maandag 24 februari 2025

Op huizenjacht in de Morvan


                   Op Huizenjacht in de Morvan
                     (mag ook gelezen worden als : Op huizenjacht in Frankrijk )

Het is de hoogste tijd om dit ongestructureerde blog dat in 24 jaar een wildgroei aan posts heeft door gemaakt en mijn andere blog https://traditioneelvoegenmursenpierres.blogspot.com overzichtelijk samen te vatten in een boek. 

'En Pierre’  de gids voor 

Koop en Renovatie van  een Frans huis van natuursteen

En Pierre is een poging tot het overzichtelijk samenvatten van 32 jaar ervaring in Frankrijk met de aankoop en renovatie van panden van natuursteen .

Het boek is een samenstelling van schrijfsels - gelardeerd met anekdotes en columns - uit het verre en recente verleden: een mix van adviezen voor huizenjagers - kandidaatkopers, en voor eigenaren- klussers .

het bevat tevens woordenboekjes met de meest relevante Franse termen  (F-NL)in het aankoopproces en met Franse bouwtermen (NL-F).

 In de loop van 2025 gaat het boek van de drukpers rollen. Wil je op de hoogte worden gebracht als het verkrijgbaar is, Meld je dan hier aan, dan krijg je bericht als het boek van de drukkerij komt. 




153184  hits sinds 2011
ut Huuske in Champrobert(Larochemillay)
verkocht in 2014,de koper zet de exploitatie als gîte voort
www.lafrontiereduparadis.com




Au Bout du Morvan in les Fossats
te huur http://www.auboutdumorvan.com/












Lac de Panneciere
le Domaine des Trois Soeurs in Blaissy Chaumard



La Vache Qui Rit  Certiaux
verkocht in 2014  



le Bessiat, Tazilly 2012-heden
ons 6e project




Gaat U ook op huizenjacht in de Morvan ?

Sinds 1993 zochten en vonden wij, Bram en Joke van Zanten, een aantal fermettes op idyllische plekken met onbetaalbaar uitzicht. Een aantal daarvan konden slechts betiteld worden als “een hoop stenen met (nog te scheppen) fraai uitzicht”, andere hadden nog een dak in redelijke conditie.

Voor ons zelf, met en voor onze nazaten, hebben we  5x huizen in de Morvan aangekocht en eigenhandig gerenoveerd tot comfortabele woningen, zoveel mogelijk met behoud van de authentieke details.

Vanaf het 1e project in 1993 heb ik een dagboek van onze avonturen bijgehouden en vanaf 2011 verwerkt in dit blog. In de weblog afleveringen  kunt U ter lering en vermaak over de avonturen lezen, die wij bij de verschillende aankopen hebben beleefd. Over de valkuilen, die we konden ontlopen of waar we ons blindelings in hebben gestort.

Dit oude blog wordt nog dagelijks bezocht, inmiddels meer dan 148.000 hits. Maar de blog is zo onoverzichtelijk geworden en bevat zoveel leesstof, dat we het gaan omzetten in een boek .

Het redden, herbouwen of opknappen van ruïnes in de Morvan is een belangrijk deel van ons leven geweest tussen 1993 en 2015. Wat oorspronkelijk begon als een actieve vakantie bezigheid is een uit de hand gelopen hobby geworden, die we sinds 1997 vrijwel fulltime uitoefenden.

De lessen, die we er door geleerd hebben, willen we graag met u delen.

Bij vrijwel alle aankopen werden we geconfronteerd met de eigenaardigheden van het Franse erf- en successierecht en huwelijksgoederenrecht. Dit verschilt fors van de Nederlandse situatie. Veel Franse notarissen en makelaars zijn daar onvoldoende op de hoogte. En ook onze landgenoten laten zich daar meestal niet over voorlichten met alle negatieve gevolgen van dien. Terwijl juist vooraf aan het passeren van de koopakte zonder meerkosten maatregelen getroffen kunnen worden, die tot de voor de koper(s ) gewenste situatie leiden. Achteraf is duur of soms zelfs niet meer mogelijk.

Van oorsprong jurist ( G.U. Amsterdam 1970), ben ik in diverse management functies in Frankrijk werkzaam geweest. Sinds ik woonde in de Bourgogne heb ik bevriende landgenoten, die de Franse taal minder goed beheersen, bijgestaan bij de notaris door hen in gewoon Nederlands uit te leggen waar ze hun handtekening onder zetten. Dat in de euforie van het moment van het vinden en kopen van de Franse Droom niet wordt stilgestaan dat die bij overlijden van een van de kopers kan leiden tot een Franse Nachtmerrie is me overduidelijk geworden.

Voor onze eigen uitgebreide koopavonturen  moet je door scrollen naar de jaartallen in de marge.
 
Heel geleidelijk werd ik steeds meer gevraagd om niet alleen het koopproces te begeleiden, maar ook om het aan te kopen pand bouwkundig te beoordelen en de nodige renovatie adviezen te geven. ik heb weliswaar geen bouwkundige opleiding, maar ben wel ervaringsdeskundige met meer dan een halve eeuw renovatie ervaring, waarvan heel veel huizen en pierre.

Toen ons laatste eigen restauratieproject in 2010  in haar finale fase was gekomen, heb ik me als adviseur gevestigd :

Mr Bram van Zanten

Juridisch en bouwkundig* intermediair  voor Nederlanders in de Bourgogne

* 55 jaar ervaring in renovatie van oude panden en boerderijen, waarvan 32 jaar in de Morvan


Heeft U behoefte aan Nederlandstalige juridische begeleiding bij de aankoop van uw Franse huis?
Of wilt U uw gevonden potentiële droomhuis eerst door een kenner van huizen "en pierre"  ** laten keuren  ? Heeft u behoefte aan renovatieadvies , 

 neem dan contact op:

e-mail bram@van-zanten.com

** Vrijwel alle woningen ,die in de Morvan werden gebouwd voor 1920, zijn gebouwd met de ter plaatse aanwezige rotsblokken. Na 100 tot 150 jaar zijn veel van deze muren "uitgespoeld" en worden helaas uiterst ondeskundig gerenoveerd , niet alleen door doehetzelver maar ook door de artisan. Tijdens onze eigen renovatie projecten hebben wij ons verdiept in de historische bouwmethoden en  met toenemend succes toegepast. Wilt U zelf uw muren en pierres renoveren ? surf dan naar https://traditioneelvoegenmursenpierres.blogspot.com

 In 2014 besloten we ons huizenbezit in de Morvan af te gaan bouwen wegens onze leeftijd en fysiek ongemak, We dachten daar een jaar of 5 voor nodig te hebben. Maar onverwacht gezien de toenmalige malaise in de markt: twee van de drie huizen vonden binnen 1,5 week een koper en ook het laatste huis was binnen 6 maanden verkocht. Dus hebben we in september 2015 de Morvan verlaten.

In 2021 keerden we deels weer terug om een slapend project binnen de familie weer tot leven te wekken, zie hiervoor  : Ons 6e project le Bessiat

Ons blog blijkt tot op de dag van vandaag nog steeds druk bezocht en met regelmaat komen daar adviesaanvragen uit voort.

Aankoopbegeleiding is gebleken tijdens de coronajaren ook vanuit Nederland probleemloos te verlopen, maar voor huizenkeuring heeft het ter plaatse keuren de voorkeur, al kan een keuring ook virtueel gerealiseerd worden.

Ik ben beschikbaar voor aankoopbegeleiding, beoordeling DDT , ( virtuele) bouwkeuringen inclusief renovatieadviezen *, beoordeling compromis de vente en erfrechtelijk advies. contact bram@van-zanten.com

 REACTIE:


peter jansen zei

Het advies over de woning in Tazilly was zeer welkom. Het bespaarde ons een rit van 1300 kilometer. Dat jullie portefeuille vol begint te lopen begrijp ik, want zoveel deskundigheid en hartelijkheid gecombineerd met zulke vriendelijke facturen zijn niet gebruikelijk.
Vriendelijke groet,
Peter Jansen
4 januari 2011 14:11

REACTIE

 Leuk dat ik je nu hier eens kan bedanken voor je goede en wijze raad bij alle praktische en administratieve problemen waar we in Frankrijk tegenaan liepen! Door jou is ons leven in de Morvan een stuk aangenamer geworden.

Tineke Beishuizen
20 november 2011

REACTIE

Dag Bram,

Ik las net dat je wegens ongemakken je huizen in de Morvan hebt verkocht en dat je francofiel blijft. (J)
Ik wil je nog even laten weten dat je voor mij indirect veel hebt betekend bij de renovatie van mijn huis. Ik hoop dan ook dat het je zeer goed gaat!
De cursus van 2012 heeft mij aangezet tot het renoveren van vele muren, alhoewel in de Auvergne, heb ik ook van andere tips veel plezier gehad (poutres, tomettes etc etc).
Ik ben enigszins een fanaticus geworden in Franse huizen geworden.
Ik heb mijn dochter van 16 na de havo naar Clermont gestuurd en ze heeft de Bac géneral litéraire behaald op haar 17e , een enorme prestatie(ik ken geen Nederlandse die dit heeft gedaan) en in feite is mijn Franse huis credit daaraan en indirect jij.
Ik ga in het Italiaanse Bordo leren om te werken met “droge” stenen en ik krijg hier in de Auvergne vele vragen of ik mensen kan adviseren/helpen.
Ik verwijs dan maar naar jou, maar als je het niet meer doet wat dan?
Ik ben nu coordinator internationalisering van een school en ik wil graag een stap verder gaan door kennis door te geven.
Kan ik de kennis zomaar doorgeven en een cursus in de Auvergne organiseren?

Met vriendelijke groet,

Drs. Bert van Straten
Coordinator internationalisation
Music teacher
Culture and Arts teacher
Heerenlanden college Leerdam

15 november 2015



REACTIE

Bram als adviseur leren kennen als een bron van informatie. Zowel de bouwkundige keuring, advies of het huis zijn geld wel waard is, als op administratief vlak (keuring/EDF/notaris etc). 

Reageert bijna stante pede, mail net de deur uit of er komt al een reactie. 

Altijd helder in zijn verhaal, geen sprookjes of zaken laten liggen, duidelijk en to  the point. 

Heeft geen zakelijkbelang zoals een makelaar, een pre.  

Prijsstelling laag, zou een hoger bedrag hebben geaccepteerd. 

Als mens een kleurrijke, los van de zakelijke kant leer je heel veel over de Morvan. Voor mij een sterke aanrader.

 

Zoektocht naar een geschikt huis heeft voor mij ongeveer een jaar geduurd. Woning gehuurd en hier en daar een hotel gepakt. Aanvankelijk gezocht via makelaars, zowel Nederlandse als Fransen. Veel tijd ingestopt en weinig moois gezien. Advies oppervlakkig, bouwkundig nauwelijks onderlegd en hebben veelal haast dat is duidelijk. Administratief waarschijnlijk ok, maar daar zelf geen ervaring mee opgedaan.  

 

Huis gevonden via een alternatieve weg, op Facebook een advertentie geplaatst met daarin wat ik zocht, en een beloning voor de aanbrenger van een pand wat nog niet via internet en/of een makelaar werd aangeboden. Het heeft gewerkt!


Paul Sevenhuijsen


27 augustus 2022




vrijdag 7 februari 2025

67 te vermijden valkuilen en aandachtspunten bij het kopen van een huis in Frankrijk

Update 19 maart 2025

 67 te vermijden valkuilen en aandachtspunten bij het kopen van een huis in Frankrijk

Tussen 1993 en 2015 zochten en kochten wij een aantal huizen in de Morvan. Al 32 jaar adviseren wij landgenoten bij de aankoop van een huis in Frankrijk als bouwkundig en juridisch intermediair. Wij kennen het koopproces van zowel koperszijde als verkoperszijde.

Zowel bij onze eigen on(t)roerend goed activiteiten als bij die van opdrachtgevers zijn we veel situaties tegen gekomen die als mogelijke valkuilen kunnen worden beschouwd.

Kandidaatkopers moeten aan heel veel zaken denken , voordat ze een openingsbod doen. Onderstaande opsomming zou moeten worden afgevinkt , voordat er een openingsbod wordt overwogen.

1. De impulsieve aankoop

Kandidaat-kopers gaan op stap zonder doordachte checklist en vallen voor het eerste beste huis met liefde op het eerste gezicht, doen een ( veel te hoog) bod en komen later met de gebakken peren te zitten:

*de naaste buren hebben 13 jachthonden aan de ketting, maar waren tijdens de bezichtigingen toevallig op jacht.

*het aanpalende bosperceel is eigendom van een fervente jager , die er een jachthut gaat bouwen

* dat leuke smalle weggetje waar het huis aan ligt, blijkt in de weekenden en in de zomermaanden op de favoriete route te liggen van veel motorclubs

*de route rural achter het huis is geliefd bij crossmotor liefhebbers

*de afwezige buren blijken bij aanwezigheid een heel hoog Familie Flodder gehalte te hebben

*de locatie van het huis blijkt over een microklimaatje te beschikken met 50 % meer neerslag en mist dan het dal aan de andere zijde van de heuvel

*de boerderij ligt midden in een gebied dat als urbanisatie is aangewezen, over 10 jaar ligt die in een nieuwbouwwijk

allemaal zaken die bij het hanteren van een goede checklist, buurtonderzoek  en een bouwkundige keuring ( niet het DDT!) vermeden kunnen worden.

2. Het kopen via een Nederlandse of Franse makelaar

Ja ik noem het een valkuil, omdat ze overbodig zijn en (te) veel geld kosten dat kan worden uitgespaard door op huizenjacht te gaan buiten de makelaardij om. Er zijn vele websites voor de verkoop P a P ( particulier a particulier) N.B. Een belangrijk deel van de onroerend goed transacties in Frankrijk gaat buiten de makelaardij om en dat aandeel is groeiend. En dan hebben we het nog niet eens over het kopen via een FOUTE makelaar, want die zijn er helaas nog steeds in Frankrijk. Veel kopers zijn heel tevreden met hun kostbare behulpzame makelaar en zijn  het dus helemaal niet eens met deze valkuil.

3.Er van uitgaan dat dat leuke goedkope boerderijtje op de website van makelaar X nog steeds beschikbaar is.

Vaak heb ik huurders/huizenjagers gehad die voor niets kwamen, dat boerderijtje was 3 maanden geleden al verkocht, maar bleef als lokkertje op de website staan. Of het was door een van de andere makelaars verkocht en nog niet bekend gemaakt.

4. Veel te hoog bieden

Vanuit Nederlands perspectief is de koper al vaak blij met een bedongen prijs van 10 % onder de vraagprijs. Er zijn in Frankrijk echter regio's waar het verschil in vraagprijs en de uiteindelijke verkoopprijs wel kan oplopen tot 50% . Kijk vooral hoe lang een huis te koop staat. Is dat al jaren, dan is heel veel van de vraagprijs af te krijgen. Een extreem laag bod wordt vaak ten onrechte gezien als een belediging voor de verkoper.


5. Het kopen van grond die kadastraal nog niet is afgebakend.

NB de landmeter en wijzigingen in het kadaster zijn vaak duurder dan de waarde van de grond, dus koop bestaande kadastrale  percelen .

6. Het kopen van een opknapper als je niet meer dan 6 weken vakantie per jaar hebt.

Een actieve vakantie is leuk als je geen tijdsdruk kent. Ga er vanuit dat je niet meer dan 30 % zal realiseren van de activiteiten die je dacht te kunnen realiseren in de beschikbare tijd.  Een half afgebouwde opknapper wordt een  afknapper (meestal voor de vrouw des huizes) en zorgt voor relatieproblemen.

7. Het kopen van een opknapper als dat niet het ideaal is van beide partners ( zie ook hierboven)

8. Het willen hebben van veel grond, als je dat niet nodig hebt


Nederlanders hebben vaak landhonger omdat land thuis onbetaalbaar is. Het voor een habbekrats kopen van veel hectares lijkt leuk , maar kan ook een bron van kosten en arbeid opleveren. Weiland moet begraasd en onderhouden worden, bossen zijn aantrekkelijker en kunnen nog geld opleveren.

Koop vrij uitzicht over grond die door een ander( een boer) wordt onderhouden in plaats van de grond zelf.

9. Het doen van een bod zonder het Dossier Diagnostic Techniques te kennen en zonder bouwkeuring.

Vrijwel altijd zorgen keuring en DDT voor prijsdrukkende lijken of lijkjes uit de kast. Als de deal prijstechnisch al rond is, zijn die meestal niet meer bruikbaar.

10. Het kopen van een vakantiehuis met geleend geld

Komt men door omstandigheden in geldproblemen dan wordt het vakantiehuis een blok aan het been en moet het mogelijk met fors verlies worden verkocht. N.B. de prijzen in veel gebieden in Frankrijk liggen nog steeds tot 30 % onder het niveau van 2007. (in 2021-2022 is er van herstel sprake geweest doordat Franse stadsbewoners door de pandemie  de voordelen van het thuis online werken en van het goedkoop wonen op het platteland ontdekken.) Maar dat herstel ligt in veel delen van Frankrijk alweer achter ons,

11. Denken dat je van verhuur van een huis, een gite, of een B&B  (Chambres d Hotes) kunt leven

Er is een nog steeds groeiend overaanbod van gîtes en chambres d'hotes in Frankrijk. Alleen de zeer succesvolle exploitanten kunnen daar een goede boterham verdienen. Als bijverdienste geen probleem. Zelf hebben wij wel een aantal jaren kunnen leven van de verhuur van 2 gîtes, met een uitzonderlijke bezetting van 34 weken per jaar in een regio waar 10 tot 12 weken al als goed wordt beschouwd. Het kan dus wel, maar het te verhuren project moet een reeks plussen hebben ten opzichte van de concurrentie. Zie onze post : Randvoorwaarden voor de succesvolle exploitatie van een gite ( elders in deze blog.) Een aantal belastingwijzigingen per 2025 zullen de inkomsten uit verhuur verder reduceren.

12. Kopen van een huis in Frankrijk zonder de taal te beheersen

Lijkt een open deur, maar het aantal Nederlanders, zelfs die er permanent wonen, dat de Franse taal niet of nauwelijks beheersen is schrikbarend groot. Dan zal je er nooit echt integreren. Voor een vakantiehuis niet verschrikkelijk, maar als je er permanent wil wonen een (groot) probleem.

13. Huis kopen in een regio, buurt die je helemaal nog niet kent
Groot risico !
Dat kan een afknapper worden ! Ga altijd eerst een periode huren om de streek te leren kennen.

14. Een huis kopen in een gebied met alleen maar naaldhout

Tijdens de zonnige bezichtigingen leek het een ideale plek, maar bij bewolkt en regenachtig weer
kan voor veel mensen naaldhout deprimerend werken. Grote naaldhoutwouden trekken mist aan.
Dit is subjectief, maar het aantal mensen dat dit gevoel deelt, is bijzonder groot. Een loofhoutomgeving verandert veel sterker tijdens de seizoenen en geeft daardoor veel meer (positieve) impulsen.

15. Kopen van een huis in Frankrijk als er kinderen uit een voorgaande relaties zijn zonder de erfrechtelijke consequenties te kennen.

N.B In tegenstelling tot Nederland zijn stiefkinderen volslagen derden voor een stiefouder in Frankrijk met het gevolg dat zij bij vererving van het Franse huis 60 % erfbelasting moeten betalen over de marktwaarde van het huis. Er zijn mogelijkheden om dit te voorkomen. Raadpleeg een deskundige of blogger dezes. NB Veel Franse notarissen zullen u hier niet voor waarschuwen en makelaars al helemaal niet.

Sedert 2015 kan je voor de vererving van je Franse bezittingen bij testament kiezen voor toepassing van het Nederlandse erfrecht. Onverlet blijft echter dat de erfbelasting wordt geheven naar Frans recht.

16. Kopen van een huis samen met een partner waarmee geen huwelijk of geregistreerd partnerschap of Franse PACS is gesloten. N.B. een  Nederlandse samenlevingsovereenkomst wordt erfrechtelijk in Frankrijk anders behandeld.

 Als punt 15,  ook 60 % successierechten. Ook dit is te voorkomen.

17. Erfdienstbaarheden ( servitudes)

Een recht van overpad (droit de passage) is de erfdienstbaarheid die in de praktijk de grootste problemen kan geven. Heeft u de keuze tussen een pand met en zonder dit servituut, kies dan altijd het pand zonder.

18. Geen sociale controle
de droomplek met 100 % privacy gevonden ? Droom wordt een nachtmerrie nadat het huis een paar keer is leeg geroofd.

Helaas komt dit op het platteland te vaak voor. Het dievengilde heeft een voorkeur voor plekken waar zij onbespied de boel kunnen plunderen, kunnen arriveren en vertrekken. Was de oogst goed, dan komen ze volgend jaar gewoon weer terug.
Komt het meest voor waar de vluchtweg gemakkelijk is, dus minder bij een doodlopende weg , waar op de hoek naar de doorgaande weg permanent bewoning aanwezig is.

Op mijn eigen checklist voor de huizenjacht staat "sociale controle "boven aan de lijst.

19. Niet  voor de koop kennis maken met de naaste buren

Veel kandidaat kopers laten aankloppen bij de directe buren na. Heel onverstandig, want deze kunnen uw toekomstig woonplezier maken of breken. Geen goed gevoel over deze buren ? Niet kopen ! Zijn het wel prettige mensen, dan kunnen zij kostbare informatie leveren over het beoogde pand ; hoe lang staat het al te koop ? Waarom staat het te koop etc.


20. Geen vorstbestendige winterafsluiting van het watercircuit mogelijk

weet u als koper hoe koud het in de winter in uw huis kan worden ? In de Hoge Morvan hebben wij soms zeer strenge vorst. Indien de waterleidingen niet volledig kunnen worden afgetapt kunnen  leidingen kapot vriezen met als gevolg waterschade in het voorjaar en vooral kapotte thermostaatkranen. Vaak kan men alleen via een compressor het hele netwerk leeg blazen en leg vooral de douchekop in het bad en op de douchevloer. Vergeet ook niet een winterafsluit checklist te maken, 
( Ook de wasmachine en vaatwasser los koppelen en drainen). Een toenemend aantal 2e huiseigenaren verwarmt het Franse huis in de winter ook bij afwezigheid; flink kosten verhogend en lang niet altijd noodzakelijk.

21. Laten gebruiken van je weiland door de boer-buurman zonder tegenprestatie.
Indien een boer om niet een aantal jaren van je grond gebruik maakt, ontstaat een gebruiksrecht, dat je niet zo maar weer kan afnemen. Als je bv alleen laat maaien en 10 euro vraagt per rol gras/hooi ontstaat dat recht niet. Ook zijn er andere mogelijkheden om dit te vermijden , raadpleeg daarvoor je notaris.

22.  De vaste lasten : Taxe fonciere, taxe d habitation en eventueel rioolrechten

Informeer ALTIJD daarnaar voordat je een openingsbod uitbrengt. Overigens is een verhoging in de toekomst niet te voorzien. Wel gaan die lasten altijd fors omhoog bij verandering van de bestemming van een gebouw of delen daarvan. Bv bij het maken van een woonkamer in de stal, verandering van agrarische bestemming in een woonbestemming. N.B. de taxe d'habitation is afgeschaft voor hoofdwoningen, maar voor maisons secundaires niet !

23. Het kopen van een huis met een dak van asbestleien
Op zich is een goed dak van asbestleien geen probleem, ook niet voor je gezondheid. Behalve als je het onder hoge druk zou willen schoon spuiten. Het verwijderen van zo'n dak en het gecontroleerd afvoeren van de asbestleien zullen in de toekomst echter steeds duurder gaan worden. Hou daar rekening mee. Nu wordt er door dakdekkers in Frankrijk nog veel illegaal gestort. Kuil graven en zand erover. Dat gaat veranderen !!

24. Kopen van een huis uit een onverdeelde boedel
-een mogelijk risico
Het komt voor dat een erfgenaam een huis uit een erfenis verkoopt, terwijl er meer erfgenamen blijken te bestaan.  CDV al getekend ! Makelaar noch erfgenaam wisten dit niet, maar bij de controle door de notaris komt er boven water dat de erfgenaam nog bij hem/haar onbekende halfbroers of zussen heeft. Als die niet willen verkopen gaat de verkoop niet door. N.B. Wij maakten dit zelf ( 2x) mee bij ons derde en vijfde project,  Hier kwam het uiteindelijk goed. Maar we werden ook geconfronteerd met een Nederlandse, die op basis van de getekende CDV haar huis in NL had verkocht en de koop van haar droomhuis in Frankrijk niet doorging op basis van een met bovenstaande vergelijkbare situatie.

25. Er van uitgaan dat een getekend CDV een absolute garantie is voor de eigendomsoverdracht.

Zie hierboven 24. Onderneem dus geen onherroepelijke stappen voordat de acte authentique is gepasseerd.

26. Eigenlijk vloeit dat voort uit 25 : Ga niet aan het werk in of doe investeringen voor het huis, ook al is er toestemming van de verkoper, voordat de acte authentique is gepasseerd.
Er kunnen zich  altijd zaken voordoen die de verkoop ongedaan maken, zoals bij het voorval onder 24 genoemd het risico was.

27. Het kopen van een huis zonder aansluiting op een waterleidingnet, maar met een eigen bron. Door de klimaatverandering komen er bij gortdroge zomers ( zoals in 2003 , 2015 en 2023 in de Morvan) bronnen voor het eerst sinds mensenheugenis droog te staan. Niet leuk als dat tijdens je vakantie gebeurt en helemaal vervelend als dat je maison principale is. Het slaan van een diepere bron die wel nog water leveren kan, is kostbaar en niet altijd mogelijk. Indien aansluiting op het drinkwaternet in theorie wel mogelijk is, kunnen de kosten daarvan extreem hoog uitvallen.

28. Het aanleggen van een grote arbeidsintensieve tuin  met veel borders rondom je Franse huis, terwijl dat landschappelijk gezien niet nodig is
Vooral bij huizen die alleen tijdelijk worden bewoond, is dit af te raden, tenzij men zich een tuinman kan veroorloven. Op een zitmaaier een paar duizend meter gazon maaien lijkt leuk, maar gaat na een paar jaar tegen staan en voor de periodes dat je er niet woont moet een dure maaier worden ingehuurd. Veel zeventigers wordt het tuinieren fysiek te veel en willen daarom van hun Franse huis af, terwijl dat zonder die tuin helemaal niet nodig zou zijn.

29. Er van uit gaan dat een goed DDT ( Dossier Diagnostics Techniques) betekent dat het gekeurde huis goed is
Dat is een absolute misvatting: het DDT zegt niets over de bouwkundige staat van het huis, de fundamenten, de muren, charpente of het dak. Een goed  DDT kan ook afgegeven worden bij een huis dat vrijwel op instorten staat, terwijl een slecht DDT een pand kan betreffen  met een groot potentieel dat als "gros oeuvre" nog in uitstekende staat is. Wil je zeker weten of het pand geen grote gebreken heeft, investeer dan in een bouwkundige keuring! Los hiervan kloppen DDT s niet altijd. er zijn nogal wat cowboys onder de keuringsondernemingen. Herhaaldelijk kom ik asbest tegen in huizen die volgens het DDT asbestvrij zouden zijn.

30. Een huis op het platteland kopen dat is geïsoleerd met glaswol
Alles wat leeft, loopt, kruipt , stinkt en wat lawaai kan maken ( slangen, loires, marters,fruitratten , muizen, hagedissen) is gek op glaswol . Helaas heeft St Gobain met Isover in F bijna een monopoliepositie en is Rockwool( steenwol) veel beperkter te vinden bij de bouwmaterialenhandel. Ongedierte maakt graag nesten in glaswol en die isolatie is in slechts een paar jaar bevuilt en grotendeels verdwenen, Terwijl het ongedierte de pest heeft aan steenwol, dat vaak decennia nog steeds onaangetast blijft. Zie ook onder mijn publicaties het artikel "Feest op Zolder".

Overigens geldt dit ook voor isolatie met hennepvezel of olifantengras, wel duurzaam en goed voor CO2 reductie, maar heel geliefd bij muizen en ander ongedierte.

31. Als uw  toekomstige droomhuis ligt in een risicovol gebied 
(bv overstromingen , aardbevingen, instabiele ondergrond) staat dat tegenwoordig vermeld in het DDT, onder het kopje ERP. Je kunt u alsnog van aankoop afzien- boetevrij binnen 10 dagen na ondertekening van het CDV-.Maar zelfs als het pand ligt in een zone die als veilig bekend staat , is het oppassen als het huis pal naast een lieftallig beekje is gelegen. Met de klimaatverandering worden regenbuien steeds heftiger en kunnen liefelijke beekjes in heel korte tijd veranderen in alles meeslepende woeste rivieren. Dus alleen kopen als het huis een fors aantal meters boven het niveau van de beek ligt en op voldoende afstand. Met name de afgelopen paar jaar heb ik dalen  onder water zien staan na forse onweers- en regenbuien, die sinds mensenheugenis nooit onder waren gelopen.

32. De taxe sur la plus value voor klussers die hun 2e huis zelf opknappen.
 In tegenstelling tot de 2e huis eigenaar die zijn huis laat opknappen door een erkende aannemer zijn er voor de Doe het zelver geen aftrekposten bij verkoop van het opgeknapte huis. Heb je een ruïne gekocht voor 10000 euro, er voor 100.000 euro materiaal en jaren werk in gestopt, je verkoopt het voor 150,000 euro dan betaal je over 140.000 euro "winst" de verschuldigde plus value tot 22 jaar na aanschaf en 30 jaar nog de sociale premies . Nadat het Europese Hof de Franse Staat een aantal keren heeft terug gefloten dat er geen sociale lasten opgelegd kunnen worden als daar geen rechten aan ontleend kunnen worden, zijn de tarieven en de titels van de belastingen weer gewijzigd. Het maximale tarief bedraagt nu 19 resp 7,5 % , dus 26,5 % over de zg winst. Doe het zelvers moeten dus een lange adem hebben en hun huis decennia in eigendom houden willen ze niet voor een belangrijk deel voor de Franse fiscus hebben gewerkt. Of maak in dit voorbeeld van je maison secundaire een maison principale en wordt Frans ingezetene om geen slachtoffer te worden van deze gelegaliseerde diefstal.

33. Het kopen van een pand waarop ( nog) geen woonbestemming is verleend,
 bv een grange, die je wil verbouwen tot woning. Het kan zijn dat hier geen certficat d'urbanisme wordt verleend omdat het te ver verwijderd is van de dichtst bij zijnde brandpomp, te ver ligt van de nutsvoorzieningen of te ver ligt van een bewoonde hameau. Je kan natuurlijk in de compromis de vente de verlening van het c.u als voorwaarde opnemen. N.B. de 10 dagen boetevrij annuleren van het cdv geldt alleen voor de aankoop van woningen , niet voor de aankoop van een grange of bedrijfsgebouw. Als onder 27, de kosten van ansluiting op de nutsvoorzieningen kunnen prohibitief zijn.

34. De aanbetaling storten op de rekening van de makelaar in plaats van de notaris, Gaat de makelaar failliet voordat de overdracht plaats heeft gevonden, dan is het geld kwijt. Bij de derden rekening van de notaris staat de aanbetaling veilig.

35. Een lokatie met harde wind 
 Beoordeel of het beoogde pand niet op een plek ligt waar het vaak heel hard waait en laat het dus niet bij die ene toevallig windstille bezichtiging, Een huis inde luwte is aantrekkelijker dan een waar de sla van je bord afwaait.

36 . Het kopen van een huis waar op korte afstand een windmolenpark is gepland of zou kunnen worden gepland. Informeer je op de mairie en op internet of er in de regio al plannen bestaan en zijn goed gekeurd. In noord Frankrijk is het merendeel van de optimale gebieden al vol gezet, nu rukken de vaak internationale exploitanten op naar het midden en zuiden en zelf de Parcs Naturelles zijn er niet van gevrijwaard. Hoe dichter de bebouwing , hoe minder groot risico. Koop je iets in the middle of nowhere en zijn er te weinig mede-benadeelden om een tegenlobby mee te organiseren dan is dit een risico om over na te denken. Dit geldt evenzeer voor zonneparken en ondergrondse opslag van kernafval.

37. De cave
Bij een huis met een cave, een gewelfde kelder, extra opletten of de cave geen scheuren vertoont en de het gewelf intact is. Als de cave instort, implodeert vaak het hele pand. Zelfs een leek zou dit kunnen zien, maar dit komt bij een bouwkundige keuring meteen boven water. Een cave is in de praktijk vaak eerder een last dan een lust.

38. Het zonder zwaarwegende redenen kopen en onderbrengen van een huis in een SCI.
 (Societe Civil Immeubiliere ) De Franse onroerend goed bv, onbekend in het Nederlandse recht. De administratieve en fiscale nadelen van een SCI wegen vaak niet op tegen de zogenaamde voordelen. Er zijn advocaten en notarissen die in een SCI een verdienmodel hebben gevonden.. Laat je niet zomaar een SCI aansmeren, maar verdiep je er grondig in om te beoordelen of het wel zinvol is in de specifieke situatie. Er staat een goed draadje over de voor- en nadelen van een SCI op nederlanders.fr uit 2018.  Gelukkig zijn er steeds meer notarissen en Frankrijkjuristen die de SCI afraden. Conclusie : NIET DOEN !! 

39. ( aangevuld in september 2023) Het kopen van een goedkoop klushuis met het idee dat ooit met winst te kunnen verkopen. Los van de onder valkkuil 32 genoemde plus value bij de verkoop van een 2e woning is het huidige extreem hoge prijspeil van bouwmaterialen in Frankrijk er de oorzaak van dat het totaal aan benodigde investeringen om een klushuis te renoveren tot comfortabele (vakantie-)woning snel hoger kan uitkomen dan de prijs van een vergelijkbare woning , die instapklaar is. Dus begin je aan een klushuis ( zelf kan ik dat niet laten!), doe dat dan niet met winstoogmerk.

40.Er van uitgaan dat de tijdsduur tussen het ondertekenen van het compromis de vente en het passeren van de acte authentique ongeveer 2 maanden zal zijn of dat de termijn afgesproken in het cdv bindend is. Ik ben in de praktijk vele voorbeelden tegen gekomen waar die tijdsduur heel veel langer was, zelfs tot 9 maanden. De in het cdv vermelde datum is slechts een streefdatum en verbindt de notaris (en de beide partijen! ) in het geheel niet,. Dit is te voorkomen door er een boeteclausule aan te verbinden, maar dat wordt heel weinig toegepast.

41. Het kopen van een pand `en pierre` waarvan een van de muren in verregaande staat van ontbinding is bv diep uitgespoeld voegwerk, veel diepe en brede scheuren , of waar een heel dikke laag klimop de mogelijk slechte conditie verbergt. Met name klimop, maar ook wilde wingerd en bramen kunnen gaan wortelen in oud voegwerk en  zijn een sluipmoordenaar voor muren die niet gebouwd zijn met een kalkspecie.

42. Er ten onrechte vanuit gaan dat de verplichting om een fosse toutes eaux binnen 12 maanden na aankoop op norm te brengen niet voor jou zou gelden.
Jaren lang was de praktijk dat de gemeentelijke instanties niet de mankracht hadden om te controleren of deze in het koopcontract vastgelegde verplichting werd nagekomen en de koper zonder boetes de in het Saur rapport vermelde situatie kan laten voortbestaan. Dit is verleden tijd. In delen van Frankrijk is inmiddels de controle hierop ook uitbesteed aan de Saur en zijn de eerste boetes uitgedeeld. Reken dus maar op een onzichtbare investering van rond de 10.000 euro, zelfs als de oude situatie nog stankloos en prima lijkt te functioneren.

43. Het kopen van een huis zonder opslagmogelijkheden, werkplaats, garage of schuur 
Zelf heb ik deze fout meermaals gemaakt, terwijl je vaak met iets meer doorzoeken voor dezelfde prijs er een grange bij cadeau krijgt. Het later bijbouwen van extra ruimte kost onevenredig veel meer. Geen probleem als je een instapklare woning zonder tuin koopt, maar wel als je wil gaan klussen en of tuinieren. 

44. Nederlands Levenstestament en  algemene volmacht. Heb je een Nederlands levenstestament met een gevolmachtigde die in geval van dementie je financiële zaken kan afhandelen zaken ? Die Nederlandse algemene volmacht , zelfs met Franse vertaling, wordt niet geaccepteerd als de gevolmachtigde het Franse huis wil verkopen. Dit is alleen het geval als het Franse huis  gespecificeeerd met alle gegevens vermeld is in de volmacht...Aanpassen dus die algemene volmacht !!

45. Een project samen met vrienden kopen als co-propriete, terwijl splitsing bij aankoop al mogelijk is. 
Zelf zijn we bij ons eerste project er door de toenmalige notaris ingeluisd. We verbouwden een grange in twee onafhankelijke woningen. Om die onafhankelijk van elkaar te kunnen verkopen ( of ver-erven)
was splitsing noodzakelijk. Te vermijden extra kosten voor ons en extra inkomsten voor de notaris en de fiscus. Opgemerkt moet wel worden dat de oorspronkelijke verkoper noch zijn eventuele makelaar, noch de notaris zitten te wachten op een splitsing bij verkoop. Wel moet rekening gehouden worden met kosten voor de geometre en het kadaster, maar dat geldt zowel bij directe of latere splitsing.

46. Locatie, locatie, locatie- een stokoude makelaarswijsheid

Het zit al verborgen onder de in valkuil nr 1 genoemde situaties. Wordt je verliefd op een prachtig huis met een matige locatie ??? Beter is dat te worden op een matig huis op een prachtige locatie. Het huis kan je verbeteren, de locatie nooit.  En bezoek het beoogde huis een aantal keren op verschillende tijdstippen.  Dat spotgoedkope leuke huisje, dat direct aan het smalle straatje ligt is niet voor niets spotgoedkoop. Tijdens het mest uitrijden spat de modder tegen de ramen..

aanvullingen na publicatie op enkele Internetplatforms dd 2-2-2024

47 . De vaak onverwachte interventie van de SAFER, die tot vertraging en irritatie bij het koopproces kan leiden.

48. de klimaatverandering, extreme hitte in Zuid en Midden Frankrijk, die pensionados, die dat niet meer kunnen verdragen, naar koelere noordelijke streken in Frankrijk jaagt.

49. Mede door de klimaatverandering verplaatsen ook bosbranden zich langzaam noordwaarts, koop niet in een gebied waar bosbrandgevaar een bewezen risico is.

50 .Een Franse notaris, die zijn zaakjes niet goed voor elkaar heeft. En helaas zijn die er best regelmatig , zowel  mijn eigen ervaring en als ik de klachten op internet volg. De gemiddelde Franse dorpsnotaris heeft geen flauw benul van de grote verschillen tussen Frans en Nederlands erfrecht en kan je  fout adviseren.   Een koper in Frankrijk heeft het recht van het kiezen van een eigen notaris ( zonder extra kosten). Voor een snelle procedure is het vaak prima om gebruik te maken van de notaris van de verkoper. Ga daar echter eerst mee kennis maken, bevalt de man of vrouw niet, ga dan voor een eigen notaris. Indien je de Franse taal niet voldoende beheerst is het inschakelen van een Nederlandse jurist of notaris aan te bevelen *

* Monique Rombouts, Frankrijk.Notaris .nl,  Zundert
*Mireille Bosscher , Bosscher Advies ,Den Haag


51. Geen internet toegang: geen bereik voor je mobiele telefoon, voorlopig geen glasvezel aansluiting in het verschiet. Nog wel een paar oude koperdraadjes voor een ouderwetse draaischijf telefoon. Of voor een adsl aansluiting indien je niet te ver weg zit van de lokale centrale en de koperdraadjes niet helemaal foutu zijn. Maar helaas: adsl heeft inmiddels ook z'n langste tijd gehad nu het koperen netwerk geleidelijk aan wordt stilgelegd.(Met dank aan Rob van der Meulen).  Deze valkuil kan worden geschrapt als je gebruik wil maken van de satelieten van Elon Musk.
 
52. « IFI »: Impôt sur la Fortune Immobilière
 
Deze recente vermogensbelasting op (duur) onroerend goed kan een onaangename verrassing zijn voor kopers van panden met een waarde van meer dan 1.300.000.  Deze belastingregeling is redelijk complex  maar kan oplopen tot een jaarlijkse 1,5 % en dat gaat dus behoorlijk in de papieren lopen. En voor Frans ingezetenen geldt daarenboven dat de belasting geheven gaat worden over hun wereld vermogen in onroerend goed. Britten die bij voorbeeld als Frans ingezetenen nog een pied a terre in Londen hebben, kunnen hun borst nat maken. ( Met dank aan Philip Smits)

53. Er vanuitgaan dat een door beide partijen ondertekend Offre of Proposition d'Achat je als koper beschermd
In toenemende mate zie ik, vooral bij Engelstalige makelaars het gespartel met een Offre d'Achat, terwijl dat papiertje nauwelijks of geen bescherming biedt aan koper noch verkoper. Eigenlijk is de makelaar zelf de enige partij die hiermee zijn provisie mogelijk kan veilig stellen , mochten verkope en koper naderhand proberen de makelaar te passeren. De koper is pas gebonden 10 dagen na ondertekening van het compromis de vente en niet door het ondertekenen van een Offre d'Achat. De verkoper is ook pas boeteplichtig indien hij niet levert na ondertekening van het cdv.  Als de verkoper toevallig een hoger bod binnen krijgt gaat die in de praktijk (boeteloos!)voorbij aan het ook door hem ondertekende Offre d'achat . Hoewel de kandidaatkoper de verkoper een proces zou kunnen aandoen, wordt dit nagelaten omdat advocaatkosten en de mogelijke procesduur prohibitief zijn.

54.Snel last van de luchtwegen ? Koop dan niet een woning in dichte bebouwing!
Al eeuwen is de houtkachel in een groot deel van de Franse campagne de voornaamste warntebron. Bij dichte bebouwing, windstilte en lage luchtdruk kan een gehucht of dorp blauw staan van de rook. Bij voldoende afstand tot de buren komt dat niet voor. Met dank aan Vincent vd Sluijs
 
55. De merule ( huiszwam) kan zich genesteld hebben in je te kopen pand
Waar deze kwaadaardige besmettelijk zwam , die in staat is in korte tijd al het houtwerk in een huis aan te tasten, tot voor enige decennia alleen in Bretagne en Noord Frankrijk schade wist te berokkenen, wordt deze inmiddels ook in grotere delen van Frankrijk gesignaleerd. Helaas (nog) geen onderdeel van de verplichte keuringsitems in het DDT en een onderzoek om te weten of de merule zich in een pand bevindt is kostbaar ( 800 tot 1200 euro). De merule houdt van een vochtige  slecht geventileerde omgeving en de sporen kunnen zich dwars door een muur "en pierre" begeven. Wees dus alert of je nergens een grote bruin-witte zwam op houtwerk ( of in de cave) tegen komt. In een vergevorderd stadium kan de huiszwam een compleet bouwwerk verpulveren . De huiszwam is daarnaast ook slecht voor de gezondheid van bewoners. Bestrijden van de merule en vervangen van zwaar aangetast houtwerk kunnen extreen hoge kosten met zich mee brengen. Koop nooit een pand waar merules aantoonbaar aanwezig zijn. Indien aanwezig geweest en bestreden vraag dan om schriftelijk bewijs.

56. Het kopen van een verlaten pand, waar ooit de electrische meter uit is verwijderd of waar nooit een aansluiting is geweest. Dan moet er eerst een bouwplaats aansluiting worden aangevraagd. Voordat er een meter in huis wordt geplaatst moet de hele installatie worden gekeurt door de Consuel, ooit opgericht door de fabrikanten van installatiemateriaal. De eisen die de Consuel stelt aan een te keuren installatie staan in geen verhouding tot de bestaande installaties en zijn in een aantal gevallen onzinnig, zoals een dubbele beaarding van plafond verlichting. De Consuel heeft een verdienmodel aan de keuringen en bij een geringe afwijking wordt er niet goed gekeurd en kan je wederom betalen voor de volgende keuring. De bouwplaatsaansluiting is in principe geldig voor 12 maanden en dat is veel te kort voor de dhz er die een pand gedurende vakanties aan het renoveren is.

57.Het kopen van een verlaten pand waar de watermeter uit is verwijderd of nooit een aansluiting heeft gezeten. Als onder 56; de geprivatiseerde nutsbedrijven zoals bv het waterleidingbedrijf Saur heeft een apart verdienmodel aan het aansluiten van het water. Zelfs als er ooit een p.e. leiding is getrokken naar de cave van een pand wordt deze als non norm conform gebrandmerkt en wordt er tegen betaling van enige duizenden euros een nieuwe leiding getrokken. Bij grotere afstanden kunnen de kosten daarvoor prohibitief zijn.
 
58. Kopen van een huis waar op geringe afstand een brandhaard van de Japanse duizendknoop aanwezig is .

De Japanse duizendknoop kan met zijn woekerende wortelstelsel dwars door muren heen gaan en ook onder de fundering door het huis binnendringen. De bestrijding er van is uiterst arbeidsintensief en is vaak vechten tegen de bierkaai. Zie ook mij column nr 21 onder Renovatie en andere tips/

59 Recht op uitzicht bestaat niet !

Koop je een huis met fraai uitzicht maar met weinig eigen grond? Wees je er van bewust dat de eigenaar van het weiland waar je uitzicht op is gericht, daar zonder jouw toestemming hoog opschietende en snel groeiende bomen mag planten of een kerstbomenplantage gaan beginnen en je uitzicht binnen een paar jaar is verdwenen. Daar is niets tegen te beginnen, want een recht op uitzicht bestaat niet.

60. het kopen van een ruïne, waarop geen c.u is verleend. De mairie werkt mee, maar de DDT weigert uiteindelijk de c.u. en herbouwvergunning

Op veel gemeentehuizen op het platteland is er geen kennis meer aanwezig mbt het verlenen van een certficat d’urbanisme en (her-)bouwvergunningen en de argeloze kandidaat koper van een ruïne in het buitengebied kan hierdoor op het verkeerde been worden gezet. Op de mairie is men uiterst behulpzaam met informatie over de in te vullen formulieren en daar geeft men geen waarschuwing af dat de hogere instanties wel eens negatief zouden kunnen staan tegenover herbouw van een off grid ruïne , geïsoleerd liggend in het buitengebied. In alle naïveteit wordt de ruïne dus gekocht en begint men al met investeringen voor de herbouw. Je komt van een koude kermis thuis als de Direction Departemental zowel c.u als bouwvergunning  6 maanden later weigert af te geven.

61. Het kopen van een project waarvan een paar hectares weiland zijn verhuurd  of verpacht zijn aan een boer . Huurders en pachters kennen een hoge mate van bescherming. Wil je die hectares in eigen gebruik nemen , dan kan dat op niet op te lossen problemen stuiten.  Neem dan de beëindiging van de huur- of pachtovereenkomst op als opschortende voorwaarde in het CDV. Veel aankopen gaan om deze reden niet door.

62. Zijn er inde directe omgeving van het te kopen project vergunningen afgegeven voor het opstarten van een varken. konijnen, geiten, eenden , ganzen , kippen of andersoortige fokkerij ? Wees dan voorbereid op stank, vliegen of geluidsoverlast en zoek dan een alternatief project. 

63. verschillende funderingen bij latere aanbouwsels van een pand kan leiden tot blijvende scheurvorming tussen de oude en nieuwe delen. Bij oude panden "en pierre" zijn vaak latere uitbreidingen aangebouwd. Onzichtbaar, maar vaak is de fundering dan niet identiek aan die van de oorspronkelijke bouw. Bij een bewegende ondergrond, bv een dikke kleilaag kan dit tot problemen leiden. Wil je zelf een uitbreiding realiseren ? Dan kan een sonderingsonderzoek uitsluitsel geven hoe je moet funderen . Heb je een pand op het oog dat delen met verzakkingen laat zien, pas dan op .

Naar aanleiding van de update van 7 februari kwamen de volgende aandachtspunten binnen met dan aan Ingrid van Tiel: 

64. het kopen van een pand op een afstand van minder dan 500 meter tot een Monument Historique . Dan gelden er bijzonder strenge regels voor het wijzigen van het aanzicht. Zo is het plaatsen van zonnepanelen meestal niet toegestaand. Soms kan het zelfs zijn dat een onogenlijk pand het predicaat Monument Historique heeft. Dus het hoeft niet een monumentaal pand of kerj te zijn.

65. Regels en wetten kunnen van het ene jaar op het andere jaar veranderen. Een in het ene jaar verleende vergunning kan in het volgende jaar worden ingetrokken.

66. Voor een woning in der stad: millieuzones kunnen het bezoek van vrienden of huurders met een oude auto blokkeren.

67.Grote delen van het platteland hebben een immens te kort aan huisartsen, tandartsen en fysiotherapeuten.Wees daarom voor bereid op de zg desert medicaux


Ben je zelf nog valkuilen tegen gekomen, die hier niet staan genoemd, of zijn er items niet correct,  mail ze svp naar bram@van-zanten.com. Bij voorbaat dank.


‘En Pierre’

de Handleiding voor de Koop en Renovatie van een Frans huis van natuursteen

En Pierre is een poging tot het overzichtelijk samenvatten van 31 jaar ervaring in Frankrijk met de aankoop en renovatie panden van natuursteen .

Het boek is een samenstelling van schrijfsels - gelardeerd met anekdotes en columns - uit het verre en recente verleden: een mix van adviezen voor huizenjagers - kandidaatkopers, en voor eigenaren- klussers .

In de loop van 2025 gaat het boek van de drukpers rollen. Wil je op de hoogte worden gebracht als het verkrijgbaar is, meld je dan hier aan:

https://forms.office.com/r/LKw4RRD1kL

 


dinsdag 14 januari 2025

De Morvan , van de Romeinen tot vandaag

 

De Morvan- van de Romeinen tot vandaag.............

Het is moeilijk voor te stellen, maar de Morvan heeft periodes gekend met een bevolkingsdichtheid die veel hoger was dan eind 20e eeuw het geval is.

En ook de beschaving, de uitgeoefende ambachten en de handel lag aan het begin van onze jaartelling op een veel hoger niveau dan het geval was tot laat in de 19e eeuw.

Hoofstuk 1

Bibracte ,  Julius Caesar, Vercingetorix, Augustus en Autun

De versterkte stad Bibracte werd waarschijnlijk gebouwd in de 2e eeuw voor Christus. Het zg  oppidum bestrijkt een oppervlakte van 200 ha, waarvan een 40 ha was bebouwd. Het bevindt zich in de huidige gemeente St Leger sous Beuvray boven op de Mont Beuvray  en is een van de rijkste archeologische vindplaatsen van Europa, waar al meer dan een eeuw archeologen bezig zijn met het blootleggen van de fundamenten van wat ooit een welvarende ommuurde stad was met 10.000 inwoners..

 Bibracte was de hoofdstad van de machtige Keltische stam der Headuinen. De verhalen van Asterix en Obelix vinden in feite hier in de Morvan hun oorsprong en niet op de plek die in hun boeken is getekend.

De stam van Vercingetorix  had lang een prima verstandhouding met de Romeinen en deden in 58 vC  zelfs een beroep op Julius Caesar , om de expansiedrift van de Helveten in westwaartse richting te stoppen , Deze werden door de Romeinse legioenen verslagen en terug naar Helvetica ( later onderdeel van het Romeinse Rijk) gejaagd. Caesar bezoekt in dat jaar Bibracte en sprak zijn bewondering uit over de constructie van de Gallische muren rondom de stad.* Hij schrijft dit in zijn voor gymnasiasten vandaag nog steeds verplichte standaard werk De Bello Gallico- Over de Gallische Oorlog.

In 52 vC besloten de verenigde Gallische stammen onder leiding van Vercingetorix echter in opstand te komen tegen de Romeinen. 300.000 Galliërs werden uiteindelijk door 80.000 Romeinen verslagen bij het oppidum Alesia. Vercingetorix werd nog jaren lang vernederd door als krijgsgevangene te worden meegesleept in de triomftochten van Julius Caesar. Hij werd uiteindelijk dood gemarteld.

In 15 vC heeft keizer Augustus op 30 km ten oosten van Bibracte

 Augustodonum ( Autun) gesticht om de macht van de Romeinen ook in cultureel opzicht te bevestigen op het kruispunt van heirwegen, door consul –generaal Agrippa aangelegd. Zelfs de Hoge Morvan werd  destijds doorkruist door een aantal Romeinse wegen. Slechts een gedeelte daarvan is op kaarten bekend gebleven.

In de eeuw daarna ontvolkte Bibracte ten gunste van Autun.

Autun heeft nog veel bouwwerken uit de Romeinse tijd, een deel der stadspoorten is nog intact, het Romeinse stadium en de Janustempel bestaan nog steeds.

Opmerkelijk is dat het donkere marmer waaruit de laatsten zijn opgebouwd afkomstig is van een marmergroeve pal onder mijn eerste project in Champrobert. Een kleine 40 kilometer van Autun verwijderd. Het enige transportmiddel dat zelfs tot in de 20 eeuw in de Morvan werd gebruikt was de ossenkar, getrokken door 2, 4 en zelfs 6 ossen.

De autochtone bevolking bleef door de eeuwen heen een patois, een dialect spreken, dat gekenmerkt werd door een grote Romeinse invloed. Helaas is dat dialect inmiddels uitgestorven. De hoogconjunctuur ten tijde van Caesar is  terug te vinden in de bouwwerken in Bibracte.

Frankrijk mag dan al weer een republiek zijn in de 20e eeuw, veel Franse presidenten hebben koninklijke allures. Zo had Francois Mitterand (1916-1996), een stukje land op de Mont Beuvray gekocht waar zijn mausoleum zou moeten komen op historische grond. Zijn vrouw zei echter voor zijn dood : Hou op met die onzin, je wordt gewoon bijgezet in het eenvoudige familiegraf in je geboorteplaats Jarnac. En zo geschiedde.

*een stuk Gallische muur is opnieuw opgebouwd op de archeologische site

Hoofdstuk 2

De Middeleeuwen

 De metaalbewerking, de handel en zelfs het wegennet gedurende de Romeinse periode zijn tijdens de vroege Middeleeuwen geheel uit de Hoge Morvan verdwenen. De keuterboertjes annex houthakkers woonden zeer geïsoleerd en hadden geen tot nauwelijks contact met de omringende regio’s waar de vooruitgang wel plaats vindt.

Ook de clerus waagt zich gedurende 1,5 eeuw in de late Middel eeuwen niet in de Hoge Morvan.. De bisschoppen van Seaulieu durfden lang hun parochies in de Hoge Morvan niet te bezoeken uit hun angst voor struikrovers en het barre klimaat in de Hoge Morvan.*

Volgens overlevering waren de winters in de Morvan streng en extreem lang. De dichte wouden hielden de sneeuw vast van november tot mei en zorgden voor een micro klimaat dat berucht was in de omringende regio’s : mauvais temps , mauvais gens en andere variaties : mauvais vents, mauvais temps, gezegden die de eeuwen overleefd hebben.

De bewoners van de Hoge Morvan kenden een hoge mate van endogamie , hadden maar spaarzaam contact met de buitenwereld en stonden ook daardoor totaal niet open voor ontwikkelingen die elders in Frankrijk relatieve welvaart  brachten.  Na de ondergang van het Romeinse Rijk tot de 19e eeuw was hier sprake van  volledige stilstand.

De keuterboer in de Morvan kon heel lang nauwelijks voorzien in voldoende voeding voor zijn eigen gezin. Hongersnoden deden zich voor in 1694, 1741 en 1771 nadat  het eigen schaarse vee noodgedwongen was opgegeten.

*le Morvan, etude de geographie humain, Cpt de Levainville 1907

De 19e eeuw Koopkrachtontwikkeling

Tot midden van de 19e eeuw woonden de Morvandiaux en Morvandelles in hutten op de zuid-zuidhellingen van de heuvels en ook vandaag nog is zichtbaar dat er nooit woningen zijn gebouwd op de koudere noordhellingen,

Het wegennet dat in de Romeinse tijd nog goede verbindingen met de rest van de wereld had gegeven was door verwaarlozing door adel en clerus geheel verdwenen,  De Industriële Revolutie ging voorbij aan de Morvan en dat is zelfs vandaag nog herkenbaar.

Pas midden in de 19e eeuw werd de Morvan uit haar geïsoleerde positie gehaald en werd de koopkracht er verbeterd. Onder Napoleon III ( 1848 -1852 President, 1852-1870 Keizer )werd de Morvan ontsloten door wegen  en werd er een begin gemaakt van een spoorweg netwerk.

Veel van de huidige holle routes rurales, vaak zwaar geaccidenteerd, waren de verbindingswegen tussen de hameaux en alleen begaanbaar te voet of per ossenkar. Totaal ongeschikt voor de door paarden getrokken postkoetsen. Zo werd het tracé van de D 299 tussen le Sanglier en le Niret aangelegd voor de postkoets en was het smalle weggetje  door het dal de oorspronkelijke weg.

Dat de Morvan uiteindelijk een heel acceptabel netwerk van postkoetsverbindingen kreeg wordt geillustreerd door het grote aantal panden in de verschillende dorpen waar op een gevel nog de tekst Hotel de la Poste terug te vinden is.

Een belangrijke oorzaak voor de inkomensverbetering van de bevolking  was de grondverbetering door toevoeging van kalk (chaulage) sinds 1834.  Hierdoor konden niet alleen basic gewassen als  rogge, gerst en haver qua opbrengst sterk verbeteren, maar ook gewassen met hogere toegevoegde waarde, zoals tarwe, geteeld worden. ( 1840-1851) De simpele houten ploeg werd vele eeuwen later dan elders ingeruild voor de ijzeren keerploeg ( le brabant) en die zorgde samen met kalk voor een beter leven.  De Morvanse boer kon eindelijk een deel van zijn oogst gaan verkopen, waar hij daarvoor eeuwenlang nauwelijks kon voorzien in voldoende voedsel voor zijn eigen gezin.

Onder Napoleon III werden de beloften van de Franse Revolutie een halve eeuw nadien waar gemaakt: pachters van clerus en adel konden hun gepachte grond goedkoop verwerven en bouwden daarop zelf hun fermettes. In Champrobert ( Larochemilay) gebeurde dat met door de staat verkochte bouwmaterialen uit het in 1795 gebrandschatte  chateau . Zo zijn in bijna alle fermettes in dit gehucht de poutres , de hoekstenen en de pierres de tailles vele eeuwen ouder dan de fermettes zelf.

Drie economische factoren die uniek zijn voor  ontwikkeling van de Morvan worden hieronder apart behandeld :

De flottage

De nourrices

De Petits Paris

De enige economische activiteit die de Morvan al voor de 19e eeuw verbond met de wereld daar buiten was de houtexport : brandhout en bouwhout.

Vanaf de 16e eeuw werd de Morvan ontdekt als brandstof leverancier voor het snel groeiende Parijs.

Hoofdstuk 3

Le Flottage-houtvlotten  van de Morvan naar Parijs

Gedurende 3 eeuwen is de brandstof productie voor Parijs verreweg de belangrijkste economische activiteit en inkomensbron geweest voor de bewoners van de Hoge Morvan.

De snelgroeiende bevolking van Parijs moest de brandstof voor koken en verwarming van steeds grotere afstand halen en de wel nabijgelegen bossen van de koning waren strikt verboden om haardhout uit te halen. De houthandelaren van Parijs kenden de Morvan als bron van prima brandhout en  kregen begin 1500  vergunningen van de overheid om de mogelijkheden van transport over water van de Morvan naar Parijs  te onderzoeken en te ontwikkelen.



Het eerste grote houtvlot , geheel opgebouwd met op maat gekapte stammetjes, dat stroomafwaarts naar Parijs werd gestuurd, arriveerde in Parijs in april 1547.



De houthandelaren ontwikkelden de waterwegen steeds verder stroomopwaarts door het verbeteren van de rivier- en beekbeddingen en het bouwen van reeksen van stuwvijvers (etangs) langs de oevers . De grote massa’s water die bij het openen van de stuwen vrijkomen , zorgen voor het transport van de losse stammetjes naar de Yonne en de Cure en verder in de vorm van vlotten naar de verzamelhaven van Clamecy.



Het ontginnen van de bovenlopen van Yonne en Cure ging door tot beken waarvan we ons vandaag nauwelijks kunnen voorstellen dat daarover grote hoeveelheden hout stroomafwaarts door het water werden meegevoerd .In 1587 reikte het transportnetwerk Chateau Chinon en Arleuf.  Zelfs de Dragne tot Villapourcon gaf uiteindelijk toegang tot het netwerk.

De aankoop van de stammen vond plaats eind oktober en dan  werden die voorzien van een merkteken van de handelaar. In november werden de stammen in de beken gegooid en afgevoerd naar de Yonne of de Cure, nadat de sluizen  van de etangs waren open gezet.  Daar werden de stammen op de oevers getrokken  en gestapeld. Zodra al het hout was gearriveerd werd een datum vast gesteld voor het formeren van vlotten richting Clamecy.  Het transport naar Clamecy duurde 20 uur , hier gingen de stammen wederom op de wal om te drogen en per handelaarsmerk te sorteren.

Het drogen duurde ca 6 weken voordat de stammen weer te water gingen voor het maken van de  grote vlotten en de lange reis naar Parijs. Indien het vochtgehalte te hoog zou worden ,beperkt dat het drijfvermogen en bovendien de waarde van het hout.

Een vlot heeft de standaard afmeting van 4 x70 meter. Er staat een overdekte schuilplaats op en het wordt bemand door 6 tot 8 man. De reis naar Parijs duurt 20 etmalen non stop. Aangekomen in Parijs wordt de bemanning betaald en gaat te voet in 4 dagen weer terug naar de Morvan.



De flottage bereikte haar hoogtepunt tussen 1795 en 1815 met meer dan 1.000.000 steres haardhout per jaar. Daarna begon steenkool marktaandeel te winnen, eerst heel geleidelijk, maar vanaf 1850 versneld. Ook het transport per trein en per schuit ging het transport per vlot vervangen. In 1923 vond de allerlaatste flottage plaats.


In 2016 heeft men de flottage nog een keer als toeristische happening georganiseerd , te vinden op Youtube onder :  Flottage du bois: une longue tradition francaise. Er zitten spectaculaire scenes in !



De rol van de Morvan als brandstof leverancier van Parijs was door de opkomst van steenkool eigenlijk rond de eeuwwisseling al uitgespeeld en dat was een van oorzaken van de verdere bevolkingsafname van de Hoge Morvan .


Hoofdstuk 4

Les Nourrices- Een moedermelkindustrie

Napoleon Bonaparte startte onbewust in 1811 een ontwikkeling  die vanaf ca 1850 een hype werd onder de bourgeoisie van Parijs en die duurde tot  omstreeks 1920.

Op advies van zijn artsen zocht Napoleon een min in de Morvan om zijn zoon Napoleon II (de koning van Rome) te zogen. Hij vond die in Dun les Places in 1811.

In de decennia daarna ontstonden 2 soorten nourrices :

Nourrices sur lieu, die moederloze baby’s ( ook vallend onder de zg  Petits Paris*) zoogden en bleven wonen in de Morvan ; zij werden betaald door de Assistance Publique.( de Kinderbescherming)


vertrek van de nourrices met hun baby van de Assistance uit Parijs naar de Morvan







Nourrices sur place, die verhuisden naar Parijs om daar een baby in het gezin waar het geboren was te zogen. Vaak bleven zij daar nog langere tijd als kindermeisje. Deze nourrices werden betaald door de welvarende bourgeoisie.



Hun eigen baby bleef achter in de Morvan onder de hoede van buren of grootouders. De vader van de baby  (voor zover bekend)   verbleef meestal ook gedurende lange periodes buiten de Morvan , als flotteur of als galvacher, transporteur met een door 2,4 of 6 ossen getrokken vrachtkar.

De nourrices sur place verdienden 2x zo veel als de nourrices sur lieu. Zij vormden een van de belangrijkste economische factoren voor de Morvan tussen 1850 en 1920, waarbij gedurende diezelfde periode de houtproduktie voor Parijs  via de flottage extreem in belang afnam.

Eenmaal uitgediend , keerden de nourrices met hun spaargeld terug naar de Morvan en investeerden in de renovatie en nieuwbouw van de boerderijen in de Morvan. Waar de oorspronkelijke boerderij in de Morvan bestond uit slechts 1 kamer , een stal en een wagenschuur onder 1 dak  bedekt met roggestro ,heeft het zogenoemde maison de lait al meer dan 1 kamer en heeft lei als dakbedekking. Ook werd een Maison de lait gebouwd door professionele artisans -import metselaars- en was dus geen doehetzelf product, zoals de chaumieres

De nourrices uit de Morvan zijn niet beperkt gebleven tot Parijs, maar werden zelfs een exportprodukt : de latere Amerikaanse president Franklin D. Roosevelt is gezoogd door een min uit de Morvan.

*Musee des nourrices et des enfants de lAssistance Publique , Alligny en Morvan

Hoofdstuk 5

Les Petits Paris- de kleine Parijzenaars 

Het gehucht waar wij in 1993 neerstreken, Champrobert ( Larochemillay)  kende destijds negen permanente inwoners. Drie daarvan bleken  van oorsprong weeskinderen uit Parijs, die bij pleegouders in de Morvan zijn opgegroeid.  Een nog hoger percentage van de huidige Morvandeaux en Morvandellles blijkt geheel of gedeeltelijk af te stammen van weeskinderen uit Parijs, hier geplaatst door de Assistance Publique ( Kinderbescherming) tussen 1807 en 1970.  De publicaties over de aantallen kinderen lopen sterk uiteen : Van ca 50.000 tot  veel meer dan 100.000.



De Assistance Publique  werd opgericht in 1630 ter bescherming van in de steek gelaten kinderen, vondelingen en weeskinderen. Vanaf begin 19 e eeuw werd de Morvan als weeshuis ontwikkeld door de Assistance Publique, in eerste instantie voornamelijk door de vestigingen van Nevers en Parijs, later hoofdzakelijk door die van Parijs.


baby wordt achter gelaten in vondelingenluik


 Voor de  armlastige keuterboertjes in de Hoge Morvan  werd het pleeggeld een welkome aanvulling op hun inkomen. Er zijn pleeggezinnen bekend die in de loop der jaren wel tot 30 pleegkinderen in huis hebben genomen. Niet alleen het pleeg geld was een inkomensbron, ook de gratis arbeidskrachten op de akker vormen een  van de redenen dat de elders ingetreden mechanisatie van de landbouw in de 19e eeuw in de Morvan niet of nauwelijks penetreerde.

Vanaf 1807 moesten de Petits Paris vanaf zeer jonge leeftijd (nota bene vanaf  3 a 4 jaar !)  in grote groepen de reis naar de Morvan te voet af leggen. Weinig is er gepubliceerd over het feit dat in de beginjaren 70 tot 80 % van die kinderen bezweken door uitputting.* Ook de kindersterfte onder hen bleef gedurende een groot deel van de 19e eeuw hoger dan in de rest van Frankrijk. Een studie van ene dr Charles Monot gaf aan dat 33 % van de pleegkinderen stierf tussen 8 dagen en 3 maanden na aankomst.

 Tot de leeftijd van 13 jaar kreeg elk kind een uniform kleding pakket, waardoor de Petits Paris heel lang uiterlijk als zodanig  herkenbaar bleven .



elk petit paris was genummerd en moest een dergelijke halsketting om

De geschiedenis van de Petits Paris kent uitersten, van liefdevolle opname in een gezin tot uitbuiting, kindermishandeling en seksueel misbruik.

Veel van de pleegkinderen werden door de pleegouders geadopteerd. Deels had dat ook een financiële achtergrond. Er werd een extra premie voor uitgekeerd en vanaf de leeftijd van 13 jaar moest het pleegkind  worden betaald voor zijn of haar arbeid en de eigen kinderen niet.

Vanaf ca 1850 is de  geschiedenis van de Kleine Parijzenaars en de Nourrices **     ( de Voedsters) voor een deel met elkaar verweven. De zg nourrices sur lieu kregen al eerder moederloze baby’s van de Assistance Publique ( de Kinderbescherming) onder hun hoede in de Morvan. 

Om een indruk te krijgen van de hoeveelheden weeskinderen die jaarlijks werden opgenomen ; tegen het einde van de 19e eeuw nam alleen al de gemeente Chateau Chinon 3000 pleegkinderen per jaar op. *

Tot 1907 betaalde de Assistance Publique  55.000.000 francs aan pleeggeld in de Morvan  en dat was een der belangrijkste economische factoren in de 19e eeuw naast de melkproductie van de nourrices in de hoofdstad.

De Morvan als weeshuis van Parijs is door gegaan tot 1970 en wij hebben zelf een belangrijk deel van het avontuurlijke leven van een van de allerlaatste Petits Paris mogen mee maken.

Zijn levensverhaal vormt de basis van een boek dat-bij leven en welzijn- in 2024 voltooid zal zijn .

*bron le Morvan, Etude de geographie humaine 1907 Cpt de Levainville

** Sans Traces,  over het leven van een der laatste Petits Paris. Van zanten isn

Hoofdstuk 6

De ontvolking van de Morvan 1850-1945

Ondanks de import van de Petits Paris is de ontvolking van de Morvan door gegaan tot en met W.O. 2.

Met het openen van de infrastructuur rond 1850 gingen veel Morvandiaux en Morvandelles op zoek naar een beter leven buiten de Morvan, (economische vluchtelingen avant la lettre)  De overgang in Parijs van hout uit de Morvan naar steenkool was verantwoordelijk voor nieuwe werkeloosheid en dus armoe in de Morvan. Voor veel mannen was dienst nemen in het leger een van de weinige mogelijkheden om brood op de plank te krijgen.

Er is geen regio in Frankrijk waar meer mannelijke inwoners sneuvelden in de loopgraven van W.O 1 ( la Grande Guerre)  per 100 inwoners dan de Morvan.

In veel dorpen in de Morvan was het aantal levende inwoners in 1995 kleiner dan het aantal gevallenen Pour La Patrie op het gedenkteken op het dorpsplein.

Heel herkenbaar was ook dat er na 1870  geen of nauwelijks nieuwbouw werd gerealiseerd in de Morvan tot eind 20e eeuw. (met uitzondering van maisons de lait tot begin 1900 ) Pas vanaf begin deze eeuw zie je in de Morvan meer en meer nieuwbouw. Zo vreemd is dat niet, want renovatie van een fermette is duurder en het qua energieklasse upgraden boven classe E maakt het nog een stuk duurder….

Hoofdstuk 7

Le Morvan, Complet pour Hollandais?!

Bij onze eigen komst in de Morvan in 1993 stonden de meeste dorpen en gehuchten op enkele operationele veeboerderijen helemaal leeg.

De eerste Nederlanders die de leegstand als opportunity zagen , kochten verlaten panden in de jaren 80-90 op voor heden onvoorstelbare prijzen : voor de 5000 euro van heden kocht je een prima pand .  Waar Parijzenaars nog vaak een pand van hun Morvanvoorouders uit nostalgische overwegingen als familie bezit hebben vast gehouden, zijn de buitenlanders verantwoordelijk voor het behoud van het bouwkundig erfgoed van de Morvan. Tussen 1990 en 2020 werden ontelbare leegstaande panden tegen steeds hogere prijzen gekocht en gered-gerenoveerd door Nederlanders, Belgen en in mindere mate Duitsers en Britten.

Een niet te verwaarlozen aantal onder hen heeft zich permanent gevestigd in de Morvan en het steeds groeiende aantal vakantiehuizen in de verhuur heeft toerisme de belangrijkste economische factor  van de Morvan gemaakt.

De renovatiedrift van de buitenlandse kopers geeft al 4 decennia een boost aan de handel in bouwmaterialen. Aannemers, metselaars een dakdekkers worden er rijk van en er blijft al jaren een chronisch gebrek aan goede ambachtslieden.

Het aantal resterende leegstaande fermettes is anno 2023 heel beperkt geworden. Met de explosieve stijging van de prijzen van bouwmaterialen, gecombineerd met de gelegaliseerde diefstal die de taxe sur la plus value op de doehetzelver pleegt, is het zelf opknappen van een ruïne alleen  nog maar weg gelegd voor de doe het zelver die er na renovatie zijn maison primaire van maakt.

Zelf was ik grotendeels weg uit de Morvan tussen 2015 en 2021. Bij terugkeer was ik verbaasd over de enorme groei van Nederlandse en Vlaamse permanente inwoners van de Morvan in de afgelopen jaren. Al  in 1997 stond er op de achterzijde van een verkeersbord bij Chateau Chinon : Complet pour Hollandais.

Volgens mij heeft niemand zich daar wat van aangetrokken….. ! Gelukkig hebben ook de Fransen zelf door de coronajaren de weg terug gevonden naar de Morvan.


 Mr Bram van Zanten

bram@van-zanten.com

bouwkundig en juridisch intermediair voor Nederlanders in Frankrijk

https://ophuizenjachtindemorvan.blogspot.com

https://traditioneelvoegenmursenpierres.blogspot.com


'En Pierre’  de gids voor 

Koop en Renovatie van  een Frans huis van natuursteen

En Pierre is een poging tot het overzichtelijk samenvatten van 31 jaar ervaring in Frankrijk met de aankoop en renovatie van panden van natuursteen .

Het boek is een samenstelling van schrijfsels - gelardeerd met anekdotes en columns - uit het verre en recente verleden: een mix van adviezen voor huizenjagers - kandidaatkopers, en voor eigenaren- klussers .

het bevat tevens woordenboekjes met de meest relevante Franse termen  (F-NL)in het aankoopproces en met Franse bouwtermen (NL-F).

 In de loop van 2025 gaat het boek van de drukpers rollen. Wil je op de hoogte worden gebracht als het verkrijgbaar is, Meld je dan hier aan, dan krijg je bericht als het boek van de drukkerij komt.