Op huizenjacht in de Morvan: oktober 2024

zondag 27 oktober 2024

62 te vermijden valkuilen bij het kopen van een huis in Frankrijk

Update 29-9-2024

62 te vermijden valkuilen bij het kopen van een huis in Frankrijk

Tussen 1993 en 2015 zochten en kochten wij een aantal huizen in de Morvan. Al 31 jaar adviseren wij landgenoten bij de aankoop van een huis in Frankrijk als bouwkundig en juridisch intermediair. Wij kennen het koopproces van zowel koperszijde als verkoperszijde.

Zowel bij onze eigen on(t)roerend goed activiteiten als bij die van opdrachtgevers zijn we veel situaties tegen gekomen die als mogelijke valkuilen kunnen worden beschouwd.

Kandidaatkopers moeten aan heel veel zaken denken , voordat ze een openingsbod doen. Onderstaande opsomming zou moeten worden afgevinkt , voordat er een openingsbod wordt overwogen.

1. De impulsieve aankoop

Kandidaat-kopers gaan op stap zonder doordachte checklist en vallen voor het eerste beste huis met liefde op het eerste gezicht, doen een ( veel te hoog) bod en komen later met de gebakken peren te zitten:

*de naaste buren hebben 13 jachthonden aan de ketting, maar waren tijdens de bezichtigingen toevallig op jacht.

*het aanpalende bosperceel is eigendom van een fervente jager , die er een jachthut gaat bouwen

* dat leuke smalle weggetje waar het huis aan ligt, blijkt in de weekenden en in de zomermaanden op de favoriete route te liggen van veel motorclubs

*de route rural achter het huis is geliefd bij crossmotor liefhebbers

*de afwezige buren blijken bij aanwezigheid een heel hoog Familie Flodder gehalte te hebben

*de locatie van het huis blijkt over een microklimaatje te beschikken met 50 % meer neerslag en mist dan het dal aan de andere zijde van de heuvel

*de boerderij ligt midden in een gebied dat als urbanisatie is aangewezen, over 10 jaar ligt die in een nieuwbouwwijk

allemaal zaken die bij het hanteren van een goede checklist, buurtonderzoek en een bouwkundige keuring ( niet het DDT!) vermeden kunnen worden.

2. Het kopen via een Nederlandse of Franse makelaar

Ja ik noem het een valkuil, omdat ze overbodig zijn en (te) veel geld kosten dat kan worden uitgespaard door op huizenjacht te gaan buiten de makelaardij om. Er zijn vele websites voor de verkoop P a P ( particulier a particulier) N.B. Een belangrijk deel van de onroerend goed transacties in Frankrijk gaat buiten de makelaardij om en dat aandeel is groeiend. En dan hebben we het nog niet eens over het kopen via een FOUTE makelaar, want die zijn er helaas nog steeds in Frankrijk. Veel kopers zijn heel tevreden met hun kostbare behulpzame makelaar en zijn het dus helemaal niet eens met deze valkuil.

3.Er van uitgaan dat dat leuke goedkope boerderijtje op de website van makelaar X nog steeds beschikbaar is.

Vaak heb ik huurders/huizenjagers gehad die voor niets kwamen, dat boerderijtje was 3 maanden geleden al verkocht, maar bleef als lokkertje op de website staan. Of het was door een van de andere makelaars verkocht en nog niet bekend gemaakt.

4. Veel te hoog bieden

Vanuit Nederlands perspectief is de koper al vaak blij met een bedongen prijs van 10 % onder de vraagprijs. Er zijn in Frankrijk echter regio's waar het verschil in vraagprijs en de uiteindelijke verkoopprijs wel kan oplopen tot 50% . Kijk vooral hoe lang een huis te koop staat. Is dat al jaren, dan is heel veel van de vraagprijs af te krijgen. Een extreem laag bod wordt vaak ten onrechte gezien als een belediging voor de verkoper.

5. Het kopen van grond die kadastraal nog niet is afgebakend.

NB de landmeter en wijzigingen in het kadaster zijn vaak duurder dan de waarde van de grond, dus koop bestaande kadastrale percelen .

6. Het kopen van een opknapper als je niet meer dan 6 weken vakantie per jaar hebt.

Een actieve vakantie is leuk als je geen tijdsdruk kent. Ga er vanuit dat je niet meer dan 30 % zal realiseren van de activiteiten die je dacht te kunnen realiseren in de beschikbare tijd. Een half afgebouwde opknapper wordt een afknapper (meestal voor de vrouw des huizes) en zorgt voor relatieproblemen.

7. Het kopen van een opknapper als dat niet het ideaal is van beide partners ( zie ook hierboven)

8. Het willen hebben van veel grond, als je dat niet nodig hebt

Nederlanders hebben vaak landhonger omdat land thuis onbetaalbaar is. Het voor een habbekrats kopen van veel hectares lijkt leuk , maar kan ook een bron van kosten en arbeid opleveren. Weiland moet begraasd en onderhouden worden, bossen zijn aantrekkelijker en kunnen nog geld opleveren.

Koop vrij uitzicht over grond die door een ander( een boer) wordt onderhouden in plaats van de grond zelf.

9. Het doen van een bod zonder het Dossier Diagnostic Techniques te kennen en zonder bouwkeuring.

Vrijwel altijd zorgen keuring en DDT voor prijsdrukkende lijken of lijkjes uit de kast. Als de deal prijstechnisch al rond is, zijn die meestal niet meer bruikbaar.

10. Het kopen van een vakantiehuis met geleend geld

Komt men door omstandigheden in geldproblemen dan wordt het vakantiehuis een blok aan het been en moet het mogelijk met fors verlies worden verkocht. N.B. de prijzen in veel gebieden in Frankrijk liggen nog steeds tot 30 % onder het niveau van 2007. (in 2021-2022 is er van herstel sprake geweest doordat Franse stadsbewoners door de pandemie de voordelen van het thuis online werken en van het goedkoop wonen op het platteland ontdekken.) Maar dat herstel ligt alweer achter ons, zie INSEE bericht onder 4.

11. Denken dat je van verhuur van een huis, een gite, of een B&B (Chambres d Hotes) kunt leven

Er is een nog steeds groeiend overaanbod van gîtes en chambres d'hotes in Frankrijk. Alleen de zeer succesvolle exploitanten kunnen daar een goede boterham verdienen. Als bijverdienste geen probleem. Zelf hebben wij wel een aantal jaren kunnen leven van de verhuur van 2 gîtes, met een uitzonderlijke bezetting van 34 weken per jaar in een regio waar 10 tot 12 weken al als goed wordt beschouwd. Het kan dus wel, maar het te verhuren project moet een reeks plussen hebben ten opzichte van de concurrentie. Zie onze post : Randvoorwaarden voor de succesvolle exploitatie van een gite ( elders in deze blog.)

12. Kopen van een huis in Frankrijk zonder de taal te beheersen

Lijkt een open deur, maar het aantal Nederlanders, zelfs die er permanent wonen, dat de Franse taal niet of nauwelijks beheersen is schrikbarend groot. Dan zal je er nooit echt integreren. Voor een vakantiehuis niet verschrikkelijk, maar als je er permanent wil wonen een (groot) probleem.

13. Huis kopen in een regio, buurt die je helemaal nog niet kent
Groot risico !
Dat kan een afknapper worden ! Ga altijd eerst een periode huren om de streek te leren kennen.

14. Een huis kopen in een gebied met alleen maar naaldhout

Tijdens de zonnige bezichtigingen leek het een ideale plek, maar bij bewolkt en regenachtig weer
kan voor veel mensen naaldhout deprimerend werken. Grote naaldhoutwouden trekken mist aan.
Dit is subjectief, maar het aantal mensen dat dit gevoel deelt, is bijzonder groot. Een loofhoutomgeving verandert veel sterker tijdens de seizoenen en geeft daardoor veel meer (positieve) impulsen.

15. Kopen van een huis in Frankrijk als er kinderen uit een voorgaande relaties zijn zonder de erfrechtelijke consequenties te kennen.

N.B In tegenstelling tot Nederland zijn stiefkinderen volslagen derden voor een stiefouder in Frankrijk met het gevolg dat zij bij vererving van het Franse huis 60 % erfbelasting moeten betalen over de marktwaarde van het huis. Er zijn mogelijkheden om dit te voorkomen. Raadpleeg een deskundige of blogger dezes. NB Veel Franse notarissen zullen u hier niet voor waarschuwen en makelaars al helemaal niet.

Sedert 2015 kan je voor de vererving van je Franse bezittingen bij testament kiezen voor toepassing van het Nederlandse erfrecht. Onverlet blijft echter dat de erfbelasting wordt geheven naar Frans recht.

16. Kopen van een huis samen met een partner waarmee geen huwelijk of geregistreerd partnerschap of Franse PACS is gesloten. N.B. een Nederlandse samenlevingsovereenkomst wordt erfrechtelijk in Frankrijk anders behandeld.

Als punt 15, ook 60 % successierechten. Ook dit is te voorkomen.

17. Erfdienstbaarheden ( servitudes)

Een recht van overpad (droit de passage) is de erfdienstbaarheid die in de praktijk de grootste problemen kan geven. Heeft u de keuze tussen een pand met en zonder dit servituut, kies dan altijd het pand zonder.

18. Geen sociale controle
de droomplek met 100 % privacy gevonden ? Droom wordt een nachtmerrie nadat het huis een paar keer is leeg geroofd.

Helaas komt dit op het platteland te vaak voor. Het dievengilde heeft een voorkeur voor plekken waar zij onbespied de boel kunnen plunderen, kunnen arriveren en vertrekken. Was de oogst goed, dan komen ze volgend jaar gewoon weer terug.
Komt het meest voor waar de vluchtweg gemakkelijk is, dus minder bij een doodlopende weg , waar op de hoek naar de doorgaande weg permanent bewoning aanwezig is.

Op mijn eigen checklist voor de huizenjacht staat "sociale controle "boven aan de lijst.

19. Niet voor de koop kennis maken met de naaste buren

Veel kandidaat kopers laten aankloppen bij de directe buren na. Heel onverstandig, want deze kunnen uw toekomstig woonplezier maken of breken. Geen goed gevoel over deze buren ? Niet kopen ! Zijn het wel prettige mensen, dan kunnen zij kostbare informatie leveren over het beoogde pand ; hoe lang staat het al te koop ? Waarom staat het te koop etc.

20. Geen vorstbestendige winterafsluiting van het watercircuit mogelijk

weet u als koper hoe koud het in de winter in uw huis kan worden ? In de Hoge Morvan hebben wij soms zeer strenge vorst. Indien de waterleidingen niet volledig kunnen worden afgetapt kunnen leidingen kapot vriezen met als gevolg waterschade in het voorjaar en vooral kapotte thermostaatkranen. Vaak kan men alleen via een compressor het hele netwerk leeg blazen en leg vooral de douchekop in het bad en op de douchevloer. Vergeet ook niet een winterafsluit checklist te maken,

( Ook de wasmachine en vaatwasser los koppelen en drainen). Een toenemend aantal 2e huiseigenaren verwarmt het Franse huis in de winter ook bij afwezigheid; flink kosten verhogend en lang niet altijd noodzakelijk.

21. Laten gebruiken van je weiland door de boer-buurman zonder tegenprestatie.

Indien een boer om niet een aantal jaren van je grond gebruik maakt, ontstaat een gebruiksrecht, dat je niet zo maar weer kan afnemen. Als je bv alleen laat maaien en 10 euro vraagt per rol gras/hooi ontstaat dat recht niet. Ook zijn er andere mogelijkheden om dit te vermijden , raadpleeg daarvoor je notaris.

22. De vaste lasten : Taxe fonciere, taxe d habitation en eventueel rioolrechten

Informeer ALTIJD daarnaar voordat je een openingsbod uitbrengt. Overigens is een verhoging in de toekomst niet te voorzien. Wel gaan die lasten altijd fors omhoog bij verandering van de bestemming van een gebouw of delen daarvan. Bv bij het maken van een woonkamer in de stal, verandering van agrarische bestemming in een woonbestemming. N.B. de taxe d'habitation is recent afgeschaft voor hoofdwoningen, maar voor maisons secundaires niet !

23. Het kopen van een huis met een dak van asbestleien
Op zich is een goed dak van asbestleien geen probleem, ook niet voor je gezondheid. Behalve als je het onder hoge druk zou willen schoon spuiten. Het verwijderen van zo'n dak en het gecontroleerd afvoeren van de asbestleien zullen in de toekomst echter steeds duurder gaan worden. Hou daar rekening mee. Nu wordt er door dakdekkers in Frankrijk nog veel illegaal gestort. Kuil graven en zand erover. Dat gaat veranderen !!

24. Kopen van een huis uit een onverdeelde boedel-een mogelijk risico
Het komt voor dat een erfgenaam een huis uit een erfenis verkoopt, terwijl er meer erfgenamen blijken te bestaan. CDV al getekend ! Makelaar noch erfgenaam wisten dit niet, maar bij de controle door de notaris komt er boven water dat de erfgenaam nog bij hem/haar onbekende halfbroers of zussen heeft. Als die niet willen verkopen gaat de verkoop niet door. N.B. Wij maakten dit zelf ( 2x) mee bij ons derde en vijfde project, Hier kwam het uiteindelijk goed. Maar we werden ook geconfronteerd met een Nederlandse, die op basis van de getekende CDV haar huis in NL had verkocht en de koop van haar droomhuis in Frankrijk niet doorging op basis van een met bovenstaande vergelijkbare situatie.

25. Er van uitgaan dat een getekend CDV een absolute garantie is voor de eigendomsoverdracht.
Zie hierboven 24. Onderneem dus geen onherroepelijke stappen voordat de acte authentique is gepasseerd.

26. Eigenlijk vloeit dat voort uit 25 : Ga niet aan het werk in of doe investeringen voor het huis, ook al is er toestemming van de verkoper, voordat de acte authentique is gepasseerd. Er kunnen zich altijd zaken voordoen die de verkoop ongedaan maken, zoals bij het voorval onder 24 genoemd het risico was.

27. Het kopen van een huis zonder aansluiting op een waterleidingnet, maar met een eigen bron. Door de klimaatverandering komen er bij gortdroge zomers ( zoals in 2003 , 2015 en 2023 in de Morvan) bronnen voor het eerst sinds mensenheugenis droog te staan. Niet leuk als dat tijdens je vakantie gebeurt en helemaal vervelend als dat je maison principale is. Het slaan van een diepere bron die wel nog water leveren kan, is kostbaar en niet altijd mogelijk. Indien aansluiting op het drinkwaternet in theorie wel mogelijk is, kunnend de kosten daarvan extreem hoog uitvallen.

28. Het aanleggen van een grote arbeidsintensieve tuin met veel borders rondom je Franse huis, terwijl dat landschappelijk gezien niet nodig is.

Vooral bij huizen die alleen tijdelijk worden bewoond, is dit af te raden, tenzij men zich een tuinman kan veroorloven. Op een zitmaaier een paar duizend meter gazon maaien lijkt leuk, maar gaat na een paar jaar tegen staan en voor de periodes dat je er niet woont moet een dure maaier worden ingehuurd. Veel zeventigers wordt het tuinieren fysiek te veel en willen daarom van hun Franse huis af, terwijl dat zonder die tuin helemaal niet nodig zou zijn.

29. Er van uit gaan dat een goed DDT ( Dossier Diagnostics Techniques) betekent dat het gekeurde huis goed is.

Dat is een absolute misvatting: het DDT zegt niets over de bouwkundige staat van het huis, de fundamenten, de muren, charpente of het dak. Een goed DDT kan ook afgegeven worden bij een huis dat vrijwel op instorten staat, terwijl een slecht DDT een pand kan betreffen met een groot potentieel dat als "gros oeuvre" nog in uitstekende staat is. Wil je zeker weten of het pand geen grote gebreken heeft, investeer dan in een bouwkundige keuring! Los hiervan kloppen DDT s niet altijd. er zijn nogal wat cowboys onder de keuringsondernemingen. Herhaaldelijk kom ik asbest tegen in huizen die volgens het DDT asbestvrij zouden zijn.

30. Een huis op het platteland kopen dat is geïsoleerd met glaswol.

Alles wat leeft, loopt, kruipt , stinkt en wat lawaai kan maken ( slangen, loires, marters,fruitratten , muizen, hagedissen) is gek op glaswol . Helaas heeft St Gobain met Isover in F bijna een monopoliepositie en is Rockwool( steenwol) veel beperkter te vinden bij de bouwmaterialenhandel. Ongedierte maakt graag nesten in glaswol en die isolatie is in slechts een paar jaar bevuilt en grotendeels verdwenen, Terwijl het ongedierte de pest heeft aan steenwol, dat vaak decennia nog steeds onaangetast blijft. Zie ook onder mijn publicaties het artikel "Feest op Zolder".

Overigens geldt dit ook voor isolatie met hennepvezel of olifantengras, wel duurzaam en goed voor CO2 reductie, maar heel geliefd bij muizen en ander ongedierte.

31. Als uw toekomstige droomhuis ligt in een risicovolgebied

(bv overstromingen , aardbevingen, instabiele ondergrond) staat dat tegenwoordig vermeld in het DDT, onder het kopje ERP. Je kunt u alsnog van aankoop afzien- boetevrij binnen 10 dagen na ondertekening van het CDV-.Maar zelfs als het pand ligt in een zone die als veilig bekend staat , is het oppassen als het huis pal naast een lieftallig beekje is gelegen. Met de klimaatverandering worden regenbuien steeds heftiger en kunnen liefelijke beekjes in heel korte tijd veranderen in alles meeslepende woeste rivieren. Dus alleen kopen als het huis een fors aantal meters boven het niveau van de beek ligt en op voldoende afstand. Met name de afgelopen paar jaar heb ik dalen onder water zien staan na forse onweers- en regenbuien, die sinds mensenheugenis nooit onder waren gelopen.

32. De taxe sur la plus value voor klussers die hun 2e huis zelf opknappen.

In tegenstelling tot de 2e huis eigenaar die zijn huis laat opknappen door een erkende aannemer zijn er voor de Doe het zelver geen aftrekposten bij verkoop van het opgeknapte huis. Heb je een ruïne gekocht voor 10000 euro, er voor 100,000 euro materiaal en jaren werk in gestopt, je verkoopt het voor 150,000 euro dan betaal je over 140.000 euro "winst" de verschuldigde plus value tot 22 jaar na aanschaf en 30 jaar nog de sociale premies . Nadat het Europese Hof de Franse Staat een aantal keren heeft terug gefloten dat er geen sociale lasten opgelegd kunnen worden als daar geen rechten aan ontleend kunnen worden, zijn de tarieven en de titels van de belastingen weer gewijzigd. Het maximale tarief bedraagt nu 19 resp 7,5 % , dus 26,5 % over de zg winst. Doe het zelvers moeten dus een lange adem hebben en hun huis decennia in eigendom houden willen ze niet voor een belangrijk deel voor de Franse fiscus hebben gewerkt. Of maak in dit voorbeeld van je maison secundaire een maison principale en wordt Frans ingezetene om geen slachtoffer te worden van deze gelegaliseerde diefstal.

33. Het kopen van een pand waarop ( nog) geen woonbestemming is verleend,

bv een grange, die je wil verbouwen tot woning. Het kan zijn dat hier geen certficat d'urbanisme wordt verleend omdat het te ver verwijderd is van de dichtst bij zijnde brandpomp, te ver ligt van de nutsvoorzieningen of te ver ligt van een bewoonde hameau. Je kan natuurlijk in de compromis de vente de verlening van het c.u als voorwaarde opnemen. N.B. de 10 dagen boetevrij annuleren van het cdv geldt alleen voor de aankoop van woningen , niet voor de aankoop van een grange of bedrijfsgebouw. Als onder 27, de kosten van ansluiting op de nutsvoorzieningen kunnen prohibitief zijn.

34. De aanbetaling storten op de rekening van de makelaar in plaats van de notaris, Gaat de makelaar failliet voordat de overdracht plaats heeft gevonden, dan is het geld kwijt. Bij de derden rekening van de notaris staat de aanbetaling veilig.

35. Een lokatie met harde wind

Beoordeel of het beoogde pand niet op een plek ligt waar het vaak heel hard waait en laat het dus niet bij die ene toevallig windstille bezichtiging, Een huis inde luwte is aantrekkelijker dan een waar de sla van je bord afwaait.

36 . Het kopen van een huis waar op korte afstand een windmolenpark is gepland of zou kunnen worden gepland. Informeer je op de mairie en op internet of er in de regio al plannen bestaan en zijn goed gekeurd. In noord Frankrijk is het merendeel van de optimale gebieden al vol gezet, nu rukken de vaak internationale exploitanten op naar het midden en zuiden en zelf de Parcs Naturelles zijn er niet van gevrijwaard. Hoe dichter de bebouwing , hoe minder groot risico. Koop je iets in the middle of nowhere en zijn er te weinig mede-benadeelden om een tegenlobby mee te organiseren dan is dit een risico om over na te denken.

37. De cave

Bij een huis met een cave, een gewelfde kelder, extra opletten of de cave geen scheuren vertoont en de het gewelf intact is. Als de cave instort, implodeert vaak het hele pand. Zelfs een leek zou dit kunnen zien, maar dit komt bij een bouwkundige keuring meteen boven water. Een cave is in de praktijk vaak eerder een last dan een lust.

38. Het zonder zwaarwegende redenen kopen en onderbrengen van een huis in een SCI.

(Societe Civil Immeubiliere ) De Franse onroerend goed bv, onbekend in het Nederlandse recht. De administratieve en fiscale nadelen van een SCI wegen vaak niet op tegen de zogenaamde voordelen. Er zijn advocaten en notarissen die in een SCI een verdienmodel hebben gevonden.. Laat je niet zomaar een SCI aansmeren, maar verdiep je er grondig in om te beoordelen of het wel zinvol is in de specifieke situatie. Er staat een goed draadje over de voor- en nadelen van een SCI op nederlanders.fr uit 2018. Gelukkig zijn er steeds meer notarissen en Frankrijkjuristen die de SCI afraden. Conclusie : NIET DOEN !!

39. ( aangevuld in september 2023) Het kopen van een goedkoop klushuis met het idee dat ooit met winst te kunnen verkopen. Los van de onder valkkuil 32 genoemde plus value bij de verkoop van een 2e woning is het huidige extreem hoge prijspeil van bouwmaterialen in Frankrijk er de oorzaak van dat het totaal aan benodigde investeringen om een klushuis te renoveren tot comfortabele (vakantie-)woning snel hoger kan uitkomen dan de prijs van een vergelijkbare woning , die instapklaar is. Dus begin je aan een klushuis ( zelf kan ik dat niet laten!), doe dat dan niet met winstoogmerk.

40.Er van uitgaan dat de tijdsduur tussen het ondertekenen van het compromis de vente en het passeren van de acte authentique ongeveer 2 maanden zal zijn of dat de termijn afgesproken in het cdv bindend is. Ik ben in de praktijk vele voorbeelden tegen gekomen waar die tijdsduur heel veel langer was, zelfs tot 9 maanden. De in het cdv vermelde datum is slechts een streefdatum en verbindt de notaris (en de beide partijen! ) in het geheel niet,. Dit is te voorkomen door er een boeteclausule aan te verbinden, maar dat wordt heel weinig toegepast.

41. Het kopen van een pand `en pierre` waarvan een van de muren in verregaande staat van ontbinding is bv diep uitgespoeld voegwerk, veel diepe en brede scheuren , of waar een heel dikke laag klimop de mogelijk slechte conditie verbergt. Met name klimop, maar ook wilde wingerd en bramen kunnen gaan wortelen in oud voegwerk en is een sluipmoordenaar voor muren die niet gebouwd zijn met een kalkspecie.

42. Er ten onrechte vanuit gaan dat de verplichting om een fosse toutes eaux binnen 12 maanden na aankoop op norm te brengen niet voor jou zou gelden.

Jaren lang was de praktijk dat de gemeentelijke instanties niet de mankracht hadden om te controleren of deze in het koopcontract vastgelegde verplichting werd nagekomen en de koper zonder boetes de in het Saur rapport vermelde situatie kan laten voortbestaan. Dit is verleden tijd. In delen van Frankrijk is inmiddels de controle hierop ook uitbesteed aan de Saur en zijn de eerste boetes uitgedeeld. Reken dus maar op een onzichtbare investering van rond de 10.000 euro, zelfs als de oude situatie nog stankloos en prima lijkt te functioneren.

43. Het kopen van een huis zonder opslagmogelijkheden, werkplaats, garage of schuur

Zelf heb ik deze fout meermaals gemaakt, terwijl je vaak met iets meer doorzoeken voor dezelfde prijs er een grange bij cadeau krijgt. Het later bijbouwen van extra ruimte kost onevenredig veel meer. Geen probleem als je een instapklare woning zonder tuin koopt, maar wel als je wil gaan klussen en of tuinieren.

44. Nederlands Levenstestament en algemene volmacht. Heb je een Nederlands levenstestament met een gevolmachtigde die in geval van dementie je financiële zaken kan afhandelen zaken ? Die Nederlandse algemene volmacht , zelfs met Franse vertaling, wordt niet geaccepteerd als de gevolmachtigde het Franse huis wil verkopen. Dit is alleen het geval als het Franse huis met alle gegevens vermeld is in de volmacht...Aanpassen dus die algemene volmacht !!

45. Een project samen met vrienden kopen als co-propriete, terwijl splitsing bij aankoop al mogelijk is.

Zelf zijn we bij ons eerste project er door de toenmalige notaris ingeluisd. We verbouwden een grange in twee onafhankelijke woningen. Om die onafhankelijk van elkaar te kunnen verkopen ( of ver-erven)

was splitsing noodzakelijk. Te vermijden extra kosten voor ons en extra inkomsten voor de notaris en de fiscus. Opgemerkt moet wel worden dat de oorspronkelijke verkoper noch zijn eventuele makelaar, noch de notaris zitten te wachten op een splitsing bij verkoop. Wel moet rekening gehouden worden met kosten voor de geometre en het kadaster, maar dat geldt zowel bij directe of latere splitsing.

46. Locatie, locatie, locatie- een stokoude makelaarswijsheid

Het zit al verborgen onder de in valkuil nr 1 genoemde situaties. Wordt je verliefd op een prachtig huis met een matige locatie ??? Beter is dat te worden op een matig huis op een prachtige locatie. Het huis kan je verbeteren, de locatie nooit. En bezoek het beoogde huis een aantal keren op verschillende tijdstippen. Dat spotgoedkope leuke huisje, dat direct aan het smalle straatje ligt is niet voor niets spotgoedkoop. Tijdens het mest uitrijden spat de modder tegen de ramen..

aanvullingen na publicatie op enkele Internetplatforms dd 2-2-2024

47 . De vaak onverwachte interventie van de SAFER, die tot vertraging en irritatie bij het koopproces kan leiden.

48. de klimaatverandering, extreme hitte in Zuid en Midden Frankrijk, die pensionados, die dat niet meer kunnen verdragen, naar koelere noordelijke streken in Frankrijk jaagt.

49. Mede door de klimaatverandering verplaatsen ook bosbranden zich langzaam noordwaarts, koop niet in een gebied waar bosbrandgevaar een bewezen risico is.

50 .Een Franse notaris, die zijn zaakjes niet goed voor elkaar heeft. En helaas zijn die er best regelmatig , zowel mijn eigen ervaring en als ik de klachten op internet volg. De gemiddelde Franse dorpsnotaris heeft geen flauw benul van de grote verschillen tussen Frans en Nederlands erfrecht en kan je fout adviseren. Een koper in Frankrijk heeft het recht van het kiezen van een eigen notaris ( zonder extra kosten). Voor een snelle procedure is het vaak prima om gebruik te maken van de notaris van de verkoper. Ga daar echter eerst mee kennis maken, bevalt de man of vrouw niet, ga dan voor een eigen notaris. Indien je de Franse taal niet voldoende beheerst is het inschakelen van een Nederlandse jurist of notaris aan te bevelen *

* Monique Rombouts, Frankrijk.Notaris .nl, Zundert

*Mireille Bosscher , Bosscher Advies ,Den Haag

51. Geen internet toegang: geen bereik voor je mobiele telefoon, voorlopig geen glasvezel aansluiting in het verschiet. Nog wel een paar oude koperdraadjes voor een ouderwetse draaischijf telefoon. Of voor een adsl aansluiting indien je niet te ver weg zit van de lokale centrale en de koperdraadjes niet helemaal foutu zijn. Maar helaas: adsl heeft inmiddels ook z'n langste tijd gehad nu het koperen netwerk geleidelijk aan wordt stilgelegd.(Met dank aan Rob van der Meulen)

52. « IFI »: Impôt sur la Fortune Immobilière

Deze recente vermogensbelasting op (duur) onroerend goed kan een onaangename verrassing zijn voor kopers van panden met een waarde van meer dan 1.300.000. Deze belastingregeling is redelijk complex maar kan oplopen tot een jaarlijkse 1,5 % en dat gaat dus behoorlijk in de papieren lopen. En voor Frans ingezetenen geldt daarenboven dat de belasting geheven gaat worden over hun wereld vermogen in onroerend goed. Britten die bij voorbeeld als Frans ingezetenen nog een pied a terre in Londen hebben, kunnen hun borst nat maken. ( Met dank aan Philip Smits)

53. Er vanuitgaan dat een door beide partijen ondertekend Offre of Proposition d'Achat je als koper beschermd

In toenemende mate zie ik, vooral bij Engelstalige makelaars het gespartel met een Offre d'Achat, terwijl dat papiertje nauwelijks of geen bescherming biedt aan koper noch verkoper. Eigenlijk is de makelaar zelf de enige partij die hiermee zijn provisie mogelijk kan veilig stellen , mochten verkope en koper naderhand proberen de makelaar te passeren. De koper is pas gebonden 10 dagen na ondertekening van het compromis de vente en niet door het ondertekenen van een Offre d'Achat. De verkoper is ook pas boeteplichtig indien hij niet levert na ondertekening van het cdv. Als de verkoper toevallig een hoger bod binnen krijgt gaat die in de praktijk (boeteloos!)voorbij aan het ook door hem ondertekende Offre d'achat . Hoewel de kandidaatkoper de verkoper een proces zou kunnen aandoen, wordt dit nagelaten omdat advocaatkosten en de mogelijke procesduur prohibitief zijn.

54.Snel last van de luchtwegen ? Koop dan niet een woning in dichte bebouwing!

Al eeuwen is de houtkachel in een groot deel van de Franse campagne de voornaamste warntebron. Bij dichte bebouwing, windstilte en lage luchtdruk kan een gehucht of dorp blauw staan van de rook. Bij voldoende afstand tot de buren komt dat niet voor. Met dank aan Vincent vd Sluijs

55. De merule ( huiszwam) kan zich genesteld hebben in je te kopen pand

Waar deze kwaadaardige besmettelijk zwam , die in staat is in korte tijd al het houtwerk in een huis aan te tasten, tot voor enige decennia alleen in Bretagne en Noord Frankrijk schade wist te berokkenen, wordt deze inmiddels ook in grotere delen van Frankrijk gesignaleerd. Helaas (nog) geen onderdeel van de verplichte keuringsitems in het DDT en een onderzoek om te weten of de merule zich in een pand bevindt is kostbaar ( 800 tot 1200 euro). De merule houdt van een vochtige slecht geventileerde omgeving en de sporen kunnen zich dwars door een muur "en pierre" begeven. Wees dus alert of je nergens een grote bruin-witte zwam op houtwerk ( of in de cave) tegen komt. In een vergevorderd stadium kna de huiszwam een vompleet bouwwerk verpulveren . De huiszwam is daarnaast ook slecht voor de gezondheid van bewoners. Bestrijden van de merule en vervangen van zwaar aangetast houtwerk kunnen extreen hoge kosten met zich mee brengen. Koop nooit een pand waar merules aantoonbaar aanwezig zijn. In dien aanwezig geweest en bestreden vraag dan om schriftelijk bewijs.

56. Het kopen van een verlaten pand, waar ooit de electrische meter uit is verwijderd of waar nooit een aansluiting is geweest. Dan moet er eerst een bouwplaats aansluiting worden aangevraagd. Voordat er een meter in huis wordt geplaatst moet de hele installatie worden gekeurt door de Consuel, ooit opgericht door de fabrikanten van installatiemateriaal. De eisen die de Consuel stelt aan een te keuren installatie staan in geen verhouding tot de bestaande installaties en zijn in een aantal gevallen onzinnig, zoals een dubbele beaarding van plafond verlichting. De Consuel heeft een verdienmodel aan de keuringen en bij een geringe afwijking wordt er niet goed gekeurd en kan je wederom betalen voor de volgende keuring. De bouwplaatsaansluiting is in principe geldig voor 12 maanden en dat is veel te kort voor de dhz er die een pand gedurende vakanties aan het renoveren is.

57.Het kopen van een verlaten pand waar de watermeter uit is verwijderd of nooit een aansluiting heeft gezeten. Als onder 56; de geprivatiseerde nutsbedrijven zoals bv het waterleidingbedrijf Saur heeft een apart verdienmodel aan het aansluiten van het water. Zelfs alals er ooit een p.e. leiding is gertrokken naar de cave van een pand wordt deze als non norm conform gebrandmerkt en wordt er tegen betaling van enige duizenden euros een nieuwe leiding getrokken. Bij grotere afstanden kunnen de kosten daarvoor prohibitief zijn.

58. Kopen van een huis waar op geringe afstand een brandhaard van de Japanse duizendknoop aanwezig is .

De Japanse duizendknoop kan met zijn woekerende wortelstelsel dwars door muren heen gaan en ook onder de fundering door het huis binnendringen. De bestrijding er van is uiterst arbeidsintensief en is vaak vechten tegen de bierkaai. Zie ook mij column nr 21 onder Renovatie en andere tips/

2.59 Recht op uitzicht bestaat niet !

Koop je een huis met fraai uitzicht maar met weinig eigen grond? Wees je er van bewust dat de eigenaar van het weiland waar je uitzicht op is gericht, daar zonder jouw toestemming hoog opschietende en snel groeiende bomen mag planten of een kerstbomenplantage gaan beginnen en je uitzicht binnen een paar jaar is verdwenen. Daar is niets tegen te beginnen, want een recht op uitzicht bestaat niet.

2.60 het kopen van een ruïne, waarop geen c.u is verleend. De mairie werkt mee, maar de DDT weigert uiteindelijk de c.u. en herbouwvergunning

Op veel gemeentehuizen op het platteland is er geen kennis meer aanwezig mbt het verlenen van een certficat d’urbanisme en (her-)bouwvergunningen en de argeloze kandidaat koper van een ruïne in het buitengebied kan hierdoor op het verkeerde been worden gezet. Op de mairie is men uiterst behulpzaam met informatie over de in te vullen formulieren en daar geeft men geen waarschuwing af dat de hogere instanties wel eens negatief zouden kunnen staan tegenover herbouw van een off grid ruïne , geïsoleerd liggend in het buitengebied. In alle naïveteit wordt de ruïne dus gekocht en begint men al met investeringen voor de herbouw. Je komt van een koude kermis thuis als de Direction Departemental zowel c.u als bouwvergunning 6 maanden later weigert af te geven.

61. Het kopen van een project waarvan een paar hectares weiland zijn verhuurd of verpacht zijn aan een boer . Huurders en pachters kennen een hoge mate van bescherming. Wil je die hectares in eigen gebruik nemen , dan kan dat op niet op te lossen problemen stuiten. Neem dan de beëindiging van de huur- of pachtovereenkomst op als opschortende voorwaarde in het CDV. Veel aankopen gaan om deze reden niet door.

62. Zijn er inde directe omgeving van het te kopen project vergunningen afgegeven voor het opstarten van een varken. konijnen, geiten, eenden , ganzen , kippen of andersoortige fokkerij ? Wees dan voorbereid op stank, vliegen of geluidsoverlast en zoek dan een alternatief project.

Ben je zelf nog valkuilen tegen gekomen, die hier niet staan genoemd, of zijn er items niet correct, mail ze svp naar bram@van-zanten.com. Bij voorbaat dank.

Ik ben beschikbaar voor aankoopbegeleiding, beoordeling DDT , ( virtuele) bouwkeuringen inclusief renovatieadviezen *, beoordeling compromis de vente en erfrechtelijk advies. contact bram@van-zanten.com

‘En Pierre’

de Handleiding voor de Koop en Renovatie van een Frans huis van natuursteen

En Pierre is een poging tot het overzichtelijk samenvatten van 31 jaar ervaring in Frankrijk met de aankoop en renovatie panden van natuursteen .

Het boek is een samenstelling van schrijfsels - gelardeerd met anekdotes en columns - uit het verre en recente verleden: een mix van adviezen voor huizenjagers - kandidaatkopers, en voor eigenaren- klussers .

In de loop van 2025 gaat het boek van de drukpers rollen. Wil je op de hoogte worden gebracht als het verkrijgbaar is, meld je dan hier aan:

https://forms.office.com/r/LKw4RRD1kL

dinsdag 22 oktober 2024

Ons 6e Project Fermette Le Bessiat- Tazilly 2012-2013 en 2021-heden

Historie

Augustus 2012 gingen we op de fiets vrienden opzoeken die een lieflijke gerenoveerde fermette bewoonden met uitzicht op het dorp Tazilly.

Op amper 200 meter van hun huis vandaan passeerden we een leegstaande fermette, die duidelijk al decennia niet bewoond was. Precies dat soort huis waar we de afgelopen 20 jaar op waren gevallen, de eigenaren/erfgenamen opspoorden, kochten en renoveerden. Zelf waren we inmiddels wel klaar met het kopen en renoveren Maar mogelijk dat een van onze kinderen of adviesklanten van mij geinteresseerd konden zijn. Van onze vrienden hoorden we dat het huis tot de 50 er jaren bewoond was geweest en dat de enige erfgenaam , dochter van de laatste bewoonster, uit emotionele overwegingen nooit had willen verkopen.Deze dochter was nu net overleden en de opvolgende generatie was misschien wel bereid te verkopen. Telefoonnummer van deze kleindochter kregen we van de er schuin tegenover wonende bejaarde boerin, die bovendien ook sleutelbewaarster was van het pand. Telefoontje met de nieuwbakken erfgename deed bevestigen dat ze wel wilde verkopen. We kregen toestemming de woning te bekijken........

Terug naar 1954

En we stapten terug in de tijd naar het moment dat de bewoonster was overleden in 1954. Het interieur was nauwelijks aangeraakt nadat de begrafenisondernemer het dode lichaam had afgevoerd. Wel was er in de 70er jaren een nieuw pannendak opgelegd maar die aannemer had nauwelijks het interieur beroerd. Een opengeslagen bed, rozenkrans op een stoel naast het bed, antieke wekker op de schoorsteenmantel en de PTT-kalender uit 1954 aan de muur.

Op tafel een kistje met de correspondentie van de vrouw van 1902 tot 1954- brieven met prachtig handschriften. Een klein museum !!

Ongeacht wie van onze familie of klantenkring dit huis uiteindelijk zou willen hebben, we konden dit niet laten lopen, deden een laag bod er op en dat werd geaccepteerd. Onze schoonzoon die reeds eigenaar was van les Fossats zag er wel brood in om het pand te renoveren en tzt als gîte te exploiteren.

2013-2014 Voorbereidingen voor de renovatie

In 2013 en 14 werd het pand gestript en werden er plannen gemaakt voor de uiteindelijke indeling.

2021 Van de ene zwager naar de andere zwager

Maar er kwamen andere prioriteiten en na 2014 viel het pand in een diepe slaap, bramen overwoekerden de toegangsdeur, de staldeuren en de luiken. Met Pasen bivakkeerde ik met een andere schoonzoon aan het Lac de Panneciere en aan het kampvuur kwam Le Bessiat ter sprake. Impulsief kwamen we tot het besluit het pand aan de vergetelheid te onttrekken en voor verder verval te behoeden . De eigendom is over gegaan van de ene schoonzoon op de andere en schrijver dezes verheugt zich weer op langere periodes in de Morvan om dit pand weer bewoonbaar te (laten) maken.

Eerst het pand rondom toegankelijk maken, caravan ernaast en dan aan het werk.

De geprivatiseerde nutsbedrijven zijn een ramp

Voordat we aan het werk kunnen moeten eerst water en elektra aansluitingen worden gerealiseerd. De rudimentaire elektriciteit voorziening uit 1954 is grotendeels verdwenen inclusief de meter. De waterleiding is waarschijnlijk in de 70 er jaren wel getrokken naar de cave maar is nooit aangesloten geweest. Ook hier ontbreekt de meter.

Eerst moest er een Franse bankrekening voor de nieuwe eigenaar worden geregeld, want zonder is de digitale aanvraag voor de aansluiting niet mogelijk. Bovendien moest er nog een hoeveelheid papierwerk worden ondertekend voordat er beweging in komt. Benieuwd of we binnen een maand de aansluitingen hebben....

30 september : En dat lukte in het geheel niet; zowel EDF en SAUR nemen alle tijd en 6 weken later hebben we nog geen stroom en water op de bouwplaats. Bovendien wil de EDF pas de stroom inschakelen als de CONSUEL de installatie heeft gekeurd in keuken en badkamer- verdomme die kunnen we pas aanleggen als we stroom hebben ! ! Dus aanvraag wijzigen in een tijdelijke stroomvoorziening zoals bij nieuwbouw het geval is. Bij onze projecten van 20 jaar geleden deed de EDF nooit moeilijk als er ooit stroom was geleverd in het pand. Wel met het verschil dat daar altijd een antieke meter aanwezig en in Bessiat was die meter verdwenen. Ben benieuwd of we dit jaar nog au boulot kunnen gaan...

Aan de slag

En dat lukte -een beetje- een paar dagen in december. De houtprijzen zijn verdubbeld in een jaar tijd en daarom ging Co op jacht naar sloopbalken met het resultaat dat vanaf begin november 2 aanhangwagen ladingen met hout in Prinsenbeek op transport naar Bessiat lagen te wachten.

Menuissier Jean Noel Breugnot , die jaren geleden de stalopening van de Lachende Koe in Certiaux geweldig mooi met oude eiken balken en raampartijen had gevuld, had van ons opdracht gekregen de 3 bestaande raamopeningen te voorzien van nieuwe ramen en kozijnen. Die zaten er per 10 december in.

Op 17 december ging onze aannemer Ad met een minipelle aan de slag om de bramenjungle rondom het pand te verwijderen en met ons een eerste veldslag te leveren tegen de brandhaard van Japanse duizendknoop aan de noordzijde. Uit elke hap die het gravertje tot 1 meter diepte deed werden de wortels van deze ellendige woekeraar gevist gedurende bijna 8 uur. We gaan er van uit dat het nog jaren werk gaat kosten voordat de 1000 knoop is uitgeroeid.

Het is deze 17e december snerpend koud en tijdens het schaften kropen we bijna in de kachel om op temperatuur te komen.

In de middag brak de hemel open en kwam de zon te voorschijn

En tegen zonsondergang was het staalblauw

Ons uitzicht vanuit de woonkamer op Tazilly

Al het puin van het aan de straatzijde is geschoven naar het parkeerterreintje aan de oostzijde , dat nu 30 cm hoger is en verhard.Deze keer hebben we overnacht nabij Ternant op 9 minuten rijden. In april zal de caravan mijn slaapplaats zijn.

5000 m2 eigen grond

De komende wintermaanden is er voor Ad een grote reeks voorbereidende klussen gepland, waar we in april 2022 op hopen in te haken. Ook met dit project gaan we geen doelen stellen mbt de voortgang. Dan blijft het leuk.

Op 15 april '22 gingen we voor 3 weken naar Bessiat om te klussen, echter nog steeds zonder water. De SAUR was onze aanvraag van 21 september kwijtgeraakt en in januari werd het dossier opnieuw ingestuurd. Begin maart kwamen 2 medewerkers de situatie opnemen en werd er toegezegd dat begin april de aansluiting zou worden gerealiseerd.........Begin april kwam er een peperdure offerte binnen die een compleet nieuwe aansluiting vanaf de weg inhield; de bestaande PE slang naar de cave zou niet op norm zijn.....Geldklopperij en op mijn vraag waarom die bestaande aansluiting niet op norm zou zijn werd alleen geantwoord : car nonconforme....Uiteindelijk gezwicht want we kunnen zonder water niet door. Desondanks werd in deze weken grote voortgang geboekt, de balklagen boven keuken/en badkamer ( deel 2) en boven de hal en slaapkamer ( deel 3) zijn geplaatst, alle plafondplaten gesausd , ook voor de woonkamer ( deel 1) . Ad realiseerde ook de doorbraken van het badkamerraam, de toegang tussen keuken en hal en een verhoogde toegang tussen woonkamer en keuken. De originele doorgang was nauwelijks 180 cm hoog.

Maud maakt de caravan klaar voor overnachting

zolder deel 3 ligt er als eerste in

Massaproduktie gedurende 2 weken

7 mei , Michon klaar en alles naar buiten voor een videgrenier

keermuurtje tegen de berm en pierres seches

Aangevallen door een boze buizerd

Deze weken hadden we alleen de fiets als transportmiddel en de caravan als slaapplaats. Camping la Bedure in Luzy gaf ons toestemming om daar te douchen, 7 km heuveltje op en heuveltje af. De 1 e dinsdag van de maand houdt de Caue spreekuur in Luzy en daar had ik een vervolgafspraak met Mme Maringe om onze laatste ontwerpen door te spreken. Eerst douchen op de camping en daarna naar de Mairie waar het spreekuur plaats vindt. Onderweg een voorval, wat ik mijn leven niet meer zal vergeten.....Nadat ik de Route de Moulins was opgedraaid en een flinke snelheid heuvelafwaarts had, kwam er vanuit het niets iets met een enorme klap op mijn door een knalgele fieshelm beschermde hoofd. In de schaduw op het wegdek staken links en rechts van mijn eigen schaduw 2 grote vleugels. Na een 5 tal seconden op mijn helm te klauwen schoot de roofvogel weer omhoog....een knots van een buizerd. Het bleek een al sinds 2014 beruchte buizerd te zijn die ook buiten de broedperiode alle fietsers op dit stuk weg aanvalt. Na een ongeval met een 10 jarige jongen was er een afschotvergunning door de Prefectuur afgegegeven. De overheidsjager vond echter 6 buizerds in de lucht en kon de schuldige daaruit niet selecteren. Door een nationale lobby van vogelaars is de Prefectuur gedwongen geweest de vergunning in te trekken en is het wachten op een echt zwaar ongeluk. Op de terugweg ben ik nog 3x door het kreng aangevallen en daarna had ik niet meer het lef om naar Luzy te fietsen. Dichterbij kreeg ik van het Chateau de Satenot toestemming om aldaar van het sanitair gebruik te maken.

De SAUR verpest onze zomer

Na 11 maaanden draagtijd krijgen we medio augustus eindelijk onze peperdure wateraansluiting. Zonder water was het onmogelijk met de renovatie door te gaan, dus zijn er een aantal anders uiterst productieve maanden verloren gegaan. Ook onze artisans zochten andere werkgevers en meldden zich pas weer midden oktober.

Traditioneel Voegen Murs en Pierres Apparentes

Wel ben ik van 4 tot 17 september aan het voegen geslagen. De straatgevel is voor 30 % klaar. Helaas is er een groot deel van deze muur verpest door niet te verwijderen cement crepi en ook de met baksteen opgevulde delen passen niet in een mooie mur en pierres apparentes. Dus alles wat niet pierres is onder de voegspecie verborgen. Ondertussen is ons netwerk van landgenoten met panden die ook een voegbeurt nodig hebben gestadig gegroeid. We gaan dan ook op veler verzoek onze cursus traditioneel voegen uit de jaren 2011-2015 uit de mottenballen halen. In de lente van 2023 gaat de cursus weer georganiseerd worden.zie hiervoor https://traditioneelvoegenmursenpierres.blogspot.com

Tijdens het voegen gezeten op een steigertje kreeg ik een doodschrik van een loslopende stier. Meneer was aan de wandel gegaan en vond het nodig me te besluipen en op 1 meter achter mijn rug een loeihard gebrul te starten. Na 20 minuten werd het beest door zijn baas met een emmer voer weer naar zijn weide terug gelokt,

6 dakramen geplaatst, woonkamer plafond balken klaar

uitzicht op Tazilly

Deels met Marco werd een aantal produktieve dagen in oktober in Bessiat doorgebracht. Alle dakramen zitten er inmiddels in , de balkenlaag ( solives) in de woonkamer zijn schoon gespoten, geschuurd, in de xylophene gezet en gebeitst. De gordingen op de verdieping zijn voor een groot deel door onze nieuwe medewerker Arjan kaal gekrabd en geschuurd. Alles voor de grote stap voorwaarts, nl het afsmeren van de binnenmuren en de isolatie en afwerking van het dak is nu voor bereid. Daarnaast gaat onze aanval op de Japanse 1000 knoop gewoon door.

In november is Ad begonnen met het afsmeren van de binnenmuren die we niet en pierres apparentes willen houden. De meeste muren zijn een ratje toe van bakstenen en pierres en niet mooi genoeg om in het zicht te houden. Het blijkt een karwei te zijn waar aanmerkelijk meer specie en manuren in gaan dan gepland. Marco gaat poolshoogte nemen en de beukenhaag planten.

De zolder is inmiddels in alle 3 delen geisoleerd en beplaat, waardoor we deze nu ook beter kunnen verwarmen.

Januari 23 : Door Ad gespachteld en door Arjan gegrondeerd, het gaat er op lijken !!

11 april 23 ; Onze monumentale kersenboom door de storm geveld, schade aan dan, dakgoot en muur

nooit in de volle zon voegen !

28-29 april Cursus Traditioneel Voegen in Bessiat

mei 23 Badkamervloer gestort en tometjes gelegd samen met Jeroen Mencke

Van mei tot september waren we uitgeschakeld, maar de revalidatie loopt voorspoedig, zodat we eind september weer voldoende conditie hadden opgebouwd om weer een vloertje te storten en door te gaan met de reparatie van de gevels . Wel moesten we de geplande voegcursussen in augustus en september annuleren.

ook op de begane grond lichtgewicht beton voor optimale vloer isolatie

de diepste scheur opnieuw opgebouwd en gevoegd

en vervolg voegen oostgevel

In oktober gingen we nog een weekje met Monsieur Tomettes, Jeroen Mencke.

het nam wel bijna 3 werkdagen omdat er een hele dikke laag cementdekvloer moest worden gestort

voegen met 3delen 0-2 mm metselzand op 1 deel cement, pas bij het volgende bezoek cementsluier verwijderen

Het leek een prachtige dag te worden, maar dit waren de enige zonnestralen die we nog te zien kregen, dus volop tijd om binnen door te klussen

Het oude stalluik als badkamerdeur terug op maat gehangen

Het deurkozijn van Patrick gemonteerd

En de start van het scheidingswandje tussen keuken en badkamer

3 weken klusvakantie Bessiat 18 maart-7 april 2024

De start werd uitgesteld omdat Marco bij zijn passage op 14 maart een dooie elektriciteitsmeter aantrof. Enedis had onze connection provisoire ( een bouwplaatskast) zonder waarschuwing opgeheven en ons adres meteen uit hun naw bestand geschrapt. Met behulp van de alleraardigste gemeentesecretaresse van Tazilly werden EDF en Enedis in een uiterst tijdrovende en klantonvriendelijke procedure weer gecontacteerd en uiteindelijk gecontracteerd. Her- aansluiten zou minimaal 6 dagen gaan kosten.

Klusmaat Jeroen vooralsnog geïnformeerd om niet te vertrekken, want zonder stroom ( en warm water ) kunnen we bijna niets uitrichten. Wel meteen gekeken op het ideale platform “Op en Neer naar de Morvan” of ik later in de week een lift kon scoren. Helaas alleen op maandag en dat is een dag of 4 te vroeg. Maar ik kan onderdak krijgen op l ‘Ancien Grenier van les Gites du Morvan, de Chambre d’Amis , van Hieke en Patrick, waar ik al eerder geslapen ( en gegeten) heb. De lift krijg ik van ene Arjanneke. Grappig dat we in een heel kort tijdsbestek te maken hebben met Arjan , Arjen en Arjanneke… Onze liftgeefster blijkt een zeer ondernemende en onderhoudende vrouw te zijn. Al pratend is de reis zo voorbij. En word ik keurig in Ettevaux afgeleverd. Jammer dat Arjanneke slechts bij haar vriendin Lonneke Grobben op bezoek gaat en geen reguliere Morvan bewoonster is.

Ik ga de komende dagen ruimen en bramen verwijderen totdat er weer stroom is.

Marco heeft inmiddels op zijn “Mon Espace” van EDF gelezen dat en een RV ( rendez vous) gepland zou zijn op de chantier op donderdag 21 maart. Niet dus. Ik probeer Enedis op het genoemde nummer te bellen, een eindeloos gecomputeriseerd voice response menu, waar ik tot 3 x toe uit werd gegooid op het moment dat ik eindelijk een medewerker aan de lijn zou gaan krijgen. Dus maar weer naar onze hulp op de Mairie. Zij krijgt na veel inbellen wel een medewerker aan de lijn, overdrijft onze situatie flink in negatieve zin om de urgentie te onderstrepen. Helaas moet ze in een meeting en kan de aansluitdatum nog niet afdwingen. Ik moet daarvoor om 14 uur weer Enedis gaan bellen. Dus weer de irritante lange procedure in, maar als je het Frans niet goed uitspreekt , wordt je de mist in gestuurd. En ik word er wederom uitgegooid. Dan word ik zowaar zelf door een Frans nummer opgebeld : Enedis!! en ze komen morgen, vrijdag aan het eind van de middag langs. Maar ze kunnen het adres niet vinden , terwijl het wel gewoon staat op Google Maps en en Waze Ik moet de kadastrale nummers geven. Godzijdank heb ik mijn file over Bessiat bij me.

Jeroen is toch komen afreizen vanuit Hoorn en daardoor kunnen we een paar grote stappen maken, zodra we stroom hebben. Daarop vooruitlopend wordt op donderdag de keukenvloer van cementsluier ontdaan. Met 3 man tegelijk het met de tuinslang ruim opgebrachte spoelwater via de woonkamer de deur uitgewerkt. Jeroen draait volle dagen en pakt reeksen kl...karweitjes op. Ik probeer me te beperken tot halve dagen fysieke arbeid, maar dat gaat niet lukken...

Vrijdag: op Hoop van Zegen. Om 17 uur nog geen Enedis. Toch maar even kijken of ze niet stiekum op afstand hebben weten te “raccorderen”. En surprise : er staat spanning op de meterkast !! Dat betekent : na een paar uur warm water uit de boiler, een heel grote afwas doen en warm douchen.

Op zaterdag wordt er een groot beroep gedaan op mijn toch nog steeds matige conditie. We beginnen met een tripje naar de dechetterie van Luzy met een overvolle aanhanger. Daarna wordt de lichtgewicht betonnen vloer in de hal gestort. Jeroen aan de betonmolen en ik op de vloer. Even een late lunchpauze en vervolgens met de aanhanger naar Ettevaux om kleiaarde uit de groeve te halen. Je kan daar onmogelijk met de auto komen, dus gaat de aanhanger achter de trekker van Patrick en gaan we als blije jongetjes achter in de aanhanger door moeras en beek vv naar de groeve. Terug thuis met een goede 240 liter leemaarde, voldoende voor een voegcursus. Er blijkt een verrassend hoog kleigehalte te zitten in deze aarde en dat betekent aanpassen van de receptuur van de voegspecie omdat er anders te veel krimp , dus scheuren in het voegwerk zal komen.

Zondag worden er 2 vrachten prima tomettes in veel kleurschakeringen gehaald in Montambert. Een goed half uur rijden. Opladen, afladen en meteen specie verwijderen en stapelen, dus al 3 x in de handen gehad. Daar komen nogmaals 3 tot 4x in handen nemen bij voordat ze in de vloer liggen.

De to do lijst voor onze Franse timmerman V. krijgt een update zodat hij komende week precies weet wat er moet gebeuren. We gaans starten met de boodschappenlijst die ik met hem ga opstellen.

Het beestachtig slechte weer, weliswaar met af en toe een korte zonnige periode, doet prioriteit 1, het afhangen van de grote schuurdeuren die de glazen pui moeten gaan beschermen, naar achteren schuiven en daar wordt helaas deze periode niet meer aan toe gekomen.

We zullen er nooit aan wennen, maar de boodschappenlijst kan slechts voor 10 % worden gerealiseerd in Luzy op deze maandag. Dus op naar Autun voor de nodige balken, meteen langs de Action om zeilen te kopen voor het afdekken van de tomettes en de 3 kuub zand die inmiddels is geleverd. V. hangt ondertussen de deur af tussen de keuken en de hal en begint aan het maken van kozijnhout.

Jeroen vertrekt weer noordwaarts en ik ga bijkomen van de inspanningen van de afgelopen dagen, de kachel snort van opstaan tot naar bed gaan en ik beperk me tot werkvoorbereiding voor Vincent. Wel wordt op donderdag met AP de laatste vracht tomettes gehaald, schoongemaakt en gestockeerd. Ondertussen is de trap dicht gezet, op vrijdag is de privacy op de badkamer gereed. Wel is oip aanraden van de timmerman de deur voor de trap nog niet geplaatst omdat er boven nog heel veel moet gebeuren op de vloeren en dan zit die deur logistiek in de weg.

Na het vertrek van de timmerman wordt er heel rustig aan gedaan, nogmaals de vloeren onder handen genomen waar ik nog steeds niet tevreden over ben. Een proefje gedaan met het goedkope zoutzuur van de Weldom en datr doet de cementsluier pas echt verwijderen.

26 april-15 mei

Wederom een geslaagde klusperiode. dit keer in combinatie met voegcursussen in Bessiat en les Moynes. Op 1 mei is de lichtgewicht betonvloer gestort achter de grote pui . Ons nageslacht met aanhang is ondertussen goed te keer gegaan op le Domaine des 5 Soeurs.

23 juni-14 juli

Dit keer samen met Joke, onze meesterschilder/ Alle nieuwe kozijnen en ramen staan voor de komende decennia goed in de verf, terwijl de gevel aan de straatzijde geheel afgevoegd is. De door de omgevallen kersenboom zwaar misvormde dakgoot is na een goed jaar ooik gerepareerd, waarmee de voorlaatste herinneringen aan dit trieste voorval weg gepoetst zijn, ware het niet dat de zwaarste delen van de boom nog een deel van het erf blokkeren. Marco kwam de laatste week het uitzicht herstellen door de haag van hoge brandnetels met de bosmaaier te kort wieken.

Het blijft maar regenen en alle beken en rivieren in de regio treden ver buiten hun oevers, diverse laag gelegen huizen komen in het water te staan. Dus van klei zeven en voegen komt deze periode helemaal niets. Wel hebben we een RV weten te krijgen met een betrouwbare Franse elektricien die na aanleg van het circuit ons door de Consuelkeuring moet gaan krijgen. Dat gaat de laatste echt forse investering worden, daarna moeten we stap voor stap doorgaan zonder dat de duizenden euros weg vliegen.

mag niet van de Consuel !!!

moet van de Consuel !!! waanzin

Onze goede Franse electricien Claude moet ons door de zware Consuelkeuring leiden voordat we een definitieve electriciteitsaansluiting krijgen. De eerder gemonteerde leidingen en stopcontacten voldoen niet aan de onzinneige eisen van de Consuel. Dit keuringsinstituut is opgericht door de Franse fabrikanten van electra armaturen en de tegenwoordige eisen hebben nauwelijks iets te maken met veiligheid, maar meer met omzet- en winstverhoging van de oprichters. Het verschil tussen bestaande netwerken in huis en de Consuel normen is extreem. Corrupt systeem !!

18 augustus-7 september

Joke gaat voortaan mee naar Bessiat als er geen andere hulptroepen komen. Dit keer vooral gewerkt aan het plafond van de woonkamer. De donkere balken mogen dan authentiek zijn , ze maken de woonkamer wel een stuk donker dan gewenst.

Marco komt ook een paar dagen met Pook om liefst 2 Harrie Leenderts kachels te plaatsen en een 2e schoorsteen in deel 3 te laten monteren

Na 3 jaar wordt onze antieke deur opgekalefaterd, nu nog wachten op de timmerman om hem pasklaar te maken

Op 2 oktober keurt de Consuel de elektrische installatie goed en kan de aanvraag voor de vaste aansluiting bij de EDF worden ingediend. Met dank aan Clause Terschlusse.

Vanaf 6 oktober tot 20 oktober wordt er geklust eerst met zwager Koos en daarna met Marco en Vincent.

Met zwager worden de grijze kalk muren wit geverfd en wordt de sejour een aangenaam stuk lichter. We krijgen eindelijk Michon te pakken met wisselend resultaat : wel een geweldige voorrraad kleiaarde in de juiste kleur mogen oogsten op zijn terrein, maar hij kwam niet opdagen voor het afvoeren van de puinberg op ons erf en het wederom egaliseren.