Op huizenjacht in de Morvan

                   Op Huizenjacht in de Morvan
                     (mag ook gelezen worden als : Op huizenjacht in Frankrijk )


125418 hits sinds 2011

de grange in Champrobert (Larochemillay)
verkocht in 2015 

ut Huuske in Champrobert(Larochemillay)
verkocht in 2014,de koper zet de exploitatie als gîte voort
www.lafrontiereduparadis.com

Au Bout du Morvan in les Fossats
te huur http://www.auboutdumorvan.com/



Lac de Panneciere
le Domaine des Trois Soeurs in Blaissy Chaumard



La Vache Qui Rit  Certiaux
verkocht in 2014  

le Bessiat, Tazilly 2012-heden

ons 6e project

Gaat U ook op huizenjacht in de Morvan ?

Sinds 1993  zochten en vonden wij, Bram en Joke van Zanten, een aantal fermettes op idyllische plekken met onbetaalbaar uitzicht. Een aantal daarvan konden slechts betiteld worden als “een hoop stenen met (nog te scheppen) fraai uitzicht”, andere hadden nog een dak in redelijke conditie.

Voor ons zelf, met en voor onze nazaten, hebben we  5x huizen in de Morvan aangekocht en eigenhandig gerenoveerd tot comfortabele woningen, zoveel mogelijk met behoud van de authentieke details.

Vanaf het 1e project in 1993 heb ik een dagboek van onze avonturen bijgehouden en vanaf 2011 verwerkt in dit blog .In de weblog afleveringen  kunt U ter lering en vermaak over de avonturen lezen, die wij bij de verschillende aankopen hebben beleefd. Over de valkuilen, die we konden ontlopen of waar we ons blindelings in hebben gestort.

Dit oude blog wordt nog dagelijks bezocht, inmiddels meer dan 124000 hits. Maar de blog is inmiddels zo onoverzichtelijk en bevat zoveel leesstof, dat we gaan proberen de toegankelijkheid te verbeteren.

Het redden, herbouwen of opknappen van ruïnes in de Morvan is een belangrijk deel van ons leven geweest tussen 1993 en 2014.  Wat oorspronkelijk begon als een actieve vakantie bezigheid is een uit de hand gelopen hobby geworden, die we sinds 1997 vrijwel fulltime uitoefenden.

De lessen, die we er door geleerd hebben, willen we graag met U delen.

Bij vrijwel alle aankopen werden we geconfronteerd met de eigenaardigheden van het Franse erf- en successierecht en huwelijksgoederenrecht. Dit verschilt fors van de Nederlandse situatie. Veel Franse notarissen en makelaars zijn daar onvoldoende op de hoogte. En ook onze landgenoten laten zich daar meestal niet over voorlichten met alle negatieve gevolgen van dien. Terwijl juist vooraf aan het passeren van de koopakte zonder meerkosten maatregelen getroffen kunnen worden, die tot de voor de koper(s ) gewenste situatie leiden. Achteraf is duur of soms zelfs niet meer mogelijk.

Van oorsprong jurist ( G.U. Amsterdam 1970), ben ik in diverse management functies in Frankrijk werkzaam geweest. Sinds ik woonde in de Bourgogne heb ik bevriende landgenoten, die de Franse taal minder goed beheersen, bijgestaan bij de notaris door hen in gewoon Nederlands uit te leggen waar ze hun handtekening onder zetten. Dat in de euforie van het moment van het vinden en kopen van de Franse Droom niet wordt stilgestaan dat die bij overlijden van een van de kopers kan leiden tot een Franse Nachtmerrie is me overduidelijk geworden.

Toen ons laatste eigen restauratieproject in 2010  in haar finale fase was gekomen, heb ik me als adviseur gevestigd :

Mr Bram van Zanten

Juridisch en bouwkundig* intermediair  voor Nederlanders in de Bourgogne

* 54 jaar ervaring in renovatie van oude boerderijen, waarvan 30 jaar in de Morvan


Heeft U behoefte aan Nederlandstalige juridische begeleiding bij de aankoop van uw Franse huis?
Of wilt U uw gevonden potentiële droomhuis eerst door een kenner van huizen "en pierre"  ** laten keuren  ? Heeft u behoefte aan renovatieadvies , 

 neem dan contact op:

e-mail bram@van-zanten.com

  0031 613992753

** Vrijwel alle woningen ,die in de Morvan werden gebouwd voor 1920, zijn gebouwd met de ter plaatse aanwezige rotsblokken. Na 100 tot 150 jaar zijn veel van deze muren "uitgespoeld" en worden helaas uiterst ondeskundig gerenoveerd , niet alleen door doehetzelver maar ook door de artisan. Tijdens onze eigen renovatie projecten hebben wij ons verdiept in de historische bouwmethoden en  met toenemend succes toegepast. Wilt U zelf uw muren en pierres renoveren ? surf dan naar https://traditioneelvoegenmursenpierres.blogspot.com

 In 2014 besloten we ons huizenbezit in de Morvan af te gaan bouwen wegens onze leeftijd en fysiek ongemak, We dachten daar een jaar of 5 voor nodig te hebben. Maar onverwacht gezien de malaise in de markt: twee van de drie huizen vonden binnen 1,5 week een koper en ook het laatste huis was binnen 6 maanden verkocht. Dus hebben we in september 2015 de Morvan verlaten.

In 2021 keerden we deels weer terug om een slapend project binnen de familie weer tot leven te wekken, zie hiervoor  : Ons 6e project le Bessiat

Ons blog bleek tot op de dag van vandaag nog steeds druk bezocht en met regelmaat komen daar adviesaanvragen uit voort.

Aankoopbegeleiding is gebleken tijdens de coronajaren ook vanuit Nederland probleemloos te verlopen, maar voor huizenkeuring heeft het ter plaatse keuren de voorkeur

Ik ben beschikbaar voor aankoopbegeleiding, beoordeling DDT , ( virtuele) bouwkeuringen inclusief renovatieadviezen *, beoordeling compromis de vente en erfrechtelijk advies. contact bram@van-zanten.com

*vanaf maart ook weer fysiek aanwezig in 58

 REACTIE:

peter jansen zei

Het advies over de woning in Tazilly was zeer welkom. Het bespaarde ons een rit van 1300 kilometer. Dat jullie portefeuille vol begint te lopen begrijp ik, want zoveel deskundigheid en hartelijkheid gecombineerd met zulke vriendelijke facturen zijn niet gebruikelijk.
Vriendelijke groet,
Peter Jansen
4 januari 2011 14:11

REACTIE

 Leuk dat ik je nu hier eens kan bedanken voor je goede en wijze raad bij alle praktische en administratieve problemen waar we in Frankrijk tegenaan liepen! Door jou is ons leven in de Morvan een stuk aangenamer geworden.

Tineke Beishuizen
20 november 2011

REACTIE

Dag Bram,

Ik las net dat je wegens ongemakken je huizen in de Morvan hebt verkocht en dat je francofiel blijft. (J)

Ik wil je nog even laten weten dat je voor mij indirect veel hebt betekend bij de renovatie van mijn huis. Ik hoop dan ook dat het je zeer goed gaat!

De cursus van 2012 heeft mij aangezet tot het renoveren van vele muren, alhoewel in de Auvergne, heb ik ook van andere tips veel plezier gehad (poutres, tomettes etc etc).

Ik ben enigszins een fanaticus geworden in Franse huizen geworden.

Ik heb mijn dochter van 16 na de havo naar Clermont gestuurd en ze heeft de Bac géneral litéraire behaald op haar 17^e , een enorme prestatie(ik ken geen Nederlandse die dit heeft gedaan) en in feite is mijn Franse huis credit daaraan en indirect jij.

Ik ga in het Italiaanse Bordo leren om te werken met “droge” stenen en ik krijg hier in de Auvergne vele vragen of ik mensen kan adviseren/helpen.

Ik verwijs dan maar naar jou, maar als je het niet meer doet wat dan?

Ik ben nu coordinator internationalisering van een school en ik wil graag een stap verder gaan door kennis door te geven.

Kan ik de kennis zomaar doorgeven en een cursus in de Auvergne organiseren?

Met vriendelijke groet,

Drs. Bert van Straten

Coordinator internationalisation

Music teacher

Culture and Arts teacher

Heerenlanden college Leerdam

15 november 2015

REACTIE

Bram als adviseur leren kennen als een bron van informatie. Zowel de bouwkundige keuring, advies of het huis zijn geld wel waard is, als op administratief vlak (keuring/EDF/notaris etc). 

Reageert bijna stante pede, mail net de deur uit of er komt al een reactie. 

Altijd helder in zijn verhaal, geen sprookjes of zaken laten liggen, duidelijk en to  the point. 

Heeft geen zakelijkbelang zoals een makelaar, een pre.  

Prijsstelling laag, zou een hoger bedrag hebben geaccepteerd. 

Als mens een kleurrijke, los van de zakelijke kant leer je heel veel over de Morvan. Voor mij een sterke aanrader.

 

Zoektocht naar een geschikt huis heeft voor mij ongeveer een jaar geduurd. Woning gehuurd en hier en daar een hotel gepakt. Aanvankelijk gezocht via makelaars, zowel Nederlandse als Fransen. Veel tijd ingestopt en weinig moois gezien. Advies oppervlakkig, bouwkundig nauwelijks onderlegd en hebben veelal haast dat is duidelijk. Administratief waarschijnlijk ok, maar daar zelf geen ervaring mee opgedaan.  

 

Huis gevonden via een alternatieve weg, op Facebook een advertentie geplaatst met daarin wat ik zocht, en een beloning voor de aanbrenger van een pand wat nog niet via internet en/of een makelaar werd aangeboden. Het heeft gewerkt!

Paul Sevenhuijsen

27 augustus 2022

Randvoorwaarden voor het succesvol exploiteren van een gite

 

Randvoorwaarden voor de succesvolle exploitatie van een gite

Achtergrond

Het renoveren van lang leeg staande panden  en- pierre- vanaf 1993 is  voor ons een uit de hand gelopen hobby geweest, die uiteindelijk heeft geleid tot een gezonde bron van inkomen. Bij het kopen van een 2^e pand in 1994 was het nooit de bedoeling om dat huis(je)  later als gite te gaan exploiteren. Ook bij de aankoop van ons 3^e project door onze schoonzoon en dochter was dat in eerste instantie niet het geval. Maar doordat wij onze projecten altijd selecteerden op basis van unieke locaties met geweldig uitzicht bleek dat later een van de sterkste punten voor de verhuur ervan.

In 2002 stonden we voor de keuze : na 6 jaar vrijblijvend klussen opnieuw een baan zoeken en onze hobby, het renoveren van huizen en pierre de rug toe te keren of proberen dat 2^e huisje dat alleen een 6 tal weken per jaar door familie en vrienden werd gebruikt te verhuren en zodoende een bescheiden bron van inkomen te krijgen.

Wat te doen?  Exploiteren als Chambres d hotes of als gite. Ik had al bordjes gemaakt voor beide alternatieven om die te plaatsen aan de ingang van het doodlopende weggetje naar ons gehucht. Zelf hadden we al meermaals overnacht in Chambres d Hotes op onze reizen en waren ons ten volle bewust hoeveel werk een CdH met zich mee brengt. Een gite mag dan aanmerkelijk minder omzet met zich mee brengen, de inspanningen in uren per week voor de verhuur zijn een fractie van die bij een CdH.

Waar onze  voorkeur al uitging naar de exploitatie als gite, werd dat vergemakkelijkt door de start van www.gites.nl. Nog zonder het plaatsen van foto’s kregen we al binnen 2 weken na plaatsing van het huis op dat platvorm onze eerste reservering binnen; na plaatsing van een aantal foto’s en de start van onze eigen website stroomden de reserveringen binnen. Een paar jaar later gebeurde hetzelfde met de volgende huizen die na renovatie klaar waren voor bewoning. Daarbij moeten we wel stellen dat twintig jaar geleden het aanbod van gites in de Morvan/de Bourgogne niet te vergelijken is met het over aanbod van heden. Datzelfde geldt voor de internetmogelijkheden, gites.nl was daarvan een pionier waar we dankbaar op mee hebben kunnen liften.

Wij hebben van de exploitatie van 2 gites tussen 2002 en 2015 prima kunnen leven met een bezetting van 32 tot 34 weken per jaar in een gebied waar destijds 12 weken al heel goed was.  Na het startjaar kwamen veel huurders jaarlijks terug en uiteindelijk werd de bezetting gevormd door 70 % terugkomende huurders.

Pas achteraf kon ik analyseren waarom die exploitatie zo succesvol was . Hieronder volgen de te onderscheiden punten.

Op welke gronden kiest een vakantieganger een gite en nog belangrijker , waarom komt die de volgende jaren daar weer terug ?

Hanteer een variant van de stokoude  4 P s uit de marketing :

1. Plaats :  locatie, locatie, locatie

Wat voor het kopen van een vakantiehuis geldt, geldt evenzeer voor het huren van dat huis. De plek moet uitgesproken aantrekkelijk zijn :

Fraai uitzicht, ver gezicht.

Privacy : geen visueel contact met buren of de verhuurder. Een gite in hetzelfde pand als dat van de verhuurder of met een gedeeld erf met de verhuurder is minder in trek dan een compleet vrijstaande gite. Beter aan de rand van een gehucht of er geheel buiten dan midden in een dorp.

Rustige omgeving aan een doodlopende weg of een weggetje met minimaal plaatselijk verkeer verhuurt beter dan aan een doorlopende weg met verkeerslawaai.

Ver genoeg verwijderd van grote veestallen om geen last van vliegen  te hebben.

Bij voorkeur wandelroutes/ mountainbike paden vanaf de gite

Een dorp of stad met horeca en alle soorten inkoopmogelijkheden op maximaal 20 autominuten afstand

2.Produkt,  de gite zelf

Eigenlijk moeten kandidaat huurders al verliefd worden op het huis bij het bekijken van de website. En dat moet nog sterker worden ter plaatse : het is nog aantrekkelijker dan de plaatjes beloofden.

Zowel van buiten als van binnen moet het huis karakter hebben, aantrekkelijk zijn en van alle gemakken voor zien. Schoon en gezellig in gericht. Goede bedden en matrassen  van moderne afmetingen. Is de doelgroep gericht op Nederlanders, zorg dan voor tv met Nederlandse zenders. Zelfs al kan iedereen op tablet of telefoon de Nederlandse tv ontvangen, dan nog geeft 80 % van Nederlandse vakantiegangers de voorkeur aan een gite met Nederlandse tv ontvangst. Datzelfde geldt voor Wifi, liefst met snelle glasvezelverbinding.

Het interieur moet gezellig zijn en geen samenraapsel van afdankertjes uit Nederland . Veel gites van Franse eigenaren zijn gevuld met de meubelrestanten uit de erfenissen van de grootouders. En daar kan al gemakkelijk een groot verschil worden gemaakt.

De inventaris moet minimaal gelijk zijn aan wat jezelf thuis hebt, dus een kaasschaaf, kurkentrekker en broodrooster mag niet ontbreken. De Senseo is achterhaald, er moet ook een Espresso apparaat staan tegenwoordig. Ondanks het feit dat veel huurders tijdens hun vakantie vaak veel buiten de deur gaan eten, is een goede keukenuitrusting raadzaam : scherpe vleesmessen, goede jonge koekenpannen , voldoende roestvrij stalen pannen etc.

Koek-vriescombinatie, vaatwasser, oven, magnetron en wasmachine mogen niet ontbreken.

En minimale start hoeveelheden koffiecups, theezakjes en vaatwasser tabletten zijn een vereiste.  Datzelfde geldt voor peper, zout en basis specerijen.  Een flesje wijn op tafel of in de koelkast, een vers veldboeket in de woonkamer vormt een stukje extra gastvrijheid.

Een goed recent bijgehouden gastenboek met tips over de omgeving , inkoopmogelijkheden en horeca is onmisbaar. En nodig de huurders vooral uit om verbeteringssuggesties te geven mbt de inventaris en realiseer die dan ook.

Het eerste jaar zaten wij vaak klaar om de gasten te ontvangen en wegwijs te maken. In de praktijk bleek echter dat er vaak uren later werd gearriveerd dan de afgegeven verwachting. Het aanbrengen van een sleutelkluisje met code voor de huurders gaf ons de vrijheid op zaterdagmiddag terug. Op zondagmorgen werd dan langs gegaan om even kennis te maken en eventuele vragen te beantwoorden.

Vakantiegangers leven indien het weer het toestaat meer buiten dan binnen, zorg voor een ruim terras met comfortabel meubilair ( liefst geen plastic!) en een of meer degelijke parasols. Een erf met schaduwrijke bomen en zonnige plekken wordt gewaardeerd.

Een zwembad is voor huurders met kinderen een enorme plus , waar ca 200 euro per week meer voor wordt betaald dan hetzelfde huis zonder zwembad. Wij wilden geen zwembad lawaai in onze vallei en rekenden gezinnen met kinderen niet tot onze doelgroep ( Ze kwamen incidenteel wel !)

Laat de gite classificeren, niet vanwege het aantal te verwerven sterren, die alleen van belang zijn als je verhuurt via Gites de France  en voor Franse huurders, maar wegens het belastingvoordeel. Over de verhuurinkomsten van een geclassificeerde gite wordt aanmerkelijk minder belasting geheven dan over een gite zonder classificatie. Maar pas op, hoe hoger het aantal sterren, des te hoger te de innen toeristenbelasting. Wij hebben destijds onze gites laten declassificerenvan 4 sterren tot 1 ster om onze huurders niet onnodig hoge taxe de sejour te laten betalen. Nederlandse huurders zijn niet geïnteresseerd in de Franse sterren, maar gaan af op de website en de beoordelingen.

Wij hanteerden de oorspronkelijke voorwaarden zoals die in Frankrijk gangbaar waren : huur van zaterdag tot zaterdag, zelf mee nemen van bed-, bad- en huishoudlinnen. Oorspronkelijk moesten huurders ook zelf het huis voor vertrek schoonmaken. Maar dat kan je huurders die nog een terugreis van minimaal 8 uur voor de boeg hebben voor vertrek niet aandoen, dus dat werd door ons gedaan gedurende vele jaren. N.B. het inhuren van krachten voor schoonmaak en tuinonderhoud is heel vaak (te) duur en kwalitatief veelal ver onder onze eisen gebleken.

Gites, waar huisdieren zijn toegestaan , zijn in de minderheid. Wij zelf hadden als doelgroep hondenbezitters en die mochten er een onbeperkt aantal van mee nemen De erven waren hondendicht omheind , zodat ze onbeperkt los kunnen lopen. Natuurlijk hanteerden we wel een extra tarief per week per hond. Het betekent wel extra schoonmaakinspanningen maar dat was in het tarief in gecalculeerd.

Onze doelgroep omvatte  vooral Nederlandstaligen en Duitsers, meestal niet of nauwelijks de Franse taal beheersend. Dan is het een pluspunt dat de huurder een beroep kan doen op een verhuurder die kan tolken bij de dokter of de dierenarts. Dit laatste is natuurlijk alleen mogelijk indien je als verhuurder in de buurt woont.

3. Prijs

Kijk op internetplatforms wat de gemiddelde huurprijs is voor vergelijkbare huizen in dezelfde regio en ga aan de onderkant van de bandbreedte zitten. Het is beter om 30 weken vol te zitten met gemiddelde prijs van 550 euro per week dan 12 weken a 750 euro per week. Varieer met hoog- en laagseizoen tarieven.

In gebieden waar hoofdzakelijk rustzoekers, natuurliefhebbers, wandelaars, fietsers en vogelaars komen, zoals de Hoge Morvan, dan is de doelgroep voor een heel belangrijk deel bestaande uit 2 personen. Heb je dan een huis met 3 slaapkamers en 6 bedden of meer, bepaal dan de huurprijs op 2 personen en maak een staffel voor elke persoon meer.

4. Promotie

Een eigen aantrekkelijke website is de start. Hierop moet een maximum aan aantrekkelijke foto’s  van het huis, tot in detail van binnen en van buiten. En vooral van de directe omgeving. Plaatjes zijn veel belangrijker dan tekst !  Bekijk eerst de websites van huizen in de eigen regio en zorg er voor dat de eigen website minimaal kwalitatief vergelijkbaar en bij voorkeur beter is. Een apart deel met zoveel mogelijk goede beoordelingen van huurders ( niet anoniem!) is al na korte tijd een belangrijk promotie onderdeel.

Tegenwoordig is het promoten via de social media steeds belangrijker geworden. Vaak is het plaatsen van het huis op een der vele verhuurplatforms niet eens meer nodig en kostenverhogend. In het verleden hadden wij genoeg aan de eigen website en plaatsing op www.gites.nl , maar heden berekent deze naast een jaarlijks abonnement ook provisie. Een bevriend stel is dit jaar begonnen met 2 gites en die lopen vol met een goede website en slechts een plaatsing op Marktplaats.nl en social media.  Op internetfora kom ik verhuurders tegen die wel op 3 tot 4 platforms staan met hun huis; dat is mogelijk nodig voor gites zonder onderscheidend vermogen en geen of weinig terug kerende huurders.

N.B. Heb geen terugkerende huurders ? Dan  heeft je gite geen pluspunten of klopt de prijs –waarde verhouding niet.

Mochten lezers aanvullingen of commentaar op bovenstaande hebben , dan hoor ik dat graag per email naar bram@van-zanten.com Bij voorbaat dank.