69 te vermijden valkuilen en aandachtspunten bij het kopen van een huis in Frankrijk

Update 24 mei 2025

 69 te vermijden valkuilen en aandachtspunten bij het kopen van een huis in Frankrijk

Tussen 1993 en 2015 zochten en kochten wij een aantal huizen in de Morvan. Ruim 30 jaar adviseerden wij landgenoten bij de aankoop van een huis in Frankrijk als bouwkundig en juridisch intermediair. Inmiddels zijn we met pensioen. 

Zowel bij onze eigen on(t)roerend goed activiteiten als bij die van opdrachtgevers zijn we veel situaties tegen gekomen die als mogelijke valkuilen kunnen worden beschouwd.

Kandidaatkopers moeten aan heel veel zaken denken, voordat ze een openingsbod doen. Onderstaande opsomming zou moeten worden afgevinkt, voordat er een openingsbod wordt overwogen.

1. De impulsieve aankoop

Kandidaat-kopers gaan op stap zonder doordachte checklist en vallen voor het eerste beste huis met liefde op het eerste gezicht, doen een ( veel te hoog) bod en komen later met de gebakken peren te zitten:

*de naaste buren hebben 13 jachthonden aan de ketting, maar waren tijdens de bezichtigingen toevallig op jacht.

*het aanpalende bosperceel is eigendom van een fervente jager , die er een jachthut gaat bouwen

* dat leuke smalle weggetje waar het huis aan ligt, blijkt in de weekenden en in de zomermaanden op de favoriete route te liggen van veel motorclubs

*de route rural achter het huis is geliefd bij crossmotor liefhebbers

*de afwezige buren blijken bij aanwezigheid een heel hoog Familie Flodder gehalte te hebben

*de locatie van het huis blijkt over een microklimaatje te beschikken met 50 % meer neerslag en mist dan het dal aan de andere zijde van de heuvel

*de boerderij ligt midden in een gebied dat als urbanisatie is aangewezen, over 10 jaar ligt die in een nieuwbouwwijk

allemaal zaken die bij het hanteren van een goede checklist, buurtonderzoek  en een bouwkundige keuring ( niet het DDT!) vermeden kunnen worden.

2. Het kopen via een Nederlandse of Franse makelaar

Ja ik noem het een valkuil, omdat ze vaak overbodig zijn en (te) veel geld kosten. Dat kan worden uitgespaard door op huizenjacht te gaan buiten de makelaardij om. Er zijn vele websites voor de verkoop P à P ( particulier à particulier) N.B. Een belangrijk deel van de onroerend goed transacties in Frankrijk gaat buiten de makelaardij om en dat aandeel is groeiend. En dan hebben we het nog niet eens over het kopen via een FOUTE makelaar, want die zijn er helaas nog steeds in Frankrijk. Veel kopers zijn heel tevreden met hun kostbare behulpzame makelaar en zijn  het dus helemaal niet eens met deze valkuil.

3.Er van uitgaan dat dat leuke goedkope boerderijtje op de website van makelaar X nog steeds beschikbaar is.

Vaak heb ik huurders/huizenjagers gehad die voor niets kwamen, dat boerderijtje was 3 maanden geleden al verkocht, maar bleef als lokkertje op de website staan. Of het was door een van de andere makelaars verkocht en nog niet bekend gemaakt.

4. Veel te hoog bieden

Vanuit Nederlands perspectief is de koper al vaak blij met een bedongen prijs van 10 % onder de vraagprijs. Er zijn in Frankrijk echter regio's waar het verschil in vraagprijs en de uiteindelijke verkoopprijs wel kan oplopen tot 50%. Dat kan vooral bij opknappers voorkomen. Kijk hoe lang een huis te koop staat. Is dat al jaren, dan is heel veel van de vraagprijs af te krijgen. Een extreem laag bod wordt vaak ten onrechte gezien als een belediging voor de verkoper.

5. Het kopen van grond die kadastraal nog niet is afgebakend.

NB de landmeter en wijzigingen in het kadaster zijn vaak duurder dan de waarde van de grond, dus koop bestaande kadastrale  percelen .

6. Het kopen van een opknapper als je niet meer dan 6 weken vakantie per jaar hebt.

Een actieve vakantie is leuk als je geen tijdsdruk kent. Ga er vanuit dat je niet meer dan 30 % zal realiseren van de activiteiten die je dacht te kunnen realiseren in de beschikbare tijd.  Een half afgebouwde opknapper wordt een  afknapper (meestal voor de vrouw des huizes) en zorgt voor relatieproblemen.

7. Het kopen van een opknapper als dat niet het ideaal is van beide partners ( zie ook hierboven)

8. Het willen hebben van veel grond, als je dat niet nodig hebt

Nederlanders hebben vaak landhonger omdat land thuis onbetaalbaar is. Het voor een habbekrats kopen van veel hectares lijkt leuk , maar kan ook een bron van kosten en arbeid opleveren. Weiland moet begraasd en onderhouden worden, bossen zijn aantrekkelijker en kunnen nog geld opleveren.

Koop vrij uitzicht over grond die door een ander( een boer) wordt onderhouden in plaats van de grond zelf.

9. Het doen van een bod zonder het Dossier Diagnostic Techniques te kennen en zonder bouwkeuring.

Vrijwel altijd zorgen keuring en DDT voor prijsdrukkende lijken of lijkjes uit de kast. Als de deal prijstechnisch al rond is, zijn die meestal niet meer bruikbaar.

10. Het kopen van een vakantiehuis met geleend geld

Komt men door omstandigheden in geldproblemen dan wordt het vakantiehuis een blok aan het been en moet het mogelijk met fors verlies worden verkocht. N.B. de prijzen in veel gebieden in Frankrijk liggen nog steeds tot 30 % onder het niveau van 2007. (in 2021-2022 is er van herstel sprake geweest doordat Franse stadsbewoners door de pandemie  de voordelen van het thuis online werken en van het goedkoop wonen op het platteland ontdekken.) Maar dat herstel ligt in veel delen van Frankrijk alweer achter ons,

11. Denken dat je van verhuur van een huis, een gite, of een B&B  (Chambres d Hotes) kunt leven

Er is een nog steeds groeiend overaanbod van gîtes en chambres d'hotes in Frankrijk. Alleen de zeer succesvolle exploitanten kunnen daar een goede boterham verdienen. Als bijverdienste geen probleem. Zelf hebben wij wel een aantal jaren kunnen leven van de verhuur van 2 gîtes, met een uitzonderlijke bezetting van 34 weken per jaar in een regio waar 10 tot 12 weken al als goed wordt beschouwd. Het kan dus wel, maar het te verhuren project moet een reeks plussen hebben ten opzichte van de concurrentie. Zie onze post : Randvoorwaarden voor de succesvolle exploitatie van een gite ( elders in deze blog.) Een aantal belastingwijzigingen per 2025 zullen de inkomsten uit verhuur verder reduceren.

12. Kopen van een huis in Frankrijk zonder de taal te beheersen

Lijkt een open deur, maar het aantal Nederlanders, zelfs die er permanent wonen, dat de Franse taal niet of nauwelijks beheersen is schrikbarend groot. Dan zal je er nooit echt integreren. Voor een vakantiehuis niet verschrikkelijk, maar als je er permanent wil wonen een (groot) probleem.

13. Huis kopen in een regio, buurt die je helemaal nog niet kent
Groot risico !
Dat kan een afknapper worden ! Ga altijd eerst een periode huren om de streek te leren kennen.

14. Een huis kopen in een gebied met alleen maar naaldhout

Tijdens de zonnige bezichtigingen leek het een ideale plek, maar bij bewolkt en regenachtig weer
kan voor veel mensen naaldhout deprimerend werken. Grote naaldhoutwouden trekken mist aan.
Dit is subjectief, maar het aantal mensen dat dit gevoel deelt, is bijzonder groot. Een loofhoutomgeving verandert veel sterker tijdens de seizoenen en geeft daardoor veel meer (positieve) impulsen.

15. Kopen van een huis in Frankrijk als er kinderen uit een voorgaande relaties zijn zonder de erfrechtelijke consequenties te kennen.

In tegenstelling tot Nederland zijn stiefkinderen volslagen derden voor een stiefouder in Frankrijk met het gevolg dat zij bij vererving van het Franse huis 60 % erfbelasting moeten betalen over de marktwaarde van het huis. Er zijn mogelijkheden om dit te voorkomen. Raadpleeg een deskundige of blogger dezes. Veel Franse notarissen zullen u hier niet voor waarschuwen en makelaars al helemaal niet.

Sedert 2015 kan je voor de vererving van je Franse bezittingen bij testament kiezen voor toepassing van het Nederlandse erfrecht. Onverlet blijft echter dat de erfbelasting wordt geheven naar Frans recht.

16. Kopen van een huis samen met een partner waarmee geen huwelijk of geregistreerd partnerschap of Franse PACS is gesloten. N.B. een  Nederlandse samenlevingsovereenkomst wordt erfrechtelijk in Frankrijk anders behandeld.

 Als punt 15,  ook 60 % erfbelasting. Ook dit is te voorkomen.

17. Erfdienstbaarheden ( servitudes)

Een recht van overpad (droit de passage) is de erfdienstbaarheid die in de praktijk de grootste problemen kan geven. Heeft u de keuze tussen een pand met en zonder dit servituut, kies dan altijd het pand zonder.

18. Geen sociale controle
de droomplek met 100 % privacy gevonden ? Droom wordt een nachtmerrie nadat het huis een paar keer is leeg geroofd.

Helaas komt dit op het platteland te vaak voor. Het dievengilde heeft een voorkeur voor plekken waar zij onbespied de boel kunnen plunderen, kunnen arriveren en vertrekken. Was de oogst goed, dan komen ze volgend jaar gewoon weer terug.
Komt het meest voor waar de vluchtweg gemakkelijk is, dus minder bij een doodlopende weg , waar op de hoek naar de doorgaande weg permanent bewoning aanwezig is.

Op mijn eigen checklist voor de huizenjacht staat "sociale controle" boven aan de lijst.

19. Niet  voor de koop kennis maken met de naaste buren

Veel kandidaat kopers laten aankloppen bij de directe buren na. Heel onverstandig, want deze kunnen uw toekomstig woonplezier maken of breken. Geen goed gevoel over deze buren? Niet kopen! Zijn het wel prettige mensen, dan kunnen zij kostbare informatie leveren over het beoogde pand: hoe lang staat het al te koop ? Waarom staat het te koop etc.

20. Geen vorstbestendige winterafsluiting van het watercircuit mogelijk

Weet u als koper hoe koud het in de winter in uw huis kan worden? In de Hoge Morvan hebben wij soms zeer strenge vorst. Indien de waterleidingen niet volledig kunnen worden afgetapt kunnen  leidingen kapot vriezen met als gevolg waterschade in het voorjaar en vooral kapotte thermostaatkranen. Vaak kan men alleen via een compressor het hele netwerk leeg blazen en leg vooral de douchekop in het bad en op de douchevloer. Vergeet ook niet een winterafsluit checklist te maken, 

(Ook de wasmachine en vaatwasser los koppelen en drainen). Een toenemend aantal 2e huiseigenaren verwarmt het Franse huis in de winter ook bij afwezigheid; flink kosten verhogend en lang niet altijd noodzakelijk.

21. Laten gebruiken van je weiland door de boer-buurman zonder tegenprestatie.

Indien een boer om niet een aantal jaren van je grond gebruik maakt, ontstaat een gebruiksrecht, dat je niet zo maar weer kan afnemen. Als je bv alleen laat maaien en 10 euro vraagt per rol gras/hooi ontstaat dat recht niet. Ook zijn er andere mogelijkheden om dit te vermijden , raadpleeg daarvoor je notaris.

22.  De vaste lasten : Taxe fonciere, taxe d habitation en eventueel rioolrechten

Informeer ALTIJD daarnaar voordat je een openingsbod uitbrengt. Overigens is een verhoging in de toekomst niet te voorzien. Wel gaan die lasten altijd fors omhoog bij verandering van de bestemming van een gebouw of delen daarvan. Bv bij het maken van een woonkamer in de stal, verandering van agrarische bestemming in een woonbestemming. N.B. de taxe d'habitation is afgeschaft voor hoofdwoningen, maar voor maisons secundaires niet !

23. Het kopen van een huis met een dak van asbestleien

Op zich is een goed dak van asbestleien geen probleem, ook niet voor je gezondheid. Behalve als je het onder hoge druk zou willen schoon spuiten. Het verwijderen van zo'n dak en het gecontroleerd afvoeren van de asbestleien zullen in de toekomst echter steeds duurder gaan worden. Hou daar rekening mee. Nu wordt er door dakdekkers in Frankrijk nog veel illegaal gestort. Kuil graven en zand erover. Dat gaat veranderen !!

24. Kopen van een huis uit een onverdeelde boedel-een mogelijk risico

Het komt voor dat een erfgenaam een huis uit een erfenis verkoopt, terwijl er meer erfgenamen blijken te bestaan.  CDV al getekend ! Makelaar noch erfgenaam wisten dit niet, maar bij de controle door de notaris komt er boven water dat de erfgenaam nog bij hem/haar onbekende halfbroers of zussen heeft. Als die niet willen verkopen gaat de verkoop niet door. N.B. Wij maakten dit zelf ( 2x) mee bij ons derde en vijfde project,  Hier kwam het uiteindelijk goed. Maar we werden ook geconfronteerd met een Nederlandse, die op basis van de getekende CDV haar huis in NL had verkocht en de koop van haar droomhuis in Frankrijk niet doorging op basis van een met bovenstaande vergelijkbare situatie.

25. Er van uitgaan dat een getekend CDV een absolute garantie is voor de eigendomsoverdracht.

Zie hierboven 24. Onderneem dus geen onherroepelijke stappen voordat de acte authentique is gepasseerd.

26. Eigenlijk vloeit dat voort uit 25 : Ga niet aan het werk in of doe investeringen voor het huis, ook al is er toestemming van de verkoper, voordat de acte authentique is gepasseerd. 

Er kunnen zich  altijd zaken voordoen die de verkoop ongedaan maken, zoals bij het voorval onder 24 genoemd het risico was.

27. Het kopen van een huis zonder aansluiting op een waterleidingnet, maar met een eigen bron.

Door de klimaatverandering komen er bij gortdroge zomers ( zoals in 2003 , 2015 en 2023 in de Morvan) bronnen voor het eerst sinds mensenheugenis droog te staan. Niet leuk als dat tijdens je vakantie gebeurt en helemaal vervelend als dat je maison principale is. Het slaan van een diepere bron die wel nog water leveren kan, is kostbaar en niet altijd mogelijk. Indien aansluiting op het drinkwaternet in theorie wel mogelijk is, kunnen de kosten daarvan extreem hoog uitvallen.

28. Het aanleggen van een grote arbeidsintensieve tuin  met veel borders rondom je Franse huis, terwijl dat landschappelijk gezien niet nodig is. 

Vooral bij huizen die alleen tijdelijk worden bewoond, is dit af te raden, tenzij men zich een tuinman kan veroorloven. Op een zitmaaier een paar duizend meter gazon maaien lijkt leuk, maar gaat na een paar jaar tegen staan en voor de periodes dat je er niet woont moet een dure maaier worden ingehuurd. Veel zeventigers wordt het tuinieren fysiek te veel en willen daarom van hun Franse huis af, terwijl dat zonder die tuin helemaal niet nodig zou zijn.

29. Er van uit gaan dat een goed DDT ( Dossier Diagnostics Techniques) betekent dat het gekeurde huis goed is. 

Dat is een absolute misvatting: het DDT zegt niets over de bouwkundige staat van het huis, de fundamenten, de muren, charpente of het dak. Een goed  DDT kan ook afgegeven worden bij een huis dat vrijwel op instorten staat, terwijl een slecht DDT een pand kan betreffen  met een groot potentieel dat als "gros oeuvre" nog in uitstekende staat is. Wil je zeker weten of het pand geen grote gebreken heeft, investeer dan in een bouwkundige keuring! Los hiervan kloppen DDT s niet altijd. er zijn nogal wat cowboys onder de keuringsondernemingen. Herhaaldelijk kom ik asbest tegen in huizen die volgens het DDT asbestvrij zouden zijn.

30. Een huis op het platteland kopen dat is geïsoleerd met glaswol. 

Alles wat leeft, loopt, kruipt , stinkt en wat lawaai kan maken ( slangen, loires, marters,fruitratten , muizen, hagedissen) is gek op glaswol . Helaas heeft St Gobain met Isover in F bijna een monopoliepositie en is Rockwool( steenwol) veel beperkter te vinden bij de bouwmaterialenhandel. Ongedierte maakt graag nesten in glaswol en die isolatie is in slechts een paar jaar bevuilt en grotendeels verdwenen, Terwijl het ongedierte de pest heeft aan steenwol, dat vaak decennia nog steeds onaangetast blijft. Zie ook onder mijn publicaties het artikel "Feest op Zolder".

Overigens geldt dit ook voor isolatie met hennepvezel of olifantengras, wel duurzaam en goed voor CO2 reductie, maar heel geliefd bij muizen en ander ongedierte.

31. Als uw  toekomstige droomhuis ligt in een risicovol gebied 

(bv overstromingen , aardbevingen, instabiele ondergrond) staat dat tegenwoordig vermeld onder in het DDT, onder het kopje ERP. Je kunt u alsnog van aankoop afzien- boetevrij binnen 10 dagen na ondertekening van het CDV-.Maar zelfs als het pand ligt in een zone die als veilig bekend staat , is het oppassen als het huis pal naast een lieftallig beekje is gelegen. Met de klimaatverandering worden regenbuien steeds heftiger en kunnen liefelijke beekjes in heel korte tijd veranderen in alles meeslepende woeste rivieren. Dus alleen kopen als het huis een fors aantal meters boven het niveau van de beek ligt en op voldoende afstand. Met name de afgelopen paar jaar heb ik dalen  onder water zien staan na forse onweers- en regenbuien, die sinds mensenheugenis nooit onder waren gelopen.

32. De taxe sur la plus value voor klussers die hun 2e huis zelf opknappen.

 In tegenstelling tot de 2e huis eigenaar die zijn huis laat opknappen door een erkende aannemer zijn er voor de Doe het zelver geen aftrekposten bij verkoop van het opgeknapte huis. Heb je een ruïne gekocht voor 10000 euro, er voor 100.000 euro materiaal en jaren werk in gestopt, je verkoopt het voor 150,000 euro dan betaal je over 140.000 euro "winst" de verschuldigde plus value tot 22 jaar na aanschaf en 30 jaar nog de sociale premies . Nadat het Europese Hof de Franse Staat een aantal keren heeft terug gefloten dat er geen sociale lasten opgelegd kunnen worden als daar geen rechten aan ontleend kunnen worden, zijn de tarieven en de titels van de belastingen weer gewijzigd. Het maximale tarief bedraagt nu 19 resp 7,5 % , dus 26,5 % over de zg winst. Doe het zelvers moeten dus een lange adem hebben en hun huis decennia in eigendom houden willen ze niet voor een belangrijk deel voor de Franse fiscus hebben gewerkt. Of maak in dit voorbeeld van je maison secundaire een maison principale en wordt Frans ingezetene om geen slachtoffer te worden van deze gelegaliseerde diefstal.

33. Het kopen van een pand waarop ( nog) geen woonbestemming is verleend,

 bv een grange, die je wil verbouwen tot woning. Het kan zijn dat hier geen certficat d'urbanisme wordt verleend omdat het te ver verwijderd is van de dichtst bij zijnde brandpomp, te ver ligt van de nutsvoorzieningen of te ver ligt van een bewoonde hameau. Je kan natuurlijk in de compromis de vente de verlening van het c.u als voorwaarde opnemen. N.B. de 10 dagen boetevrij annuleren van het cdv geldt alleen voor de aankoop van woningen , niet voor de aankoop van een grange of bedrijfsgebouw. Als onder 27, de kosten van ansluiting op de nutsvoorzieningen kunnen prohibitief zijn.

34. De aanbetaling storten op de rekening van de makelaar in plaats van de notaris, Gaat de makelaar failliet voordat de overdracht plaats heeft gevonden, dan is het geld kwijt. Bij de derden rekening van de notaris staat de aanbetaling veilig.

35. Een lokatie met harde wind 

 Beoordeel of het beoogde pand niet op een plek ligt waar het vaak heel hard waait en laat het dus niet bij die ene toevallig windstille bezichtiging, Een huis inde luwte is aantrekkelijker dan een waar de sla van je bord afwaait.

36 . Het kopen van een huis waar op korte afstand een windmolenpark is gepland 

of zou kunnen worden gepland. Informeer je op de mairie en op internet of er in de regio al plannen bestaan en zijn goed gekeurd. In noord Frankrijk is het merendeel van de optimale gebieden al vol gezet, nu rukken de vaak internationale exploitanten op naar het midden en zuiden en zelf de Parcs Naturelles zijn er niet van gevrijwaard. Hoe dichter de bebouwing , hoe minder groot risico. Koop je iets in the middle of nowhere en zijn er te weinig mede-benadeelden om een tegenlobby mee te organiseren dan is dit een risico om over na te denken. Dit geldt evenzeer voor zonneparken en ondergrondse opslag van kernafval.

37. De cave

Bij een huis met een cave, een gewelfde kelder, extra opletten of de cave geen scheuren vertoont en de het gewelf intact is. Als de cave instort, implodeert vaak het hele pand. Zelfs een leek zou dit kunnen zien, maar dit komt bij een bouwkundige keuring meteen boven water. Een cave is in de praktijk vaak eerder een last dan een lust.

38. Het zonder zwaarwegende redenen kopen en onderbrengen van een huis in een SCI.

 (Societe Civil Immeubiliere ) De Franse onroerend goed bv, onbekend in het Nederlandse recht. De administratieve en fiscale nadelen van een SCI wegen vaak niet op tegen de zogenaamde voordelen. Er zijn advocaten en notarissen die in een SCI een verdienmodel hebben gevonden.. Laat je niet zomaar een SCI aansmeren, maar verdiep je er grondig in om te beoordelen of het wel zinvol is in de specifieke situatie. Er staat een goed draadje over de voor- en nadelen van een SCI op nederlanders.fr uit 2018.  Gelukkig zijn er steeds meer notarissen en Frankrijkjuristen die de SCI afraden. Conclusie : NIET DOEN !! 

39. ( aangevuld in september 2023) Het kopen van een goedkoop klushuis met het idee dat ooit met winst te kunnen verkopen.

Los van de onder valkkuil 32 genoemde plus value bij de verkoop van een 2e woning is het huidige extreem hoge prijspeil van bouwmaterialen in Frankrijk er de oorzaak van dat het totaal aan benodigde investeringen om een klushuis te renoveren tot comfortabele (vakantie-)woning snel hoger kan uitkomen dan de prijs van een vergelijkbare woning , die instapklaar is. Dus begin je aan een klushuis ( zelf kan ik dat niet laten!), doe dat dan niet met winstoogmerk.

Valkuil 40 tot en met 69

Deze 39 valkuilen vormden voor vele duizenden kandidaat-kopers een soort van gratis ongestructureerd advies. Het hele koopproces, inclusief de punten van aandacht (waaronder de volgende 30 valkuilen) , is terug te vinden in 'En Pierre' Koop-en Renovatiegids voor een Franshuis van natuursteen. Vanaf heden beschikbaar en  nu te bestellen