Randvoorwaarden
voor de succesvolle exploitatie van een gite
Achtergrond
Het renoveren van lang leeg staande panden en- pierre- vanaf 1993 is voor ons een uit de hand gelopen hobby
geweest, die uiteindelijk heeft geleid tot een gezonde bron van inkomen. Bij
het kopen van een 2e pand in 1994 was het nooit de bedoeling om dat
huis(je) later als gite te gaan
exploiteren. Ook bij de aankoop van ons 3e project door onze
schoonzoon en dochter was dat in eerste instantie niet het geval. Maar doordat
wij onze projecten altijd selecteerden op basis van unieke locaties met
geweldig uitzicht bleek dat later een van de sterkste punten voor de verhuur
ervan.
In 2002 stonden we voor de keuze : na 6 jaar vrijblijvend
klussen opnieuw een baan zoeken en onze hobby, het renoveren van huizen en
pierre de rug toe te keren of proberen dat 2e huisje dat alleen een
6 tal weken per jaar door familie en vrienden werd gebruikt te verhuren en
zodoende een bescheiden bron van inkomen te krijgen.
Wat te doen? Exploiteren
als Chambres d hotes of als gite. Ik had al bordjes gemaakt voor beide
alternatieven om die te plaatsen aan de ingang van het doodlopende weggetje
naar ons gehucht. Zelf hadden we al meermaals overnacht in Chambres d Hotes op
onze reizen en waren ons ten volle bewust hoeveel werk een CdH met zich mee
brengt. Een gite mag dan aanmerkelijk minder omzet met zich mee brengen, de
inspanningen in uren per week voor de verhuur zijn een fractie van die bij een
CdH.
Waar onze voorkeur
al uitging naar de exploitatie als gite, werd dat vergemakkelijkt door de start
van www.gites.nl. Nog zonder het
plaatsen van foto’s kregen we al binnen 2 weken na plaatsing van het huis op
dat platvorm onze eerste reservering binnen; na plaatsing van een aantal foto’s
en de start van onze eigen website stroomden de reserveringen binnen. Een paar
jaar later gebeurde hetzelfde met de volgende huizen die na renovatie klaar
waren voor bewoning. Daarbij moeten we wel stellen dat twintig jaar geleden het
aanbod van gites in de Morvan/de Bourgogne niet te vergelijken is met het over
aanbod van heden. Datzelfde geldt voor de internetmogelijkheden, gites.nl was
daarvan een pionier waar we dankbaar op mee hebben kunnen liften.
Wij hebben van de exploitatie van 2 gites tussen 2002 en
2015 prima kunnen leven met een bezetting van 32 tot 34 weken per jaar in een
gebied waar destijds 12 weken al heel goed was.
Na het startjaar kwamen veel huurders jaarlijks terug en uiteindelijk
werd de bezetting gevormd door 70 % terugkomende huurders.
Pas achteraf kon ik analyseren waarom die exploitatie zo
succesvol was . Hieronder volgen de te onderscheiden punten.
Op welke gronden
kiest een vakantieganger een gite en nog belangrijker , waarom komt die de volgende
jaren daar weer terug ?
Hanteer een variant van de stokoude 4 P s uit de marketing :
1. Plaats : locatie, locatie, locatie
Wat voor het kopen van een vakantiehuis geldt, geldt
evenzeer voor het huren van dat huis. De plek moet uitgesproken
aantrekkelijk zijn :
Fraai uitzicht, ver gezicht.
Privacy : geen visueel contact met buren of de
verhuurder. Een gite in hetzelfde pand als dat van de verhuurder of met een
gedeeld erf met de verhuurder is minder in trek dan een compleet vrijstaande
gite. Beter aan de rand van een gehucht of er geheel buiten dan midden in een
dorp.
Rustige omgeving aan een doodlopende weg of een weggetje
met minimaal plaatselijk verkeer verhuurt beter dan aan een doorlopende weg met
verkeerslawaai.
Ver genoeg verwijderd van grote veestallen om geen last
van vliegen te hebben.
Bij voorkeur wandelroutes/ mountainbike paden vanaf de
gite
Een dorp of stad met horeca en alle soorten inkoopmogelijkheden
op maximaal 20 autominuten afstand
2.Produkt, de gite zelf
Eigenlijk moeten kandidaat huurders al verliefd worden op
het huis bij het bekijken van de website. En dat moet nog sterker worden ter
plaatse : het is nog aantrekkelijker dan de plaatjes beloofden.
Zowel van buiten als van binnen moet het huis karakter
hebben, aantrekkelijk zijn en van alle gemakken voor zien. Schoon en gezellig
in gericht. Goede bedden en matrassen
van moderne afmetingen. Is de doelgroep gericht op Nederlanders, zorg
dan voor tv met Nederlandse zenders. Zelfs al kan iedereen op tablet of
telefoon de Nederlandse tv ontvangen, dan nog geeft 80 % van Nederlandse
vakantiegangers de voorkeur aan een gite met Nederlandse tv ontvangst.
Datzelfde geldt voor Wifi, liefst met snelle glasvezelverbinding.
Het interieur moet gezellig zijn en geen samenraapsel van
afdankertjes uit Nederland . Veel gites van Franse eigenaren zijn gevuld met de
meubelrestanten uit de erfenissen van de grootouders. En daar kan al
gemakkelijk een groot verschil worden gemaakt.
De inventaris moet minimaal gelijk zijn aan wat jezelf
thuis hebt, dus een kaasschaaf, kurkentrekker en broodrooster mag niet
ontbreken. De Senseo is achterhaald, er moet ook een Espresso apparaat staan
tegenwoordig. Ondanks het feit dat veel huurders tijdens hun vakantie vaak veel
buiten de deur gaan eten, is een goede keukenuitrusting raadzaam : scherpe
vleesmessen, goede jonge koekenpannen , voldoende roestvrij stalen pannen etc.
Koek-vriescombinatie, vaatwasser, oven, magnetron en
wasmachine mogen niet ontbreken.
En minimale start hoeveelheden koffiecups, theezakjes en
vaatwasser tabletten zijn een vereiste. Datzelfde geldt voor peper, zout en basis specerijen. Een flesje wijn op tafel of in de koelkast, een vers veldboeket in de woonkamer vormt een stukje extra gastvrijheid.
Een goed recent bijgehouden gastenboek met tips over de omgeving , inkoopmogelijkheden en horeca is onmisbaar. En nodig de huurders vooral uit om verbeteringssuggesties te geven mbt de inventaris en realiseer die dan ook.
Het eerste jaar zaten wij vaak klaar om de gasten te ontvangen en wegwijs te maken. In de praktijk bleek echter dat er vaak uren later werd gearriveerd dan de afgegeven verwachting. Het aanbrengen van een sleutelkluisje met code voor de huurders gaf ons de vrijheid op zaterdagmiddag terug. Op zondagmorgen werd dan langs gegaan om even kennis te maken en eventuele vragen te beantwoorden.
Vakantiegangers leven indien het weer het toestaat meer
buiten dan binnen, zorg voor een ruim terras met comfortabel meubilair ( liefst geen plastic!) en een
of meer degelijke parasols. Een erf met schaduwrijke bomen en zonnige plekken
wordt gewaardeerd.
Een zwembad is voor huurders met kinderen een enorme plus
, waar ca 200 euro per week meer voor wordt betaald dan hetzelfde huis zonder
zwembad. Wij wilden geen zwembad lawaai in onze vallei en rekenden gezinnen met
kinderen niet tot onze doelgroep ( Ze kwamen incidenteel wel !)
Laat de gite classificeren, niet vanwege het aantal te
verwerven sterren, die alleen van belang
zijn als je verhuurt via Gites de France
en voor Franse huurders, maar wegens het belastingvoordeel. Over de
verhuurinkomsten van een geclassificeerde gite wordt aanmerkelijk minder
belasting geheven dan over een gite zonder classificatie. Maar pas op, hoe
hoger het aantal sterren, des te hoger te de innen toeristenbelasting. Wij
hebben destijds onze gites laten declassificerenvan 4 sterren tot 1 ster om
onze huurders niet onnodig hoge taxe de sejour te laten betalen. Nederlandse
huurders zijn niet geïnteresseerd in de Franse sterren, maar gaan af op de
website en de beoordelingen.
Wij hanteerden de oorspronkelijke voorwaarden zoals die
in Frankrijk gangbaar waren : huur van zaterdag tot zaterdag, zelf mee nemen
van bed-, bad- en huishoudlinnen. Oorspronkelijk moesten huurders ook zelf het
huis voor vertrek schoonmaken. Maar dat kan je huurders die nog een terugreis
van minimaal 8 uur voor de boeg hebben voor vertrek niet aandoen, dus dat werd
door ons gedaan gedurende vele jaren. N.B. het inhuren van krachten voor
schoonmaak en tuinonderhoud is heel vaak (te) duur en kwalitatief veelal ver
onder onze eisen gebleken.
Gites, waar huisdieren zijn toegestaan , zijn in de
minderheid. Wij zelf hadden als doelgroep hondenbezitters en die mochten er een
onbeperkt aantal van mee nemen De erven waren hondendicht omheind , zodat ze
onbeperkt los kunnen lopen. Natuurlijk hanteerden we wel een extra tarief per
week per hond. Het betekent wel extra schoonmaakinspanningen maar dat was in
het tarief in gecalculeerd.
Onze doelgroep omvatte
vooral Nederlandstaligen en Duitsers, meestal niet of nauwelijks de
Franse taal beheersend. Dan is het een pluspunt dat de huurder een beroep kan
doen op een verhuurder die kan tolken bij de dokter of de dierenarts. Dit
laatste is natuurlijk alleen mogelijk indien je als verhuurder in de buurt
woont.
3. Prijs
Kijk op internetplatforms wat de gemiddelde huurprijs is
voor vergelijkbare huizen in dezelfde regio en ga aan de onderkant van de
bandbreedte zitten. Het is beter om 30 weken vol te zitten met gemiddelde prijs
van 550 euro per week dan 12 weken a 750 euro per week. Varieer met hoog- en
laagseizoen tarieven.
In gebieden waar hoofdzakelijk rustzoekers,
natuurliefhebbers, wandelaars, fietsers en vogelaars komen, zoals de Hoge
Morvan, dan is de doelgroep voor een heel belangrijk deel bestaande uit 2
personen. Heb je dan een huis met 3 slaapkamers en 6 bedden of meer, bepaal dan
de huurprijs op 2 personen en maak een staffel voor elke persoon meer.
4. Promotie
Een eigen aantrekkelijke website is de start. Hierop moet
een maximum aan aantrekkelijke foto’s
van het huis, tot in detail van binnen en van buiten. En vooral van de
directe omgeving. Plaatjes zijn veel belangrijker dan tekst ! Bekijk eerst de websites van huizen in de eigen regio en zorg
er voor dat de eigen website minimaal kwalitatief vergelijkbaar en bij voorkeur
beter is. Een apart deel met zoveel mogelijk goede beoordelingen van huurders (
niet anoniem!) is al na korte tijd een belangrijk promotie onderdeel.
Tegenwoordig is het promoten via de social media steeds
belangrijker geworden. Vaak is het plaatsen van het huis op een der vele
verhuurplatforms niet eens meer nodig en kostenverhogend. In het verleden hadden wij genoeg aan de
eigen website en plaatsing op www.gites.nl , maar
heden berekent deze naast een jaarlijks abonnement ook provisie. Een bevriend
stel is dit jaar begonnen met 2 gites en die lopen vol met een goede website en
slechts een plaatsing op Marktplaats.nl en social media.
Op internetfora kom ik verhuurders tegen die wel op 3 tot 4 platforms
staan met hun huis; dat is mogelijk nodig voor gites zonder onderscheidend
vermogen en geen of weinig terug kerende huurders.
N.B. Heb geen terugkerende huurders ? Dan heeft je gite geen pluspunten of klopt de
prijs –waarde verhouding niet.
Mochten lezers aanvullingen of commentaar op bovenstaande hebben , dan hoor ik dat graag per email naar bram@van-zanten.com Bij voorbaat dank.
Geen opmerkingen:
Een reactie posten