Tussen 1993 en 2015 zochten en kochten wij een aantal huizen in de Morvan. Al 32 jaar adviseren wij landgenoten bij de aankoop van een huis in Frankrijk als bouwkundig en juridisch intermediair. Wij kennen het koopproces van zowel koperszijde als verkoperszijde.
Zowel bij onze eigen on(t)roerend goed activiteiten als bij die van opdrachtgevers zijn we veel situaties tegen gekomen die als mogelijke valkuilen kunnen worden beschouwd.
Kandidaatkopers moeten aan heel veel zaken denken , voordat ze een openingsbod doen. Onderstaande opsomming zou moeten worden afgevinkt , voordat er een openingsbod wordt overwogen.
Kandidaat-kopers gaan op stap zonder doordachte checklist en vallen voor het eerste beste huis met liefde op het eerste gezicht, doen een ( veel te hoog) bod en komen later met de gebakken peren te zitten:
*de naaste buren hebben 13 jachthonden aan de ketting, maar waren tijdens de bezichtigingen toevallig op jacht.
*het aanpalende bosperceel is eigendom van een fervente jager , die er een jachthut gaat bouwen
* dat leuke smalle weggetje waar het huis aan ligt, blijkt in de weekenden en in de zomermaanden op de favoriete route te liggen van veel motorclubs
*de route rural achter het huis is geliefd bij crossmotor liefhebbers
*de afwezige buren blijken bij aanwezigheid een heel hoog Familie Flodder gehalte te hebben
*de locatie van het huis blijkt over een microklimaatje te beschikken met 50 % meer neerslag en mist dan het dal aan de andere zijde van de heuvel
*de boerderij ligt midden in een gebied dat als urbanisatie is aangewezen, over 10 jaar ligt die in een nieuwbouwwijk
allemaal zaken die bij het hanteren van een goede checklist, buurtonderzoek en een bouwkundige keuring ( niet het DDT!) vermeden kunnen worden.
2. Het kopen via een Nederlandse of Franse makelaar
Ja ik noem het een valkuil, omdat ze overbodig zijn en (te) veel geld kosten dat kan worden uitgespaard door op huizenjacht te gaan buiten de makelaardij om. Er zijn vele websites voor de verkoop P a P ( particulier a particulier) N.B. Een belangrijk deel van de onroerend goed transacties in Frankrijk gaat buiten de makelaardij om en dat aandeel is groeiend. En dan hebben we het nog niet eens over het kopen via een FOUTE makelaar, want die zijn er helaas nog steeds in Frankrijk. Veel kopers zijn heel tevreden met hun kostbare behulpzame makelaar en zijn het dus helemaal niet eens met deze valkuil.
3.Er van uitgaan dat dat leuke goedkope boerderijtje op de website van makelaar X nog steeds beschikbaar is.
Vaak heb ik huurders/huizenjagers gehad die voor niets kwamen, dat boerderijtje was 3 maanden geleden al verkocht, maar bleef als lokkertje op de website staan. Of het was door een van de andere makelaars verkocht en nog niet bekend gemaakt.
4. Veel te hoog bieden
Vanuit Nederlands perspectief is de koper al vaak blij met een bedongen prijs van 10 % onder de vraagprijs. Er zijn in Frankrijk echter regio's waar het verschil in vraagprijs en de uiteindelijke verkoopprijs wel kan oplopen tot 50% . Kijk vooral hoe lang een huis te koop staat. Is dat al jaren, dan is heel veel van de vraagprijs af te krijgen. Een extreem laag bod wordt vaak ten onrechte gezien als een belediging voor de verkoper.
5. Het kopen van grond die kadastraal nog niet is afgebakend.
NB de landmeter en wijzigingen in het kadaster zijn vaak duurder dan de waarde van de grond, dus koop bestaande kadastrale percelen .
6. Het kopen van een opknapper als je niet meer dan 6 weken vakantie per jaar hebt.
Een actieve vakantie is leuk als je geen tijdsdruk kent. Ga er vanuit dat je niet meer dan 30 % zal realiseren van de activiteiten die je dacht te kunnen realiseren in de beschikbare tijd. Een half afgebouwde opknapper wordt een afknapper (meestal voor de vrouw des huizes) en zorgt voor relatieproblemen.
7. Het kopen van een opknapper als dat niet het ideaal is van beide partners ( zie ook hierboven)
8. Het willen hebben van veel grond, als je dat niet nodig hebt
Nederlanders hebben vaak landhonger omdat land thuis onbetaalbaar is. Het voor een habbekrats kopen van veel hectares lijkt leuk , maar kan ook een bron van kosten en arbeid opleveren. Weiland moet begraasd en onderhouden worden, bossen zijn aantrekkelijker en kunnen nog geld opleveren.
Koop vrij uitzicht over grond die door een ander( een boer) wordt onderhouden in plaats van de grond zelf.
9. Het doen van een bod zonder het Dossier Diagnostic Techniques te kennen en zonder bouwkeuring.
Vrijwel altijd zorgen keuring en DDT voor prijsdrukkende lijken of lijkjes uit de kast. Als de deal prijstechnisch al rond is, zijn die meestal niet meer bruikbaar.
10. Het kopen van een vakantiehuis met geleend geld
Komt men door omstandigheden in geldproblemen dan wordt het vakantiehuis een blok aan het been en moet het mogelijk met fors verlies worden verkocht. N.B. de prijzen in veel gebieden in Frankrijk liggen nog steeds tot 30 % onder het niveau van 2007. (in 2021-2022 is er van herstel sprake geweest doordat Franse stadsbewoners door de pandemie de voordelen van het thuis online werken en van het goedkoop wonen op het platteland ontdekken.) Maar dat herstel ligt in veel delen van Frankrijk alweer achter ons,
11. Denken dat je van verhuur van een huis, een gite, of een B&B (Chambres d Hotes) kunt leven
Er is een nog steeds groeiend overaanbod van gîtes en chambres d'hotes in Frankrijk. Alleen de zeer succesvolle exploitanten kunnen daar een goede boterham verdienen. Als bijverdienste geen probleem. Zelf hebben wij wel een aantal jaren kunnen leven van de verhuur van 2 gîtes, met een uitzonderlijke bezetting van 34 weken per jaar in een regio waar 10 tot 12 weken al als goed wordt beschouwd. Het kan dus wel, maar het te verhuren project moet een reeks plussen hebben ten opzichte van de concurrentie. Zie onze post : Randvoorwaarden voor de succesvolle exploitatie van een gite ( elders in deze blog.) Een aantal belastingwijzigingen per 2025 zullen de inkomsten uit verhuur verder reduceren.
12. Kopen van een huis in Frankrijk zonder de taal te beheersen
Lijkt een open deur, maar het aantal Nederlanders, zelfs die er permanent wonen, dat de Franse taal niet of nauwelijks beheersen is schrikbarend groot. Dan zal je er nooit echt integreren. Voor een vakantiehuis niet verschrikkelijk, maar als je er permanent wil wonen een (groot) probleem.
13. Huis kopen in een regio, buurt die je helemaal nog niet kent
Groot risico !
Dat kan een afknapper worden ! Ga altijd eerst een periode huren om de streek te leren kennen.
14. Een huis kopen in een gebied met alleen maar naaldhout
Tijdens de zonnige bezichtigingen leek het een ideale plek, maar bij bewolkt en regenachtig weer
kan voor veel mensen naaldhout deprimerend werken. Grote naaldhoutwouden trekken mist aan.
Dit is subjectief, maar het aantal mensen dat dit gevoel deelt, is bijzonder groot. Een loofhoutomgeving verandert veel sterker tijdens de seizoenen en geeft daardoor veel meer (positieve) impulsen.
15. Kopen van een huis in Frankrijk als er kinderen uit een voorgaande relaties zijn zonder de erfrechtelijke consequenties te kennen.
N.B In tegenstelling tot Nederland zijn stiefkinderen volslagen derden voor een stiefouder in Frankrijk met het gevolg dat zij bij vererving van het Franse huis 60 % erfbelasting moeten betalen over de marktwaarde van het huis. Er zijn mogelijkheden om dit te voorkomen. Raadpleeg een deskundige of blogger dezes. NB Veel Franse notarissen zullen u hier niet voor waarschuwen en makelaars al helemaal niet.
Sedert 2015 kan je voor de vererving van je Franse bezittingen bij testament kiezen voor toepassing van het Nederlandse erfrecht. Onverlet blijft echter dat de erfbelasting wordt geheven naar Frans recht.
16. Kopen van een huis samen met een partner waarmee geen huwelijk of geregistreerd partnerschap of Franse PACS is gesloten. N.B. een Nederlandse samenlevingsovereenkomst wordt erfrechtelijk in Frankrijk anders behandeld.
Als punt 15, ook 60 % successierechten. Ook dit is te voorkomen.
17. Erfdienstbaarheden ( servitudes)
Een recht van overpad (droit de passage) is de erfdienstbaarheid die in de praktijk de grootste problemen kan geven. Heeft u de keuze tussen een pand met en zonder dit servituut, kies dan altijd het pand zonder.
18. Geen sociale controle
de droomplek met 100 % privacy gevonden ? Droom wordt een nachtmerrie nadat het huis een paar keer is leeg geroofd.
Helaas komt dit op het platteland te vaak voor. Het dievengilde heeft een voorkeur voor plekken waar zij onbespied de boel kunnen plunderen, kunnen arriveren en vertrekken. Was de oogst goed, dan komen ze volgend jaar gewoon weer terug.
Komt het meest voor waar de vluchtweg gemakkelijk is, dus minder bij een doodlopende weg , waar op de hoek naar de doorgaande weg permanent bewoning aanwezig is.
Op mijn eigen checklist voor de huizenjacht staat "sociale controle "boven aan de lijst.
19. Niet voor de koop kennis maken met de naaste buren
Veel kandidaat kopers laten aankloppen bij de directe buren na. Heel onverstandig, want deze kunnen uw toekomstig woonplezier maken of breken. Geen goed gevoel over deze buren ? Niet kopen ! Zijn het wel prettige mensen, dan kunnen zij kostbare informatie leveren over het beoogde pand ; hoe lang staat het al te koop ? Waarom staat het te koop etc.
20. Geen vorstbestendige winterafsluiting van het watercircuit mogelijk
weet u als koper hoe koud het in de winter in uw huis kan worden ? In de Hoge Morvan hebben wij soms zeer strenge vorst. Indien de waterleidingen niet volledig kunnen worden afgetapt kunnen leidingen kapot vriezen met als gevolg waterschade in het voorjaar en vooral kapotte thermostaatkranen. Vaak kan men alleen via een compressor het hele netwerk leeg blazen en leg vooral de douchekop in het bad en op de douchevloer. Vergeet ook niet een winterafsluit checklist te maken,
( Ook de wasmachine en vaatwasser los koppelen en drainen). Een toenemend aantal 2e huiseigenaren verwarmt het Franse huis in de winter ook bij afwezigheid; flink kosten verhogend en lang niet altijd noodzakelijk.
21. Laten gebruiken van je weiland door de boer-buurman zonder tegenprestatie.
Indien een boer om niet een aantal jaren van je grond gebruik maakt, ontstaat een gebruiksrecht, dat je niet zo maar weer kan afnemen. Als je bv alleen laat maaien en 10 euro vraagt per rol gras/hooi ontstaat dat recht niet. Ook zijn er andere mogelijkheden om dit te vermijden , raadpleeg daarvoor je notaris.
22. De vaste lasten : Taxe fonciere, taxe d habitation en eventueel rioolrechten
Informeer ALTIJD daarnaar voordat je een openingsbod uitbrengt. Overigens is een verhoging in de toekomst niet te voorzien. Wel gaan die lasten altijd fors omhoog bij verandering van de bestemming van een gebouw of delen daarvan. Bv bij het maken van een woonkamer in de stal, verandering van agrarische bestemming in een woonbestemming. N.B. de taxe d'habitation is afgeschaft voor hoofdwoningen, maar voor maisons secundaires niet !
23. Het kopen van een huis met een dak van asbestleien
Op zich is een goed dak van asbestleien geen probleem, ook niet voor je gezondheid. Behalve als je het onder hoge druk zou willen schoon spuiten. Het verwijderen van zo'n dak en het gecontroleerd afvoeren van de asbestleien zullen in de toekomst echter steeds duurder gaan worden. Hou daar rekening mee. Nu wordt er door dakdekkers in Frankrijk nog veel illegaal gestort. Kuil graven en zand erover. Dat gaat veranderen !!
24. Kopen van een huis uit een onverdeelde boedel-een mogelijk risico
Het komt voor dat een erfgenaam een huis uit een erfenis verkoopt, terwijl er meer erfgenamen blijken te bestaan. CDV al getekend ! Makelaar noch erfgenaam wisten dit niet, maar bij de controle door de notaris komt er boven water dat de erfgenaam nog bij hem/haar onbekende halfbroers of zussen heeft. Als die niet willen verkopen gaat de verkoop niet door. N.B. Wij maakten dit zelf ( 2x) mee bij ons derde en vijfde project, Hier kwam het uiteindelijk goed. Maar we werden ook geconfronteerd met een Nederlandse, die op basis van de getekende CDV haar huis in NL had verkocht en de koop van haar droomhuis in Frankrijk niet doorging op basis van een met bovenstaande vergelijkbare situatie.
25. Er van uitgaan dat een getekend CDV een absolute garantie is voor de eigendomsoverdracht.
Zie hierboven 24. Onderneem dus geen onherroepelijke stappen voordat de acte authentique is gepasseerd.
26. Eigenlijk vloeit dat voort uit 25 : Ga niet aan het werk in of doe investeringen voor het huis, ook al is er toestemming van de verkoper, voordat de acte authentique is gepasseerd. Er kunnen zich altijd zaken voordoen die de verkoop ongedaan maken, zoals bij het voorval onder 24 genoemd het risico was.
27. Het kopen van een huis zonder aansluiting op een waterleidingnet, maar met een eigen bron. Door de klimaatverandering komen er bij gortdroge zomers ( zoals in 2003 , 2015 en 2023 in de Morvan) bronnen voor het eerst sinds mensenheugenis droog te staan. Niet leuk als dat tijdens je vakantie gebeurt en helemaal vervelend als dat je maison principale is. Het slaan van een diepere bron die wel nog water leveren kan, is kostbaar en niet altijd mogelijk. Indien aansluiting op het drinkwaternet in theorie wel mogelijk is, kunnen de kosten daarvan extreem hoog uitvallen.
28. Het aanleggen van een grote arbeidsintensieve tuin met veel borders rondom je Franse huis, terwijl dat landschappelijk gezien niet nodig is.
Vooral bij huizen die alleen tijdelijk worden bewoond, is dit af te raden, tenzij men zich een tuinman kan veroorloven. Op een zitmaaier een paar duizend meter gazon maaien lijkt leuk, maar gaat na een paar jaar tegen staan en voor de periodes dat je er niet woont moet een dure maaier worden ingehuurd. Veel zeventigers wordt het tuinieren fysiek te veel en willen daarom van hun Franse huis af, terwijl dat zonder die tuin helemaal niet nodig zou zijn.
29. Er van uit gaan dat een goed DDT ( Dossier Diagnostics Techniques) betekent dat het gekeurde huis goed is.
Dat is een absolute misvatting: het DDT zegt niets over de bouwkundige staat van het huis, de fundamenten, de muren, charpente of het dak. Een goed DDT kan ook afgegeven worden bij een huis dat vrijwel op instorten staat, terwijl een slecht DDT een pand kan betreffen met een groot potentieel dat als "gros oeuvre" nog in uitstekende staat is. Wil je zeker weten of het pand geen grote gebreken heeft, investeer dan in een bouwkundige keuring! Los hiervan kloppen DDT s niet altijd. er zijn nogal wat cowboys onder de keuringsondernemingen. Herhaaldelijk kom ik asbest tegen in huizen die volgens het DDT asbestvrij zouden zijn.
30. Een huis op het platteland kopen dat is geïsoleerd met glaswol.
Alles wat leeft, loopt, kruipt , stinkt en wat lawaai kan maken ( slangen, loires, marters,fruitratten , muizen, hagedissen) is gek op glaswol . Helaas heeft St Gobain met Isover in F bijna een monopoliepositie en is Rockwool( steenwol) veel beperkter te vinden bij de bouwmaterialenhandel. Ongedierte maakt graag nesten in glaswol en die isolatie is in slechts een paar jaar bevuilt en grotendeels verdwenen, Terwijl het ongedierte de pest heeft aan steenwol, dat vaak decennia nog steeds onaangetast blijft. Zie ook onder mijn publicaties het artikel "Feest op Zolder".
Overigens geldt dit ook voor isolatie met hennepvezel of olifantengras, wel duurzaam en goed voor CO2 reductie, maar heel geliefd bij muizen en ander ongedierte.
31. Als uw toekomstige droomhuis ligt in een risicovol gebied
(bv overstromingen , aardbevingen, instabiele ondergrond) staat dat tegenwoordig vermeld in het DDT, onder het kopje ERP. Je kunt u alsnog van aankoop afzien- boetevrij binnen 10 dagen na ondertekening van het CDV-.Maar zelfs als het pand ligt in een zone die als veilig bekend staat , is het oppassen als het huis pal naast een lieftallig beekje is gelegen. Met de klimaatverandering worden regenbuien steeds heftiger en kunnen liefelijke beekjes in heel korte tijd veranderen in alles meeslepende woeste rivieren. Dus alleen kopen als het huis een fors aantal meters boven het niveau van de beek ligt en op voldoende afstand. Met name de afgelopen paar jaar heb ik dalen onder water zien staan na forse onweers- en regenbuien, die sinds mensenheugenis nooit onder waren gelopen.
32. De taxe sur la plus value voor klussers die hun 2e huis zelf opknappen.
In tegenstelling tot de 2e huis eigenaar die zijn huis laat opknappen door een erkende aannemer zijn er voor de Doe het zelver geen aftrekposten bij verkoop van het opgeknapte huis. Heb je een ruïne gekocht voor 10000 euro, er voor 100.000 euro materiaal en jaren werk in gestopt, je verkoopt het voor 150,000 euro dan betaal je over 140.000 euro "winst" de verschuldigde plus value tot 22 jaar na aanschaf en 30 jaar nog de sociale premies . Nadat het Europese Hof de Franse Staat een aantal keren heeft terug gefloten dat er geen sociale lasten opgelegd kunnen worden als daar geen rechten aan ontleend kunnen worden, zijn de tarieven en de titels van de belastingen weer gewijzigd. Het maximale tarief bedraagt nu 19 resp 7,5 % , dus 26,5 % over de zg winst. Doe het zelvers moeten dus een lange adem hebben en hun huis decennia in eigendom houden willen ze niet voor een belangrijk deel voor de Franse fiscus hebben gewerkt. Of maak in dit voorbeeld van je maison secundaire een maison principale en wordt Frans ingezetene om geen slachtoffer te worden van deze gelegaliseerde diefstal.
33. Het kopen van een pand waarop ( nog) geen woonbestemming is verleend,
bv een grange, die je wil verbouwen tot woning. Het kan zijn dat hier geen certficat d'urbanisme wordt verleend omdat het te ver verwijderd is van de dichtst bij zijnde brandpomp, te ver ligt van de nutsvoorzieningen of te ver ligt van een bewoonde hameau. Je kan natuurlijk in de compromis de vente de verlening van het c.u als voorwaarde opnemen. N.B. de 10 dagen boetevrij annuleren van het cdv geldt alleen voor de aankoop van woningen , niet voor de aankoop van een grange of bedrijfsgebouw. Als onder 27, de kosten van ansluiting op de nutsvoorzieningen kunnen prohibitief zijn.
34. De aanbetaling storten op de rekening van de makelaar in plaats van de notaris, Gaat de makelaar failliet voordat de overdracht plaats heeft gevonden, dan is het geld kwijt. Bij de derden rekening van de notaris staat de aanbetaling veilig.
35. Een lokatie met harde wind
Beoordeel of het beoogde pand niet op een plek ligt waar het vaak heel hard waait en laat het dus niet bij die ene toevallig windstille bezichtiging, Een huis inde luwte is aantrekkelijker dan een waar de sla van je bord afwaait.
36 . Het kopen van een huis waar op korte afstand een windmolenpark is gepland of zou kunnen worden gepland. Informeer je op de mairie en op internet of er in de regio al plannen bestaan en zijn goed gekeurd. In noord Frankrijk is het merendeel van de optimale gebieden al vol gezet, nu rukken de vaak internationale exploitanten op naar het midden en zuiden en zelf de Parcs Naturelles zijn er niet van gevrijwaard. Hoe dichter de bebouwing , hoe minder groot risico. Koop je iets in the middle of nowhere en zijn er te weinig mede-benadeelden om een tegenlobby mee te organiseren dan is dit een risico om over na te denken. Dit geldt evenzeer voor zonneparken en ondergrondse opslag van kernafval.
37. De cave
Bij een huis met een cave, een gewelfde kelder, extra opletten of de cave geen scheuren vertoont en de het gewelf intact is. Als de cave instort, implodeert vaak het hele pand. Zelfs een leek zou dit kunnen zien, maar dit komt bij een bouwkundige keuring meteen boven water. Een cave is in de praktijk vaak eerder een last dan een lust.
38. Het zonder zwaarwegende redenen kopen en onderbrengen van een huis in een SCI.
(Societe Civil Immeubiliere ) De Franse onroerend goed bv, onbekend in het Nederlandse recht. De administratieve en fiscale nadelen van een SCI wegen vaak niet op tegen de zogenaamde voordelen. Er zijn advocaten en notarissen die in een SCI een verdienmodel hebben gevonden.. Laat je niet zomaar een SCI aansmeren, maar verdiep je er grondig in om te beoordelen of het wel zinvol is in de specifieke situatie. Er staat een goed draadje over de voor- en nadelen van een SCI op nederlanders.fr uit 2018. Gelukkig zijn er steeds meer notarissen en Frankrijkjuristen die de SCI afraden. Conclusie : NIET DOEN !!
39. ( aangevuld in september 2023) Het kopen van een goedkoop klushuis met het idee dat ooit met winst te kunnen verkopen. Los van de onder valkkuil 32 genoemde plus value bij de verkoop van een 2e woning is het huidige extreem hoge prijspeil van bouwmaterialen in Frankrijk er de oorzaak van dat het totaal aan benodigde investeringen om een klushuis te renoveren tot comfortabele (vakantie-)woning snel hoger kan uitkomen dan de prijs van een vergelijkbare woning , die instapklaar is. Dus begin je aan een klushuis ( zelf kan ik dat niet laten!), doe dat dan niet met winstoogmerk.
40.Er van uitgaan dat de tijdsduur tussen het ondertekenen van het compromis de vente en het passeren van de acte authentique ongeveer 2 maanden zal zijn of dat de termijn afgesproken in het cdv bindend is. Ik ben in de praktijk vele voorbeelden tegen gekomen waar die tijdsduur heel veel langer was, zelfs tot 9 maanden. De in het cdv vermelde datum is slechts een streefdatum en verbindt de notaris (en de beide partijen! ) in het geheel niet,. Dit is te voorkomen door er een boeteclausule aan te verbinden, maar dat wordt heel weinig toegepast.
41. Het kopen van een pand `en pierre` waarvan een van de muren in verregaande staat van ontbinding is bv diep uitgespoeld voegwerk, veel diepe en brede scheuren , of waar een heel dikke laag klimop de mogelijk slechte conditie verbergt. Met name klimop, maar ook wilde wingerd en bramen kunnen gaan wortelen in oud voegwerk en zijn een sluipmoordenaar voor muren die niet gebouwd zijn met een kalkspecie.
42. Er ten onrechte vanuit gaan dat de verplichting om een fosse toutes eaux binnen 12 maanden na aankoop op norm te brengen niet voor jou zou gelden.
Jaren lang was de praktijk dat de gemeentelijke instanties niet de mankracht hadden om te controleren of deze in het koopcontract vastgelegde verplichting werd nagekomen en de koper zonder boetes de in het Saur rapport vermelde situatie kan laten voortbestaan. Dit is verleden tijd. In delen van Frankrijk is inmiddels de controle hierop ook uitbesteed aan de Saur en zijn de eerste boetes uitgedeeld. Reken dus maar op een onzichtbare investering van rond de 10.000 euro, zelfs als de oude situatie nog stankloos en prima lijkt te functioneren.
43. Het kopen van een huis zonder opslagmogelijkheden, werkplaats, garage of schuur
Zelf heb ik deze fout meermaals gemaakt, terwijl je vaak met iets meer doorzoeken voor dezelfde prijs er een grange bij cadeau krijgt. Het later bijbouwen van extra ruimte kost onevenredig veel meer. Geen probleem als je een instapklare woning zonder tuin koopt, maar wel als je wil gaan klussen en of tuinieren.
44. Nederlands Levenstestament en algemene volmacht. Heb je een Nederlands levenstestament met een gevolmachtigde die in geval van dementie je financiële zaken kan afhandelen zaken ? Die Nederlandse algemene volmacht , zelfs met Franse vertaling, wordt niet geaccepteerd als de gevolmachtigde het Franse huis wil verkopen. Dit is alleen het geval als het Franse huis gespecificeeerd met alle gegevens vermeld is in de volmacht...Aanpassen dus die algemene volmacht !!
45. Een project samen met vrienden kopen als co-propriete, terwijl splitsing bij aankoop al mogelijk is.
Zelf zijn we bij ons eerste project er door de toenmalige notaris ingeluisd. We verbouwden een grange in twee onafhankelijke woningen. Om die onafhankelijk van elkaar te kunnen verkopen ( of ver-erven)
was splitsing noodzakelijk. Te vermijden extra kosten voor ons en extra inkomsten voor de notaris en de fiscus. Opgemerkt moet wel worden dat de oorspronkelijke verkoper noch zijn eventuele makelaar, noch de notaris zitten te wachten op een splitsing bij verkoop. Wel moet rekening gehouden worden met kosten voor de geometre en het kadaster, maar dat geldt zowel bij directe of latere splitsing.
46. Locatie, locatie, locatie- een stokoude makelaarswijsheid
Het zit al verborgen onder de in valkuil nr 1 genoemde situaties. Wordt je verliefd op een prachtig huis met een matige locatie ??? Beter is dat te worden op een matig huis op een prachtige locatie. Het huis kan je verbeteren, de locatie nooit. En bezoek het beoogde huis een aantal keren op verschillende tijdstippen. Dat spotgoedkope leuke huisje, dat direct aan het smalle straatje ligt is niet voor niets spotgoedkoop. Tijdens het mest uitrijden spat de modder tegen de ramen..
aanvullingen na publicatie op enkele Internetplatforms dd 2-2-2024
47 . De vaak onverwachte interventie van de SAFER, die tot vertraging en irritatie bij het koopproces kan leiden.
48. de klimaatverandering, extreme hitte in Zuid en Midden Frankrijk, die pensionados, die dat niet meer kunnen verdragen, naar koelere noordelijke streken in Frankrijk jaagt.
49. Mede door de klimaatverandering verplaatsen ook bosbranden zich langzaam noordwaarts, koop niet in een gebied waar bosbrandgevaar een bewezen risico is.
50 .Een Franse notaris, die zijn zaakjes niet goed voor elkaar heeft. En helaas zijn die er best regelmatig , zowel mijn eigen ervaring en als ik de klachten op internet volg. De gemiddelde Franse dorpsnotaris heeft geen flauw benul van de grote verschillen tussen Frans en Nederlands erfrecht en kan je fout adviseren. Een koper in Frankrijk heeft het recht van het kiezen van een eigen notaris ( zonder extra kosten). Voor een snelle procedure is het vaak prima om gebruik te maken van de notaris van de verkoper. Ga daar echter eerst mee kennis maken, bevalt de man of vrouw niet, ga dan voor een eigen notaris. Indien je de Franse taal niet voldoende beheerst is het inschakelen van een Nederlandse jurist of notaris aan te bevelen *
* Monique Rombouts, Frankrijk.Notaris .nl, Zundert
*Mireille Bosscher , Bosscher Advies ,Den Haag
51. Geen internet toegang: geen bereik voor je mobiele telefoon, voorlopig geen glasvezel aansluiting in het verschiet. Nog wel een paar oude koperdraadjes voor een ouderwetse draaischijf telefoon. Of voor een adsl aansluiting indien je niet te ver weg zit van de lokale centrale en de koperdraadjes niet helemaal foutu zijn. Maar helaas: adsl heeft inmiddels ook z'n langste tijd gehad nu het koperen netwerk geleidelijk aan wordt stilgelegd.(Met dank aan Rob van der Meulen). Deze valkuil kan worden geschrapt als je gebruik wil maken van de satelieten van Elon Musk.
52. « IFI »: Impôt sur la Fortune Immobilière
Deze recente vermogensbelasting op (duur) onroerend goed kan een onaangename verrassing zijn voor kopers van panden met een waarde van meer dan 1.300.000. Deze belastingregeling is redelijk complex maar kan oplopen tot een jaarlijkse 1,5 % en dat gaat dus behoorlijk in de papieren lopen. En voor Frans ingezetenen geldt daarenboven dat de belasting geheven gaat worden over hun wereld vermogen in onroerend goed. Britten die bij voorbeeld als Frans ingezetenen nog een pied a terre in Londen hebben, kunnen hun borst nat maken. ( Met dank aan Philip Smits)
53. Er vanuitgaan dat een door beide partijen ondertekend Offre of Proposition d'Achat je als koper beschermd
In toenemende mate zie ik, vooral bij Engelstalige makelaars het gespartel met een Offre d'Achat, terwijl dat papiertje nauwelijks of geen bescherming biedt aan koper noch verkoper. Eigenlijk is de makelaar zelf de enige partij die hiermee zijn provisie mogelijk kan veilig stellen , mochten verkope en koper naderhand proberen de makelaar te passeren. De koper is pas gebonden 10 dagen na ondertekening van het compromis de vente en niet door het ondertekenen van een Offre d'Achat. De verkoper is ook pas boeteplichtig indien hij niet levert na ondertekening van het cdv. Als de verkoper toevallig een hoger bod binnen krijgt gaat die in de praktijk (boeteloos!)voorbij aan het ook door hem ondertekende Offre d'achat . Hoewel de kandidaatkoper de verkoper een proces zou kunnen aandoen, wordt dit nagelaten omdat advocaatkosten en de mogelijke procesduur prohibitief zijn.
54.Snel last van de luchtwegen ? Koop dan niet een woning in dichte bebouwing!
Al eeuwen is de houtkachel in een groot deel van de Franse campagne de voornaamste warntebron. Bij dichte bebouwing, windstilte en lage luchtdruk kan een gehucht of dorp blauw staan van de rook. Bij voldoende afstand tot de buren komt dat niet voor. Met dank aan Vincent vd Sluijs
55. De merule ( huiszwam) kan zich genesteld hebben in je te kopen pand
Waar deze kwaadaardige besmettelijk zwam , die in staat is in korte tijd al het houtwerk in een huis aan te tasten, tot voor enige decennia alleen in Bretagne en Noord Frankrijk schade wist te berokkenen, wordt deze inmiddels ook in grotere delen van Frankrijk gesignaleerd. Helaas (nog) geen onderdeel van de verplichte keuringsitems in het DDT en een onderzoek om te weten of de merule zich in een pand bevindt is kostbaar ( 800 tot 1200 euro). De merule houdt van een vochtige slecht geventileerde omgeving en de sporen kunnen zich dwars door een muur "en pierre" begeven. Wees dus alert of je nergens een grote bruin-witte zwam op houtwerk ( of in de cave) tegen komt. In een vergevorderd stadium kan de huiszwam een compleet bouwwerk verpulveren . De huiszwam is daarnaast ook slecht voor de gezondheid van bewoners. Bestrijden van de merule en vervangen van zwaar aangetast houtwerk kunnen extreen hoge kosten met zich mee brengen. Koop nooit een pand waar merules aantoonbaar aanwezig zijn. Indien aanwezig geweest en bestreden vraag dan om schriftelijk bewijs.
56. Het kopen van een verlaten pand, waar ooit de electrische meter uit is verwijderd of waar nooit een aansluiting is geweest. Dan moet er eerst een bouwplaats aansluiting worden aangevraagd. Voordat er een meter in huis wordt geplaatst moet de hele installatie worden gekeurt door de Consuel, ooit opgericht door de fabrikanten van installatiemateriaal. De eisen die de Consuel stelt aan een te keuren installatie staan in geen verhouding tot de bestaande installaties en zijn in een aantal gevallen onzinnig, zoals een dubbele beaarding van plafond verlichting. De Consuel heeft een verdienmodel aan de keuringen en bij een geringe afwijking wordt er niet goed gekeurd en kan je wederom betalen voor de volgende keuring. De bouwplaatsaansluiting is in principe geldig voor 12 maanden en dat is veel te kort voor de dhz er die een pand gedurende vakanties aan het renoveren is.
57.Het kopen van een verlaten pand waar de watermeter uit is verwijderd of nooit een aansluiting heeft gezeten. Als onder 56; de geprivatiseerde nutsbedrijven zoals bv het waterleidingbedrijf Saur heeft een apart verdienmodel aan het aansluiten van het water. Zelfs als er ooit een p.e. leiding is getrokken naar de cave van een pand wordt deze als non norm conform gebrandmerkt en wordt er tegen betaling van enige duizenden euros een nieuwe leiding getrokken. Bij grotere afstanden kunnen de kosten daarvoor prohibitief zijn.
58. Kopen van een huis waar op geringe afstand een brandhaard van de Japanse duizendknoop aanwezig is .
De Japanse duizendknoop kan met zijn woekerende wortelstelsel dwars door muren heen gaan en ook onder de fundering door het huis binnendringen. De bestrijding er van is uiterst arbeidsintensief en is vaak vechten tegen de bierkaai. Zie ook mij column nr 21 onder Renovatie en andere tips/
59 Recht op uitzicht
bestaat niet !
Koop
je een huis met fraai uitzicht maar met weinig eigen grond? Wees je
er van bewust dat de eigenaar van het weiland waar je uitzicht op is
gericht, daar zonder jouw toestemming hoog opschietende en snel
groeiende bomen mag planten of een kerstbomenplantage gaan beginnen
en je uitzicht binnen een paar jaar is verdwenen. Daar is niets tegen
te beginnen, want een recht op uitzicht bestaat niet.
60. het kopen van een ruïne, waarop geen
c.u is verleend. De mairie werkt mee, maar de DDT weigert uiteindelijk de c.u.
en herbouwvergunning
Op veel gemeentehuizen op het platteland
is er geen kennis meer aanwezig mbt het verlenen van een certficat d’urbanisme
en (her-)bouwvergunningen en de argeloze kandidaat koper van een ruïne in het
buitengebied kan hierdoor op het verkeerde been worden gezet. Op de mairie is
men uiterst behulpzaam met informatie over de in te vullen formulieren en daar
geeft men geen waarschuwing af dat de hogere instanties wel eens negatief
zouden kunnen staan tegenover herbouw van een off grid ruïne , geïsoleerd
liggend in het buitengebied. In alle naïveteit wordt de ruïne dus gekocht en
begint men al met investeringen voor de herbouw. Je komt van een koude kermis
thuis als de Direction Departemental zowel c.u als bouwvergunning 6 maanden later weigert af te geven.
61. Het kopen van een project waarvan een paar hectares weiland zijn verhuurd of verpacht zijn aan een boer . Huurders en pachters kennen een hoge mate van bescherming. Wil je die hectares in eigen gebruik nemen , dan kan dat op niet op te lossen problemen stuiten. Neem dan de beëindiging van de huur- of pachtovereenkomst op als opschortende voorwaarde in het CDV. Veel aankopen gaan om deze reden niet door.
62. Zijn er inde directe omgeving van het te kopen project vergunningen afgegeven voor het opstarten van een varken. konijnen, geiten, eenden , ganzen , kippen of andersoortige fokkerij ? Wees dan voorbereid op stank, vliegen of geluidsoverlast en zoek dan een alternatief project.
63. verschillende funderingen bij latere aanbouwsels van een pand kan leiden tot blijvende scheurvorming tussen de oude en nieuwe delen. Bij oude panden "en pierre" zijn vaak latere uitbreidingen aangebouwd. Onzichtbaar, maar vaak is de fundering dan niet identiek aan die van de oorspronkelijke bouw. Bij een bewegende ondergrond, bv een dikke kleilaag kan dit tot problemen leiden. Wil je zelf een uitbreiding realiseren ? Dan kan een sonderingsonderzoek uitsluitsel geven hoe je moet funderen . Heb je een pand op het oog dat delen met verzakkingen laat zien, pas dan op .
Naar aanleiding van de update van 7 februari kwamen de volgende aandachtspunten binnen met dan aan Ingrid van Tiel:
64. het kopen van een pand op een afstand van minder dan 500 meter tot een Monument Historique . Dan gelden er bijzonder strenge regels voor het wijzigen van het aanzicht. Zo is het plaatsen van zonnepanelen meestal niet toegestaand. Soms kan het zelfs zijn dat een onogenlijk pand het predicaat Monument Historique heeft. Dus het hoeft niet een monumentaal pand of kerj te zijn.
65. Regels en wetten kunnen van het ene jaar op het andere jaar veranderen. Een in het ene jaar verleende vergunning kan in het volgende jaar worden ingetrokken.
66. Voor een woning in der stad: millieuzones kunnen het bezoek van vrienden of huurders met een oude auto blokkeren.
67.Grote delen van het platteland hebben een immens te kort aan huisartsen, tandartsen en fysiotherapeuten.Wees daarom voor bereid op de zg desert medicaux
Ben je zelf nog valkuilen tegen gekomen, die hier niet staan genoemd, of zijn er items niet correct, mail ze svp naar bram@van-zanten.com. Bij voorbaat dank.
‘En
Pierre’
de
Handleiding voor de Koop en Renovatie van een Frans huis van natuursteen
En Pierre is een poging tot het overzichtelijk
samenvatten van 31 jaar ervaring in Frankrijk met de aankoop en renovatie
panden van natuursteen .
Het boek is
een samenstelling van schrijfsels - gelardeerd met anekdotes en columns - uit
het verre en recente verleden: een mix van adviezen voor huizenjagers -
kandidaatkopers, en voor eigenaren- klussers .
In de loop
van 2025 gaat het boek van de drukpers rollen. Wil je op de hoogte worden
gebracht als het verkrijgbaar is, meld je dan hier aan:
https://forms.office.com/r/LKw4RRD1kL
