Randvoorwaarden voor het succesvol exploiteren van een gite

 ‘En Pierre’  de handleiding voor 

Aankoop en Renovatie van  een Frans huis van natuursteen

En Pierre is een poging tot het overzichtelijk samenvatten van 30 jaar ervaring in Frankrijk met de aankoop en renovatie panden van natuursteen .

Het boek is een samenstelling van schrijfsels - gelardeerd met anekdotes en columns - uit het verre en recente verleden: eigenlijk een mix van adviezen voor huizenjagers - kandidaatkopers, en voor eigenaren- klussers .

 In de loop van 2025 gaat het boek van de drukpers rollen. Wil je op de hoogte worden gebracht als het verkrijgbaar is ,Meldt je dan hier aan, dan krijg je bericht als het boek van de drukkerij komt. 

Randvoorwaarden voor de succesvolle exploitatie van een gite

Achtergrond

Het renoveren van lang leeg staande panden  en- pierre- vanaf 1993 is  voor ons een uit de hand gelopen hobby geweest, die uiteindelijk heeft geleid tot een gezonde bron van inkomen. Bij het kopen van een 2^e pand in 1994 was het nooit de bedoeling om dat huis(je)  later als gite te gaan exploiteren. Ook bij de aankoop van ons 3^e project door onze schoonzoon en dochter was dat in eerste instantie niet het geval. Maar doordat wij onze projecten altijd selecteerden op basis van unieke locaties met geweldig uitzicht bleek dat later een van de sterkste punten voor de verhuur ervan.

In 2002 stonden we voor de keuze : na 6 jaar vrijblijvend klussen opnieuw een baan zoeken en onze hobby, het renoveren van huizen en pierre de rug toe te keren of proberen dat 2^e huisje dat alleen een 6 tal weken per jaar door familie en vrienden werd gebruikt te verhuren en zodoende een bescheiden bron van inkomen te krijgen.

Wat te doen?  Exploiteren als Chambres d' hotes of als gite? Ik had al bordjes gemaakt voor beide alternatieven om die te plaatsen aan de ingang van het doodlopende weggetje naar ons gehucht. Zelf hadden we al meermaals overnacht in Chambres d Hotes op onze reizen en waren ons ten volle bewust hoeveel werk een CdH met zich mee brengt. Een gite mag dan aanmerkelijk minder omzet met zich mee brengen, de inspanningen in uren per week voor de verhuur zijn een fractie van die bij een CdH.

Waar onze  voorkeur al uitging naar de exploitatie als gite, werd dat vergemakkelijkt door de start van www.gites.nl. Nog zonder het plaatsen van foto’s kregen we al binnen 2 weken na plaatsing van het huis op dat platvorm onze eerste reservering binnen; na plaatsing van een aantal foto’s en de start van onze eigen website stroomden de reserveringen binnen. Een paar jaar later gebeurde hetzelfde met de volgende huizen die na renovatie klaar waren voor bewoning. Daarbij moeten we wel stellen dat twintig jaar geleden het aanbod van gites in de Morvan/de Bourgogne niet te vergelijken is met het over-aanbod van heden. Datzelfde geldt voor de internetmogelijkheden, gites.nl was daarvan een pionier waar we dankbaar op mee hebben kunnen liften.

Wij hebben van de exploitatie van 2 gites tussen 2002 en 2015 prima kunnen leven met een bezetting van 32 tot 34 weken per jaar in een gebied waar destijds 12 weken al heel goed was.  Na het startjaar kwamen veel huurders jaarlijks terug en uiteindelijk werd de bezetting gevormd door 70 % terugkomende huurders.

Pas achteraf kon ik analyseren waarom die exploitatie zo succesvol was . Hieronder volgen de te onderscheiden punten.

Op welke gronden kiest een vakantieganger een gite en nog belangrijker , waarom komt die de volgende jaren daar weer terug ?

Hanteer een variant van de stokoude  4 P s uit de marketing :

1. Plaats :  locatie, locatie, locatie

Wat voor het kopen van een vakantiehuis geldt, geldt evenzeer voor het huren van dat huis. De plek moet uitgesproken aantrekkelijk zijn :

Fraai uitzicht, ver gezicht.

Privacy : geen visueel contact met buren of de verhuurder. Een gite in hetzelfde pand als dat van de verhuurder of met een gedeeld erf met de verhuurder is minder in trek dan een compleet vrijstaande gite. Beter aan de rand van een gehucht of er geheel buiten dan midden in een dorp.

Rustige omgeving aan een doodlopende weg of een weggetje met minimaal plaatselijk verkeer verhuurt beter dan aan een doorlopende weg met verkeerslawaai.

Ver genoeg verwijderd van grote veestallen om geen last van vliegen  te hebben.

Bij voorkeur wandelroutes/ mountainbike paden vanaf de gite

Een dorp of stad met horeca en alle soorten inkoopmogelijkheden op maximaal 20 autominuten afstand

2.Produkt,  de gite zelf

Eigenlijk moeten kandidaat huurders al verliefd worden op het huis bij het bekijken van de website. En dat moet nog sterker worden ter plaatse : het is nog aantrekkelijker dan de plaatjes beloofden.

Zowel van buiten als van binnen moet het huis karakter hebben, aantrekkelijk zijn en van alle gemakken voor zien. Schoon en gezellig in gericht. Goede bedden en matrassen  van moderne afmetingen. Is de doelgroep gericht op Nederlanders, zorg dan voor tv met Nederlandse zenders. Zelfs al kan iedereen op tablet of telefoon de Nederlandse tv ontvangen, dan nog geeft 80 % van Nederlandse vakantiegangers de voorkeur aan een gite met Nederlandse tv ontvangst. Datzelfde geldt voor Wifi, liefst met snelle glasvezelverbinding.

Het interieur moet gezellig zijn en geen samenraapsel van afdankertjes uit Nederland . Veel gites van Franse eigenaren zijn gevuld met de meubelrestanten uit de erfenissen van de grootouders. En daar kan al gemakkelijk een groot verschil worden gemaakt.

De inventaris moet minimaal gelijk zijn aan wat jezelf thuis hebt, dus een kaasschaaf, kurkentrekker en broodrooster mag niet ontbreken. De Senseo is achterhaald, er moet ook een Espresso apparaat staan tegenwoordig. Ondanks het feit dat veel huurders tijdens hun vakantie vaak veel buiten de deur gaan eten, is een goede keukenuitrusting raadzaam : scherpe vleesmessen, goede jonge koekenpannen , voldoende roestvrij stalen pannen etc.

Koek-vriescombinatie, vaatwasser, oven, magnetron en wasmachine mogen niet ontbreken.

En minimale start hoeveelheden koffiecups, theezakjes en vaatwasser tabletten zijn een vereiste.  Datzelfde geldt voor peper, zout en basis specerijen.  Een flesje wijn op tafel of in de koelkast, een vers veldboeket in de woonkamer vormt een stukje extra gastvrijheid.

Een goed recent bijgehouden gastenboek met tips over de omgeving , inkoopmogelijkheden en horeca is onmisbaar. En nodig de huurders vooral uit om verbeteringssuggesties te geven mbt de inventaris en realiseer die dan ook.

Het eerste jaar zaten wij vaak klaar om de gasten te ontvangen en wegwijs te maken. In de praktijk bleek echter dat er vaak uren later werd gearriveerd dan de afgegeven verwachting. Het aanbrengen van een sleutelkluisje met code voor de huurders gaf ons de vrijheid op zaterdagmiddag terug. Op zondagmorgen werd dan langs gegaan om even kennis te maken en eventuele vragen te beantwoorden.

Vakantiegangers leven indien het weer het toestaat meer buiten dan binnen, zorg voor een ruim terras met comfortabel meubilair ( liefst geen plastic!) en een of meer degelijke parasols. Een erf met schaduwrijke bomen en zonnige plekken wordt gewaardeerd.

Een zwembad is voor huurders met kinderen een enorme plus , waar ca 200 euro per week meer voor wordt betaald dan hetzelfde huis zonder zwembad. Wij wilden geen zwembad lawaai in onze vallei en rekenden gezinnen met kinderen niet tot onze doelgroep ( Ze kwamen incidenteel wel !)

Laat de gite classificeren, niet vanwege het aantal te verwerven sterren, die alleen van belang zijn als je verhuurt via Gites de France  en voor Franse huurders, maar wegens het belastingvoordeel. Over de verhuurinkomsten van een geclassificeerde gite wordt aanmerkelijk minder belasting geheven dan over een gite zonder classificatie. Maar pas op, hoe hoger het aantal sterren, des te hoger te de innen toeristenbelasting. Wij hebben destijds onze gites laten declassificerenvan 4 sterren tot 1 ster om onze huurders niet onnodig hoge taxe de sejour te laten betalen. Nederlandse huurders zijn niet geïnteresseerd in de Franse sterren, maar gaan af op de website en de beoordelingen.

Wij hanteerden de oorspronkelijke voorwaarden zoals die in Frankrijk gangbaar waren : huur van zaterdag tot zaterdag, zelf mee nemen van bed-, bad- en huishoudlinnen. Voor gites die op meer dan 1 dagafstand vanaf Nederland liggen kan het zinvol zijn om bed, bad en keukenlinnen ter beschikking te stellen of zelfs voor opgemaakte bedden te zorgen. Dat geeft natuurlijk extra werk en als dat niet gangbaar is in je regio kan het een produktplus zijn. Wij hebben dat echter nooit nodig geacht. Oorspronkelijk moesten huurders ook zelf het huis voor vertrek schoonmaken. Maar dat kan je huurders die nog een terugreis van minimaal 8 uur voor de boeg hebben voor vertrek niet aandoen, dus dat werd door ons gedaan gedurende vele jaren. N.B. het inhuren van krachten voor schoonmaak en tuinonderhoud is heel vaak (te) duur en kwalitatief veelal ver onder onze eisen gebleken.

Gites, waar huisdieren zijn toegestaan , zijn in de minderheid. Wij zelf hadden als doelgroep hondenbezitters en die mochten er een onbeperkt aantal van mee nemen De erven waren hondendicht omheind , zodat ze onbeperkt los kunnen lopen. Natuurlijk hanteerden we wel een extra tarief per week per hond. Het betekent wel extra schoonmaakinspanningen maar dat was in het tarief in gecalculeerd.

Onze doelgroep omvatte  vooral Nederlandstaligen en Duitsers, meestal niet of nauwelijks de Franse taal beheersend. Dan is het een pluspunt dat de huurder een beroep kan doen op een verhuurder die kan tolken bij de dokter of de dierenarts. Dit laatste is natuurlijk alleen mogelijk indien je als verhuurder in de buurt woont.

3. Prijs

Kijk op internetplatforms wat de gemiddelde huurprijs is voor vergelijkbare huizen in dezelfde regio en ga aan de onderkant van de bandbreedte zitten. Het is beter om 30 weken vol te zitten met gemiddelde prijs van 550 euro per week dan 12 weken a 750 euro per week. Varieer met hoog- en laagseizoen tarieven.

In gebieden waar hoofdzakelijk rustzoekers, natuurliefhebbers, wandelaars, fietsers en vogelaars komen, zoals de Hoge Morvan, dan is de doelgroep voor een heel belangrijk deel bestaande uit 2 personen. Heb je dan een huis met 3 slaapkamers en 6 bedden of meer, bepaal dan de huurprijs op 2 personen en maak een staffel voor elke persoon meer.

4. Promotie

Een eigen aantrekkelijke website is de start. Hierop moet een maximum aan aantrekkelijke foto’s  van het huis, tot in detail van binnen en van buiten. En vooral van de directe omgeving. Plaatjes zijn veel belangrijker dan tekst !  Bekijk eerst de websites van huizen in de eigen regio en zorg er voor dat de eigen website minimaal kwalitatief vergelijkbaar en bij voorkeur beter is. Een apart deel met zoveel mogelijk goede beoordelingen van huurders ( niet anoniem!) is al na korte tijd een belangrijk promotie onderdeel.

Tegenwoordig is het promoten via de social media steeds belangrijker geworden. Vaak is het plaatsen van het huis op een der vele verhuurplatforms niet eens meer nodig en kostenverhogend. In het verleden hadden wij genoeg aan de eigen website en plaatsing op www.gites.nl , maar heden berekent deze naast een jaarlijks abonnement ook provisie. Een bevriend stel is dit jaar begonnen met 2 gites en die lopen vol met een goede website en slechts een plaatsing op Marktplaats.nl en social media.  Op internetfora kom ik verhuurders tegen die wel op 3 tot 4 platforms staan met hun huis; dat is mogelijk nodig voor gites zonder onderscheidend vermogen en geen of weinig terug kerende huurders.

N.B. Heb geen terugkerende huurders ? Dan  heeft je gite geen pluspunten of klopt de prijs –waarde verhouding niet.

Mochten lezers aanvullingen of commentaar op bovenstaande hebben , dan hoor ik dat graag per email naar bram@van-zanten.com Bij voorbaat dank.