waren de investeringen in bouwmateriaal plus een factor daarboven voor eigen arbeid geheel aftrekbaar. Daarna werd die aftrekbaarheid met terugwerkende kracht afgeschaft. Zelf werd ik door deze wijziging geheel overvallen met klushuizen die ik kocht in 1993 en 1994. Voor mij in eerste instantie geen probleem, ik kocht de panden om mijn hobby te kunnen uitoefenen, niet met winstoogmerk. Maar als je door omstandigheden gedwongen zou worden binnen de plus value termijnen te verkopen, kan dat heel negatief uitvallen.
Een vorm van gelegaliseerde diefstal, want er zijn situaties waarin de plus value belasting hoger uitvalt dan de verkoopprijs min de investeringen in materiaal en aankoopprijs. De doe het zelver heeft dan onbezoldigd voor de Franse staat gewerkt.
Het volgende rekenvoorbeeld : Klusser X kocht in maart 2020 een ruïne (=klushuis) voor 10.000 euro . X klust per jaar ca 2000 manuur en de teller staat eind 2023 op 6000 uur. De prijzen voor bouwmaterialen vliegen de pan uit en de totale investering in bouwmaterialen bedraagt 60.000 euro . Het huis is nog niet geheel klaar, maar het geplande budget is ver overschreden, X heeft financiële en gezondheidsproblemen en is gedwongen om het pand te verkopen. Hij vindt een kandidaat-koper die 100.000 euro biedt en hij accepteert tandenknarsend het bod. De notaris calculeert de verschuldigde plus value en houdt 37.914 euro in op de verkoopprijs en X ontvangt op zijn bankrekening 62.086 euro. Hij lijdt een verlies van 8000 euro en heeft bijna 4 jaar om niet voor de Franse fiscus gewerkt.
Niet voor niets noem ik dit een van de 41 valkuilen bij het kopen van een huis in Frankrijk (zie aparte post in dit blog) En met de enorme prijsstijging van bouwmaterialen in de afgelopen 2 jaar wordt het opknappen van een klushuis los van de plus value steeds onaantrekkelijker. De manieren om de Franse fiscus niet onnodig te spekken is emigreren en het huis als maison principale verkopen of het betreffende pand pas na 30 jaar eigendom te verkopen.
De notaris is verantwoordelijk om de hoogte van de plus value te calculeren en die op de verkoopprijs in te houden. De officiele website van het Franse notariaat kent een handige tool om zelf de plus value te berekenen https://www.notaires.fr/fr/immobilier-fiscalite/fiscalite-et-gestion-du-patrimoine/les-plus-values-immobilieres
Nota Bene: de interpretatie van de wettelijk genoemde aftrekmogelijkheden kan van notaris tot notaris verschillen en of een factuur onderhoud of verbetering is, kan een flink punt van discussie zijn tussen notaris en verkoper.
Mocht een lezer hier boven fouten ontdekken, bv in het rekenvoorbeeld, neem dan svp contact met me op bram@van-zanten.com
20.Over muurankers,
trekstangen,trekbalken en steunberen
Veel
oude huizen “en pierres” hebben aan de buitengevel muurankers
zitten. Soms een heel eenvoudige stalen X, soms een grote S of met
een decoratieve vormgeving. Die muurankers zijn er niet voor de sier
, maar hebben een constructieve functie.
Boerderijwoningen hadden veelal slechts de begane grond als bewoning, de zolderverdieping was voor opslag van de oogst. De muren waren meestal slechts ca 4 meter hoog. De meer soliede gebouwde panden werden voorzien van muurankers met trekstangen , bij voorkeur op hoogte van de verdiepingsvloer. Helemaal als het pand op een helling was dit meer regelk dan uitzondering.
Muurankers
verbonden met trekstangen zijn er in de eerste plaats om de dragende
buitenmuren bij elkaar te houden , muurankers verbonden met
trekbalken zorgen er tevens voor dat de hele dakstoel, de charpente, bij elkaar
wordt gehouden en bovendien de muren “vast houdt”.
Steunberen
hebben als doel het verder uit scheef zakken van buitenmuren te
voorkomen en worden ook vaak pas aan gebracht als er tekenen van
ernstig uit het lood staan van de muur zichtbaar zijn geworden.Op hellingen komt dit meer voor dan op een vlakke ondergrond.
Een
kleine twee eeuwen na de bouw wil het nog al eens voor komen dat
muurankers los zijn geraakt van een trekbalk omdat de kopse kant
daarvan is gaan door rotten. Heel vaak gaat de bovenkant van de muur
dan naar buiten hellen en zijn constructieve maatregelen noodzakelijk
om de muur voor verder wijken en instorten te behoeden.
Dat
kan zijn door de bestaande trekbalk te voorzien van een langere
stalen verbinding met het muuranker, het volledig aanbrengen van een
trekstang naast de bestaande trekbalk, eventueel gecombineerd met het
bouwen van een of meer steunberen. Dat laatste is een stuk
arbeidsintensiever dan het aanbrengen van een trekstang. Die
trekstang ligt meestal op het niveau van de verdiepings- ( meestal
zolder-) vloer en kan daar hinderlijk zijn als die niet in de vloer
kan worden weg gewerkt. Bij mijn eigen projecten verdwenen de
trekstangen in een laag lichtgewicht beton.
Die stang moest weg........
Toch maar niet.......
De
bijgaande foto’s zijn gemaakt in een cave die verbouwd werd tot
keuken. De eigenaar vond die stang tegen het plafond storend en
besloot hem te verwijderen : slijptol er op…..en meteen weken beide
losse delen (en de buitenmuren!) een aantal centimeters uit elkaar…..de buurman wees de
eigenaar er op dat dit een trekstang was die de muren van zijn grange
bij elkaar hield….. enige paniek in de tent…..gelukkig een
artisan met lasapparaat in de buurt die binnen zeer korte tijd de
delen weer aan elkaar wist te verbinden. De moraal hiervan : laat
stalen delen in een oud pand altijd zitten als je niet weet wat de
functie er van is.
Ik ben beschikbaar voor aankoopbegeleiding, beoordeling DDT
, ( virtuele) bouwkeuringen inclusief renovatieadviezen *, beoordeling
compromis de vente en erfrechtelijk advies. contact bram@van-zanten.com
*vanaf maart ook weer fysiek aanwezig in 58...